上海楼市:地铁对周边楼盘的升值带动有多大?建议收藏!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！现有余钱，准备买房，请问地铁规划有没有价值？地铁对周边楼盘的升值带动有多大？

回答：你好，对于买地铁房，我有几点建议。1、离地铁站的距离。正地铁房：步行5分钟，也就是距离大约在500米以内。准地铁房：步行10分钟，也就是1000米以内，被称为准地铁房。近地铁房：步行15分钟之内的。再远，就不是严格意义上的地铁房了。那么是不是说离地铁站越近，升值越大呢？也不完全是。这个距离一般指的是小区门口到地铁站的距离，如果你是住在一个大社区里面，从家走到小区门口就要10分钟，那么你就可以考虑离地铁站远一点的小区，但是，在这个小区里面，你的家离门口近一点。这样的好处是，走到地铁站的时间差不多，但是小区离地铁站稍远一点，也会相对安静一些，更有利于居住，重要的是价格也会低。

其实，太近了也不好，地铁站旁会有通风口，把车站内的污气送到地上，把地上的新鲜空气送到地下。有噪音污染，也有空气污染。距离方面还要考虑的是，如果楼栋在地铁运行线上，虽然地铁在地下数十米，但是辐射到地上的轻微震动依然存在，它会严重影响居住质量。所以，这样的楼栋也不能买。2、购买的时机。从研究数据上看，影响地铁房房价涨幅快过其他非地铁房的时间节点，主要有3个：地铁站点确定的时候、地铁开始动工的时候、地铁开通前后。而且，地铁开通前一年到开通后两年，沿线的房产升值速度是较快的。

3、站点位置。越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。从各个站点来看，首站和末站，周边的房产升值快于其他的站点。4、规划中的地铁。地铁的修建不是一蹴而就的，从可行性报告的论证，到地铁规划，到最后开工修建，再到开通，这期间要经历漫长的时间。在这期间，还有可能会发生改道、变站、延迟开通等等各种意外。投资房地产不能仅仅考虑地铁这一项，还是要和地段、配套等等其他因素放在一起来综合考虑，否则的话，很容易影响你的投资收益。

提问：你好，曾叔，想在花桥买房，去踩盘后发现花桥的房子都是年轻人过渡用的，有了上海的房票就会卖掉，我现在买花桥投资兼自住，您觉得以后有前景么？未来上海人口增速放缓，花桥会不会凉凉？

回答：你好，花桥的房子就是用来消化上海房产的溢出需求，所以它是上海房价的影子股，上海房价涨，花桥才会跟着涨，你先等上海再回暖更多再进入不迟。能买三房买三房。

提问：曾叔，你好，我在上海工作，之前有亲朋好友推荐崇明岛大爱城的房子，我简单了解了下，行政划归江苏那边，不限购，价格14000左右，感觉这个价格低得有点让人不放心。销售说以后可以转到到上海户口，不知道是否靠谱，总体考虑，刚需的话 大爱城怎么样，有什么利弊呢，求指导一二。

回答：你好，那个是启东的，不要买，没有接盘客的，自己自住喜欢可以，但未来没什么流动性。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾老师好，我是二套资质，排名前列套在杭州，打算继续持有，通过全款抵押获得二套首付。第二套在上海主要考虑是自住，目前在嘉定工作，同时希望能保值和增值，学区的话因为目前还没有要孩子的计划，认为学区不太需要考虑。预算总价400-450，目前在关注南江桥（13号线金运路）板块、诸翟板块（九韵城、美邻苑）、南翔板块（靠近南翔站、陈翔公路站的地铁房），个人认为这些板块次新的电梯房，保值空间大一些。不知道目前的想法对不对，希望能指点一下，或者是否有其他板块推荐呢？感谢～

