上海楼市:出台的政策对购房者有何影响?是否还能买房?

成哥说房 2021-01-30 16:46:42
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这里是成哥说房,带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦,一字一句详细为你解答,成哥是通过直接实战,将最有用的方法传授给你们,让你们成为最会买房的人。 以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选 提问:成哥你好,能说说前几天政府出台的政策对购房者有什么影响吗?上海楼市还适合买房吗? 回答:总的来看,这次

这里是成哥说房,带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦,一字一句详细为你解答,成哥是通过直接实战,将最有用的方法传授给你们,让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问:成哥你好,能说说前几天政府出台的政策对购房者有什么影响吗?上海楼市还适合买房吗?

回答:总的来看,这次上海对稳定楼市的决心还是相当强的。1月21号晚上发文,1月22号就执行,不给任何临时抱佛脚的机会。政府这次的政策出台,还是民心所向。用重典压制短期爆炒,会起到很好的示范作用。最近一段时间,上海楼市的过热现象会逐步恢复理性。从长线看,上海的基本面没有变化,优质人才不断涌入,高新产业持续突破,我们相信上海楼市长线健康发展态势不改。

简单提几点:增值税2改5的杀伤力较大,那些不满五年的普宅、非普宅,都将面临高额的增值税费,买卖双方对交易的信心都会有所下降。离婚3年内不能买房是其次,相当于限制了市场上的一部分购买力。但毕竟靠这个买第三套的家庭并不多,影响有限。刚需优先摇号!新房优先满足“无房家庭”自住购房需求。新房向刚需倾斜,则会大大增加无房家庭买到新房的中签率。已经网签了的,可以松一口气,基本不受影响。而还没网签,或者还在看房的,刚好可以冷静一下,重新评估购房资格、税费和未来市场走向,再好好做决定。

最近的上海楼市确实有点过于火热,新房千人摇号、二手房东跳价的现象比比皆是,严重背离了房住不炒的精神。因此也反复提醒大家注意最近的楼市政策,提前做好万全准备。

提问:成哥你好,请问下上海刚出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》对房价的影响有哪些呢?我感觉这些成本会转嫁到购房者身上,买房成本更大。

回答:主要影响是LH买房被堵;DYD\JYD贷款收紧;不足5年的房子加税,变相减少了二手房的流动,缩小供应量,满5的房子会再涨5%;二套打新无望,这批购买力流入二手市场,房价继续推高。

提问:成哥好,请问楼市政策,哪些与我们有关,哪些又与我们无关呢?

回答:一类是不直接作用于房地产的政策,比如说货币和金融政策。例如调整利息,也就是降息。现在看来就是降LPR,还包括放水的政策,也就是M2增加,国家金融机构向市场投放货币。这个政策是间接作用于楼市的,不会很快地产生效果。但是我们要注意观察,如果这个政策恰好在一个市场的这种敏感的时期,往往会发挥比较大的作用。有的新手买房人很容易直接忽略掉。第二种是直接作用于楼市的政策,这种政策基本上是立竿见影的。尤其在很多一线、强二线这种楼市投资氛围非常浓的城市,一出政策基本上底部就在附近。最典型的就是有关于限购、限售、限贷和限价。这类政策一旦出现放松,政策底几乎是可以确定的。比如增值税由5年再次降为2年,比如二套的首付成数由5成降为4成。比如放宽了可购房人群的资质,这些都是典型的政策底部的信号。

提问:你好成哥,有900万现金,可以承受总价较好1200,特别好的1400勉强能接受。目前在看二手房,城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸,单价都在7万5左右,房子都没有比较满意的。是摇号还是入手二手房?摇号几率太低了,这几个楼盘二手房你看价格会不会松动,想等又怕踏空。还有其他好的选择推荐吗?

回答:摇号概率低,很多摇不中的后面都会流入二手市场,从而推动二手市场的价格上涨,所以建议直接布局二手。我的看法是:优选兰园、次选赛丽丽园,其次考虑城市之星。具体更多优质楼盘推荐详见内部!

提问:成哥,最近考虑代持,但不知现在代持是个什么行情?怎么进行约束?

回答:代持的话还是要谨慎一些,代持的房子的产权归你,但是如果没有代持人的配合,这房子最后你也很难出售掉,所以还需要找一个靠谱的房票。网上一般都可搜得到协议模板。但协议只是防君子,防不了小人。

提问:成哥好,预算总价500-700万,较高也可以冲一下八九百万,上海首房首贷,你建议上海哪些板块投资?建议内环,还是中环,还是外环,还是大虹桥,有什么顺序优选吗?

回答:你好,如果你能买到八九百万的话,有两个选择,一个是中环内的学区二房或者三房,主要靠学区增值。另一种就是在外环外买五六百万,六七百万的次新三房,主要靠地段增值。前者短期更加稳健一点,后期从长期来看,势能更加足。上海投资回报率高的楼盘推荐详见内部!

提问:你好成哥,浦东唐镇拍出了4,000的楼板价,将来的售价应该在8万以上,这还是不靠地铁的位置,反观浦西的大虹桥,徐泾核心区的地价仅靠地铁也才3万出头,房价死死的在6万以下趴着,就连中核这么核心区的房价6万都批不到,这是什么原因呢?有人说大虹桥紧靠火车站,入住的企业以民企和传统产业为主,比较低端没有什么购买力,而且以后经济环境变了, 过了讲个故事就能发展起来的阶段了, 这对大虹桥的房价有支撑吗?徐泾将来的房价能达到其他同等外环的水平吗?

回答:唐镇与大虹桥,皆处于外环外侧几公里处,其中唐镇略近一点。这两个板块,都有较大发展潜力,但大虹桥的范围远大于唐镇。拿唐镇与徐泾镇,有较大的可比性。大虹桥的发展潜力,来自于虹桥商务区,同时也依托于这个亚洲较大的交通枢纽,辐射长三角。近几年,越来越的企业,将长三角总部搬到大虹桥,也不能说全是低端的,房企总部就有好十来个。唐镇的潜力,主要是为张江科学城做配套服务,包括居住方面。唐镇,徐泾的二手房价格二者差不多。展望未来长线发展,我估计徐泾的新盘房价将赶上甚至超过唐镇。至于拍44000元,这只是偶发事件,有些企业拿地水平不怎么样,总是踩错点,高估价的案例挺多。另,这个地价,也不代表未来房价一定要卖到8万。2016年保利在周浦拿的楼面价近5万,最后房价也只卖到5万多。上海板块分析及性价比高的楼盘推荐详见内部!

提问:成哥,我现在300到400万预算,看了三个小区,13号线金运路附近的缘圆宝邸,万达城市公寓,17号线诸光路站附近的玉兰清苑,主要想投资保值,之后会置换,请问哪个小区比较值得买?

回答:一个是北虹桥,一个是徐泾,都是大虹桥的核心区,未来的板块势能没什么问题的。你看这些房子除了万达,都是动迁房,需要找一点品质更好的房源。

提问:你好成哥,请问上海泗泾板块如何,有发展潜力吗?

回答:泗泾不错的,因为松江九亭没有土地了,下一步松江必定发展泗泾,泗泾近年来也有很多土地供应,像融创和格力那两个都是地王项目。但是泗泾也有短板,就是片区内没有产业,而是南泗泾和西泗泾靠近佘山的地方大量的保障住房,压低了板块品质。所以泗泾目前看势能,还算不上一等一的板块,目前的单价差不多是合理的。因为单价低,有很大的想象空间,能不能做起来,需要有一群房企的进去做一堆产品才有机会。具体详见内部文章!

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