二手房冲击3万套,新房成交攀升,新政满月楼市拐点来了?

距离2月26日上海“沪七条”新政正式落地，时间正好满月。

这一个月里，市场情绪经历了从观望到试探，再到如今部分区域的“爆发式”增长。政策组合拳——从社保年限“1年即可全市购房”的限购松绑，到公积金最高贷款额度冲上324万元，再到特定群体房产税免征——其效果正在二手房和新房市场表现中逐步显现。

如果说政策刚出台时市场还在犹豫，那么进入3月中旬以来，一系列滚烫的数据已经表明：上海楼市的“小阳春”，并非虚火。

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市场整体成交放量 核心区域价格坚挺

新政满月，上海楼市交出了一份超预期的成绩单。

从新房市场来看，近期入市项目明显增多。据上海中原地产统计，最近一个月内，全市共8个项目有新增供应，静安大宁、杨浦东外滩、长宁虹桥等核心区域均有优质项目加推。其中大华望樾、大华星屿、中建玖上琅宸、灿辉·晶萃173四个项目供应量超过百套。

数据来源：金茂案场统计

其中，内环热门项目金茂璞元到访环比增长197.87%、认购增长153%，单月成交额已突破17亿元。

金茂璞元现场

江湾金茂府到访环比增长190.11%、认购增长146%，凭借中环旁TOD优势精准承接新政释放的改善需求；金茂棠前到访环比增长271.43%、认购增幅高达582%，持续领跑北上海市场。

与此同时，普陀金茂府到访环比增长330.39%、认购增长393%，成为桃浦板块改善客群的集中选择；张江金茂府到访环比增长191.98%、认购增长116%，并以提前9个月交付的“金茂速度”增强客户信心。

环沪标杆项目嘉善上海之窗同样迎来爆发，到访环比增长632.81%、认购增长911%，凭借华二教育资源、约90%使用率及低门槛首付，成为新政窗口期下承接外溢红利的热门选择。

保利热销红盘两次提价

再看保利，多个项目在新政后迎来成交爆发。

3月26日结束认购的保利珺园，以170+组的成绩刷新今年首开项目认购纪录，认购率高达129%，项目累计来访突破6000组。项目首开均价11.74万/m²，其中，洋房均价109783元/m²、叠加均价132499元/m²、联排均价160128元/m²，质价比拉满。

此前，杨浦滨江的保利外滩曜二批次认购首日仅8小时，认购率便突破100%，创下今年以来内环新房认购率破百的新纪录。

位于闵行颛桥的保利都汇和煦，直线距15号线双柏路站约500米，凭借“准四代”产品设计、约1500㎡煦CLUB会所等硬实力，新政后持续热销。数据显示，该项目单日最高热销纪录刷新至16套，单日最高转化率达20%，新政首月累计成交101套，成为新政后上海首个“百单盘”。

同样位于闵行的保利光合TOD，作为15号线元江路站地铁上盖项目，凭借百万方实景大城的全维兑现，新政后来访量较年前提升超70%，已累计收获2400+户业主认可，常年稳居上海同价位段楼盘销售榜单前列。

华润多个项目持续热销

华润同样表现不俗，多个热点项目热度与成交双双走高。

位于虹口内环内的外滩瑞府表现尤为亮眼，项目连续多日单日销售额过亿，单日最高成交9套，展现出高端改善需求的强劲购买力。

外滩瑞府展厅现场

浦东后滩的澐启滨江四批次房源，累计认购超185组，认购率达137%，触发限售机制，预计3月底正式开盘。

同样表现亮眼的还有嘉定南翔的时代之城，周末两日认购突破101组，成为2026年外环首个认购破百的项目。据悉，该项目全新样板房开放首周，到访即超1000组，整盘累计销售近2000套，前期业主的口碑沉淀在新政红利催化下集中释放。

此外，位于宝山南大的中環置地中心·望雲，凭借TOD模式与产品力优势，近期成交41套，成交均价约6.8万元/㎡，持续领跑区域市场。

总体来看，新政对限购门槛、公积金贷款及房产税的多重优化，有效激活了刚需与改善型需求。金茂、保利、华润等品牌房企凭借精准的板块布局、过硬的产品力及高效的兑现能力，在多个细分市场实现热度与成交的双重突破，进一步巩固了其在上海市场的头部地位。

品牌房企的热销并非偶然，在新政释放置业红利的同时，这些项目普遍具备“产业支撑+轨交通达+产品力过硬”的三重确定性，成为购房者在新政窗口期优先锚定的优质标的。

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二手房市场火热 3月冲击3万套

新政满月，最直观的反馈来自二手房市场，走出了一条非常明显的上升曲线。

数据显示，3月前25天有9天成交套数过千，包括两个工作日。上周末（3月21-22日），上海二手房两天累计成交量达到2819套。而在此前的一个周末（3月14-15日），这个数字是2862套——刷新了2026年以来的周末成交纪录，更创下近5年来的周末成交量新高，甚至因瞬时签约量过大，导致网签系统多次卡顿。

数据来源：网上房地产

截至3月25日，上海3月二手房累计成交量已达24273套（含商办及车位）。按此节奏，全月有望冲击3万套大关。若达成，这将是自2024年12月以来的又一个成交高峰。

这轮二手房行情的核心驱动力，是实打实的刚需。数据显示，近期成交的房源中，总价300万元以下占比高达70%，200万元以内占比达50%。社保年限缩短至1年，叠加15%首付及低公积金利率，使得“上车”门槛大幅降低。

过去两年持币观望的刚需群体，在房价企稳、政策窗口期临近的感知下，决策周期从数月缩短至几周。有业内人士指出，市场并非虚假繁荣，而是低价房源正在被快速消化，置换链条开始转动。随着低价房源库存的减少，改善型需求将进一步释放。

结语

新政满月，上海楼市交出了一份超预期的成绩单。

从数据上看，二手房成交量逼近3万套大关，新房市场情绪明显修复。从结构上看，刚需底盘稳固，改善链条启动，品牌房企的热销项目正成为市场信心的风向标。

值得注意的是，当前的热潮主要由低价房源和核心区域的稀缺产品驱动，市场整体仍处于“以价换量”向“价稳量升”过渡的阶段。随着政策红利的持续释放，以及优质项目的陆续入市，上海楼市的“小阳春”有望在4月延续。