回答：你好，电梯房次新的确要好一些，你这个预算买不到太好的商品房，可以要考虑动迁房，不过因为你要自住，动迁房品质还是差了一点，建议你扩大范围，南江桥、北江桥、南翔、青浦徐泾、华新、徐泾北城和华漕都可以考虑的。

提问：你好，曾叔，我的情况简述如下：我爱人公司在上海，在我老家南昌出差做项目。我今年六月份已经卖掉了在西安的一套少有房子，到手现金大慨125万，预估最早9月初钱就会到账。目前，一家三口在南昌租房。现在的问题是，考虑到孩子三年以后要上小学，我们打算在南昌买一套自住房以供孩子上学。①我们不知道买什么房子合适，我们所在的高新区单价都超过1万6了，我觉得太贵了。②如果在南昌买房，首付大慨50多万，剩下的钱如何投资呢？③我老公在上海已经有购房资格了，剩下的钱能在上海上车吗？④我有深圳户口，能在深圳上车吗？（貌似过了较佳时机了）

回答：你好，在省会城市里，西安目前比南昌强势很多。所以西安可以相对保留，南昌因为江西各方面的原因，分流外省，本省地域跨度大，省会人口聚集效应不强。加上南昌经济一般，房价水平却相对高，不是一个很适合建仓升值的城市。一套自住房满足基本需求是可以的，选择刚需白领两居，一定要地铁房。关于弱省会城市的建仓选筹规律，参考前几天的回答：上海有资格，可以上海上车，120万首付大约可以买到360万左右的上车老公房或者2000年左右老小区。可以参考的方法选择：1.继续融资50-100万，买入上海首付120以上1套+南昌首付501套。2.首付40-50买入南昌一套，尽量拉高评估降低首付，剩下资金买入重庆，选对，贷足深圳暂时不用赶着上了。

提问：你好，曾叔，目前本人在广州大学城工作，已购有一套房在客村愉景雅苑，已还清贷款。本人还有房票一，手里有350，以自住为主，会考虑小孩上学因素，兼顾增值需求。目前看了鱼珠板块的富颐华庭和城市之光，番禺和大学城内的房子还没有看。希望在大学城附近30分钟车程内再购置新一点的房产，曾叔有何推荐？

回答：你好，愉景雅苑，位于海珠新港西，地段还可以，产品偏老了，2000年左右的房子，总体看还能跟涨，不过再过几年就老了，涨幅会渐渐跑输。富颐华庭、城市之光都可以考虑，两者比的话城光略优一些，富颐华庭地铁较远，北向铁路线噪音。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：曾叔，你好，坐标陆家嘴，自住，首套，预算首付150w以内，18号线沪南公路地铁站绿地康桥新苑两房可以考虑吗？04年的房子，小区绿化比较好，也导致低楼层有遮挡，所以想考虑中间楼层，户型不错，离地铁站也比较近，自18号线通车以后到周浦万达一站地铁，缺点是小区太大，物业一般般，对口康桥小学，教育配套比较差。跟美林小城比呢??也是一个大小区，目前对口小学都没得。去泗泾怎么样呢？

回答：你好，因为坐标陆家嘴，买泗泾有点远了，不太适合。还是考虑浦东有限。你这个预算有限了，康桥新苑这样的房子还算是比较适合你的，这个是可以考虑的，另外建议可以去看看老周浦，川沙这些地方。

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

提问：曾叔好，请问一下，上海有一套房自住，无贷款，面积约140+，暂时没找到合适的置换房屋，手头有些现金，想入手一套小房子投资，因为限购，只能买法拍房，最近看田林十一村有套法拍房，是学区房，单价10+了，有入手的必要么？总预算300-400，现在很迷茫。

回答：你好，田林十一村学区房没有问题，可以入。法拍房水比较深，购入后是商品房，难点在于法拍房购入后有可能有一些隐患无法过户，因为房东都不是正常房东。另外还有清场问题也难把握。所以法拍房从不建议轻易碰，较好有专业人士指导。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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