上海楼市:上海买房那些适合刚需自住?买房必须要看清楚

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，外地户口，小孩三岁多，想找350万左右的小两房自住。最近看了康桥几个盘：康桥宝坻，康桥月苑等，康桥宝坻感觉小区环境不错就是离地铁挺远，但基本是动迁房；另外，因为在前滩上班，也关注到浦江的动迁房。上次您建议的新凯一期，这周末会再去看一下，但是离上班地点确实太远了。您是否有好的建议提点我一下，谢谢。

回答：你好，自住还是得考虑通勤距离，不要把时间浪费在通勤上。康桥宝坻，康桥月苑都可以考虑的，其他更好的选择详见内部分享。

提问： 你好，曾叔，请问外环路上海阳城的3居室房子现在是时机出手吗？ 还是继续持有？ 想置换到靠中心城区一点或考虑新房(投资+今后偶尔自住)，希望置换到增值保值性强一点的区域，目前是置换的好时机吗？还是可以等到3，4月？ 谢谢！

回答：你好，这房子不错，自住可以的。如果要换，3月中旬前搞定，不要空仓。

提问：曾叔，你好！请问今年想在上海投资一套房产，什么户型最合适？有什么要求策略吗？谢谢曾叔！

回答：你好，投资买房建议买户型要越大众越好。既然是投资，未来一定希望这个房子所有人接盘的，不管是租赁的还是有人买的，一定要有人接，对于这样的投资产品最忌讳的就是买那些小众产品，像一居室的极小户型可能租金会很高，但资产的接盘人就会很少，或者说郊区的大品质成品，这些都不是常规的主流的产品，所以对投资来说一定要是越普通越大众，越符合主流需求的会是越好。要买投资类的户型，其实首先要看一看当下市场上最流行什么样的产品，其次也要站在产品的前瞻性，市场开始出现了一些90平米的小三房，或者说类似于80平米的两房，这种紧缩型户型开始变多了，投资要买的产品建议要稍微前置一点，比如说有没有功能间，比如说在同等面积下，有没有某一些居住度是得到放大的，诸如此类的，然后再通过比较选择一些性价比较高的就可以了。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，买房小白。工薪阶层，子弹40，月供5K。在东莞工作，想在增城惠州东莞上车。惠州都说是坑，纯投资。又只能在惠州上车，请指点指点。再请问下惠州仲恺潼湖高新区可以入手吗？可以从哪些地方入手？

回答：你好，子弹有限的情况下，可以考虑惠州的，潼湖不建议。惠州比较有价值的区域：一是坪山临深片区，以巨盘龙光城为代表。二是可实现深惠通勤的惠州南站片区，以星河丹堤为代表。三是白云新城片区。推荐白云新城，不是所谓高大上的新区规划，白云新城少有的价值点，就是14号线的预期，还有离深圳14号线终点站沙田站最近。第四个推荐的是万达广场周边。

提问：你好，曾叔，请问石家庄现在是卖房？还是买房？

回答：你好，石家庄房地产基础薄弱，所以楼市周期一直受北京需求沿溢影响，强制被献血人士，没有太大发展。周边的特大型城市和省会众多，北京、天津、郑州，济南、青岛，个个头顶耀眼光环，石家庄逐渐成为了一个弱存在感的二线省会。石家庄目前楼市惨淡，已持续了一年多。除了二手房，哪怕是被限价的新盘也一样不好卖。在本轮衰退期难以独善其身。必然迎来成交量缩减，开发企业降价求量的降价周期。石家庄的房价上涨空间取决于北京和雄安新区的发展状况和房价走势。是否会形成未来会形成如苏州、南京和上海之间的房价比例关系，面临着许多不确定。所以刚需自住可以买一套，投资资金充足去北京，其次天津，最后环京城市。

提问：你好，曾叔，请问二线城市新区能买吗？买新区要注意什么？

回答：你好，投资新区房产必须遵循以下几条：1、必须是市级以上新区，较好是高级新区，县级乡级新区躲得越远越好。2、新区必须与主城区接壤，中间不能有割裂带，而且距离不能超过10公里。天津滨海新区发展不起来就是因为不仅与城6区距离太遥远，而且之间割裂带太过显著。3、新区投资优选启动区和示范核心区，外围谨慎投资。4、没有地铁的新区不要投。具体详见内部分享文章。

提问：你好，曾叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。现在是不是楼市下行，行情不好？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。所以有很多人置换时就会遇到这类问题：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。

主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药！看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子是流动的货币！真正好的房产价值满足三个方面：1、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；2、房产抵押出来的资金；3、流动性很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

提问：曾叔你好，想问一下曾叔买房怎么办理无息贷款？

回答：你好，这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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