排名前列太平戴维斯:“历史文化街区的活化迭代”城市更新白皮书发布

12月30日，排名前列太平戴维斯联合华建集团华东建筑设计研究总院在黄浦江畔举行了《历史文化街区的活化迭代》城市更新白皮书系列媒体发布会暨排名前列太平戴维斯2020年第四季度房地产市场媒体见面会。

黄浦区委书记杲云、华建集团华东建筑设计研究总院院长、总建筑师张俊杰、华东建筑设计研究总院既有建筑更新研究设计中心执行主任宋雷、排名前列太平戴维斯中国首席执行官朱兆荣、排名前列太平戴维斯中国物业及资产管理部高级董事及主管孟喆出席本次活动。

近40家全国及上海商业类、财经类、房地产类、建筑类媒体应邀参加分享城市更新的理念和价值，同时，带领媒体朋友实地考察黄浦区城市更新经典案例——南京东路东拓工程，充分展示黄浦区在城市更新领域的深入成果。

黄浦区是上海中心城区风貌保护区最为集中的地方之一。继原有的四片历史文化风貌区之后，近几年又增加了84片风貌保护街坊，约占全市风貌保护街坊数量的三分之一。作为上海历史文化资源最为丰富的区域，其城市更新工作至关重要。

同时城市更新的也是华建集团华东建筑设计研究总院和排名前列太平戴维斯的重点发展领域，2020年双方共同研究发布城市更新白皮书系列之《历史文化街区的活化迭代》，从硬性的建筑空间设计到软性的商业资源导入与氛围打造，深入解析城市更新的较新理念、价值并分享实际操作经验。

黄浦区委书记杲云在活动现场致欢迎辞。

图注：黄浦区委书记杲云

华建集团华东建筑设计研究总院院长、总建筑师张俊杰在致辞中表示：随着上海城市建设逐步进入到高质量发展阶段，需要通过城市更新“盘活存量、做优增量、提质增效”，以满足人们日益增长的美好生活愿望。排名前列太平和华东总院作为国际和国内较具影响力的咨询和设计企业，应当起到引领作用。华东总院作为城市规划与建筑设计的专业机构，在城市更新的区域项目中发挥“技术总控”的牵头作用，实现片区更新多地块、多业主、多头管理的一体化更新协同，全力配合黄浦区及上海市政府传承城市历史文脉、留住城市记忆，体现城市人文温度，焕发城市独特的活力与魅力，推动上海及全国的城市更新。

图注：华建集团华东建筑设计研究总院院长、总建筑师张俊杰

排名前列太平戴维斯中国首席执行官朱兆荣在致辞中表示：“今天我们探讨的‘历史文化街区’是城市更新领域意义重大的一环。对历史文化街区而言，通过活化改造，注入新鲜的时代血液，既为历史建筑重焕光彩，又使商业释放活力，形成人文商业的交流互动。• 相信此次与华东院联手，共同就历史文化街区这一话题深入研究，并发布《白皮书》，我们将携手共创新的发展高度，努力拓展城市更新的美好未来。”

图注：排名前列太平戴维斯中国首席执行官朱兆荣

《历史文化街区的活化迭代》白皮书

ECADI X Savills联合发布

中国的城市化进程不断加快，城镇化率已经从建国初期的10%到2020年将超过60%，城市建设也出现了新的动态，以往增量发展为主逐步转向今天存量发展增多，城市更新在当下被广泛热议。

习近平总书记强调：“一个城市的历史遗迹、文化古迹、人文底蕴，是城市生命的一部分。”作为城市更新的重要内容及文化的承载实体，历史文化街区的更新将空间、功能、活动以及人有机联动，真正落实社会价值、经济价值、文化价值的深度共构。在推进城市更新的实践中，强化“保护”理念，切实守护好城市历史文化，不仅是呵护城市的底蕴，也将助理广大市民坚定文化自信、增强家国情怀。

作为行业专业研究重要成果，《历史文化街区的活化迭代》白皮书由华东建筑设计研究总院与排名前列太平戴维斯联合编写发布。基于历史文化街区更新领域，从“政策及市场背景”、“规划及设计、运营、金融三大活化策略”、“未来城市更新发展趋势”等板块，将为历史文化街区更新领域提供全新视野与可行性方案。

图注：白皮书揭幕仪式

活动现场，华东建筑设计研究总院与排名前列太平戴维斯分别就各自所擅长的领域发表主题演讲。

排名前列太平戴维斯华东区策略顾问部高级助理董事沈欣然表示：“历史文化商业街区，指的是在有一定历史文化底蕴和传统特色的区域地段，注入“文化、休闲、创意”元素，将其策划改造成为具有国际性、文化性、时尚性”的休闲娱乐场所。

