楼盘AB面 | 普陀内中环“倒挂盘”长风嘉佰道,同一小区房子价差或达2500万?
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【编者按】在房地产市场，“选择比努力更重要”的故事太多了。选择置业上海，就是将自己的身家与这座城市的命运捆绑起来。但要落到具体的板块和项目上，选择也同样很重要。血拼上海楼市2023年特别推出《楼盘AB面》系列专题，针对上海近期热门新盘，逐一进行优缺点解构，旨在为购房者提供多维度的买房建议。
位于内中环的普陀长风板块，供应稀缺，近年来鲜有新盘供应。2023年，总算有一个全新盘即将入市，即宸嘉发展长风项目。
根据最新消息，项目住宅案名定为【长风嘉佰道】，将推出建面约107-365㎡3-5房，房地联动价98000元/㎡，预计下半年入市。
2022年6月，宸嘉发展联合奥林匹克花园置业，以63.7亿元底价竞得普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块，成交楼板价约28382元/㎡，房地联动价98000元/㎡。
项目地块为办公和三类住宅组团混合用地，规划建设办公楼以及商业配套、商品房、保障房、公共服务设施等。其中住宅仅占30%，住宅套数下限607套；其余部分均为办公楼用地，且办公部分仅有40%可售。
根据规划，项目拟建5栋22-31F住宅，1栋4F保障房，3栋9-10F办公楼，3栋16-22F综合楼以及1栋文化艺术展馆。
要注意的是，项目所在地块为南北纵向布局，整体偏狭长且不规则，不过住宅都因地制宜布局在南侧位置，错落布置，尽可能保障南向采光及视野。
据悉，开发商将配建公共文化设施，生鲜超市，文化艺术展馆，社区体育空间等。其中生鲜超市是自持的，其余配套建设的功能设施都会移交给指定部门。
据了解，长风嘉佰道将推出约107-365㎡3-5房，户型面积跨度较大。
据了解，项目小户型供应占比约60%，按照联动价9.8万/㎡计算，百平3房总价预计1000万起步，面向首次改善置业者。
而265-365㎡4+1房和5+1房产品，尺度阔绰，则主要面向高端改善和终极改善。尤其365㎡的户型拥有中西双厨，南向双套房设计均带独立卫浴及衣帽架，北侧两个套房带卫生间，还配有单独的家政保姆间，空间布局十足奢侈。
近来，上海大户型产品由于资源稀缺，在新开盘项目中总是最先被抢光的，长风嘉佰道的大户型产品会否延续这波热潮？有待观察。
不过，项目产品跨度大，导致房子价格差异大。豪宅买家和改善买家同住一个小区，难免会存在业主圈层不统一的问题。
据链家数据，长风板块存在不少房龄较长的二手房，目前整体挂牌均价约8万/㎡，品质次新房成交均价约13万/㎡。
而长风嘉佰道周边，分布了一批品质较高的住宅，比如，中海紫御豪庭、长风瑞仕名邸、国浩长风、雅戈尔8号、沁和园等，提升了长风的居住品质。
2022年年底，雅戈尔长风8号售出的一套建面约120㎡的2室2厅，成交单价约13万/㎡。
去年10月，沁和园成交了一套建面约171㎡3室2厅房源，成交单价约13.3万/㎡。
同板块内前期新房项目长风瑞仕璟庭，2020年开盘价为89990元/㎡，2022年8月以12.9万/㎡成交，3年时间就有明显的价格涨幅。
相较之下，长风嘉佰道约9.8万/㎡的联动价倒挂优势较为明显，预计入围分不低。
楼盘AB面
2023年，供应稀缺的长风板块，即将迎来“独苗”长风嘉佰道的入市，为宸嘉发展+奥林匹克花园联手打造的商住办综合体项目。
项目将推出约107-365㎡3-5房，户型面积跨度大。百平3房的小户型供应占比约60%左右，总价千万起步。同时还有阔绰的大户型，面向高端改善和终极改善。同住一个小区，房子价差或达2500万，也会存在业主圈层不统一的问题。
宸嘉发展已在武汉、成都打造过“嘉佰道”项目，口碑和反响不错。而上海项目也是备受期待，本案约9.8万/㎡的联动价，在长风板块一二手房价倒挂优势明显，预计又是一个“真香”盘。
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