当前，历史文化街区行业发展有着三大特点：

以特定的历史文化作背景，项目本身或周边拥有集中的历史建筑群，有特定的历史文化底蕴，成为城市规划的重点区域。

以特定的消费人群为导向，拥有一群喜爱历史文化与现代感交融的消费者，以他们的关注点为导向，打造出独具特色的商业文化。

以丰富的时尚业态为支撑，广泛地引入前沿、时尚、消费倾向明显的丰富商业业态，如餐厅、酒吧、商店等，人们在这里轻松进行消费的同时，也完成了怀旧的历程。

近年来，历史文化街区的更新成为我国许多城市更新和发展的重要工作，但在实践中，却遇到了各种阻力和问题：

街区过度‘景点化’，商业过度‘同质化’。

历史文化街区的风貌保护与历史建筑功能活化之间的矛盾。

如何应对历史文化街区的更新的复杂前置问题。

历史文化街区更新如何从物质更新转化为产业、文化、社会的内容更新。”

历史文化街区的活化策略则可以从文化引领、业态升级、物质优化三个方式来进行，朱锋就文化引领、业态升级两方面展开分享，他表示，

文化引领：历史文化街区的更新与活化利用是在更新中唤醒和传承每座城市独有的记忆，在这过程中文化正扮演着越来越重要的角色。国内经典案例有成都远洋太古里、南京老门东、重庆十八梯传统风貌区、西安永兴坊—以及广州北京路。

业态升级：对于这些街区更新措施的实施，业态提档升级是其最直观的操作方式，历史文化街区的业态复兴与提升是活化街区、提升社会效益、经济效益、文化效益的重要手段。通过“业态升级”来进行更新的历史街区典型案例有上海新天地、北京首钢园区、武汉楚河汉街与武汉天地、天津劝业场片区。

之后，华东建筑设计研究总院 既有建筑更新研究设计中心研发主管、高级建筑师寇志荣博士在主题演讲中就活化策略的第三个方式——物质优化展开讨论，她表示：“历史文化街区更新是城市存量更新中一个兼具综合性及复杂性特征的类型，在更新过程中，历史文化街区的优化目标突出表现在推进城市功能调整、助力文物及历史建筑保护、推动基础设施更新、促成公共空间提升、协助居住条件改善，促进街区活力重塑等多个方面，总体来看，上述多重目标可归类为城市维度、建筑维度、技术维度三个典型的共性维度。

除了共性维度外，历史文化街区更新的个性特点往往体现在不同的功能类型中，具体来看可以细分为商业复合型、产业复合型、居住复合型等。南京东路179号街坊就是商业复合型历史文化街区更新的典范；上生· 新所城市更新项目则是产业复合型历史文化街区更新的成功案例；愚园路更新是居住复合型历史文化街区更新的代表案例。”

排名前列太平戴维斯中国物业及资产管理部高级董事及主管孟喆则针对历史文化街区更新的运营策略展开讨论，他表示：“随着历史文化街区的发展转型升级，在其过程中始终面临着物业管理中日常运营的控本增效、公共安全保障以及街区环境治理改善的严峻挑战。由于传统的管理手段已无法适应新的要求，所以迫切需要进行突破性的变革。为了开拓新的管理模式，引入数字化科技到历史文化街区的管理中是一种非常具有实际意义的探索和尝试。

人工智能物联：分析街区可能面临的风险，保护历史文化风貌

数字化物管：将建筑中的劳动密集操作导入数字化系统运营概念，并通过数字化有效提升运作效率

智慧街区治理：通过环境数据实时采集，实现“大数据+可视化+网格化”治理与智慧城市一体化

可持续及健康发展：发展主要驱动力与基础认证规范”

最后，排名前列太平戴维斯华东区估价部高级董事及主管蒋岚雷在对历史文化街区更新的金融策略中表示，在城市更新项目改造过程中，资本扮演着不容小觑的角色，是项目得以不断升级优化的关键力量。城市更新的主要投资模式为资金方整体购入有增值空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、进而提升物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，从而获取资产增值收益。而历史文化街区更新作为城市更新重要组成部分，其融资逻辑及主要方式不尽相同。其中不动产投资信托基金REITs这种创新模式的投资工具无论对投资者还是物业持有者来说，都是具有重大意义。对于物业持有者而言，它帮助盘活了不动产，还优化其融资方式；而对于投资者而言，它给了一般投资者以较低门槛参与不动产市场的机会。