喜大普奔!上海“好房子”标准细则正式落地!

2025年9月26日，上海市规划和自然资源局印发的《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》正式亮相。

这份被业内称为上海版“好房子”设计手册的文件，用17条具体意见，为未来上海新建住宅的标准和画风定下了基调。

仔细研读该通知不难发现，本次新规是 “奖励”与“约束”并存：慷慨地给予提升品质的部分“不计容积率”的奖励，同时严格划出不可逾越的红线。其核心目标是引导开发商将精力从极限“偷面积”转向真正提升建筑质量、空间体验和社区活力。

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购房者最受益：得房率与品质的双重提升

对于普通购房者而言，新规带来的最直观感受将是得房率的实质提升和居住体验的改善。

阳台革命：从“偷面积”到“明送面积”

新规对住宅阳台设计进行了细致规范。它一方面承认了市场上“大阳台”需求的合理性，通过“半面积计容”的方式，允许户型配置更大、更多的阳台；另一方面，通过设置进深（1.8米）和总面积（10%或16㎡）上限，防止阳台被异化为一个完整的房间，确保其作为休闲空间的本源。特别是那个不计容的“景观阳台”，堪称纯福利，未来坐在家里看江景、河景的阳台，将是真的“白送”。

告别“真石漆”，迎来“石材/铝板”时代

“外立面不计容”解开了困扰开发商多年的心结。过去，干挂石材或铝板背后的龙骨空腔会损失可售面积，导致开发商在成本压力下优先选择廉价的真石漆。新规实施后，上海新房市场有望快速进入高品质外立面普及期，小区“颜值”和耐久度将大幅提升。

归家体验升级：阳光车库、架空层成为标配

鼓励不计容的架空层和风雨连廊，将促使开发商乐于打造丰富的泛会所空间，如健身房、儿童乐园、书吧等。而半地下车库的推广，将极大改善地下空间的潮湿、阴暗问题，“阳光车库”将成为新项目的卖点。

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开发商内卷“升维”：产品力竞争步入深水区

新规为开发商打开了新的设计空间，同时也预示着行业竞争核心将从“成本控制”和“极限扩容”转向真正的“产品力”比拼。

依据旧规设计的户型，在与充分利用新规的户型对比下，将迅速过时。文件明确“住宅区内同类同式样的高层建筑重复不宜超过三次”，并鼓励在建筑细部增加多样性设计，这直接要求开发商必须在户型创新、立面美学和社区辨识度上投入更多精力。很明显，在这个趋势下，仅仅满足基本规范的同质化产品将失去市场竞争力。

高端精品项目迎来政策利好。新规为打造差异化、高品质住宅提供了清晰的政策支持：

通过优化阳台、设备平台、架空层、半地下车库等不计容空间的设计，开发商可以在不增加容积率成本的前提下，为项目增添实用的公共功能或提升户内空间效率，从而创造更高的产品附加值。

外立面使用干挂石材、金属、陶板等高品质材料不计容的规定，解决了开发商长期面临的“提质则损容”的矛盾，使得投入成本提升外立面颜值变得经济可行。

允许在重点区域局部提高建筑高度以形成错落的天际线，以及鼓励在纯住宅地块增设少量公共服务设施，这些条款都赋予了设计师更大的创作自由度，有助于打造更具特色和活力的社区。

这意味着，未来的上海住宅市场，特别是改善型和高端领域，将出现更多敢于创新、注重细节、追求长期价值的精品项目。政策的引导正推动市场进入一个真正以产品力为核心竞争力的新阶段。

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监管收紧：明确红线，保障长期价值

在为品质提升打开空间的同时，新规也划出了明确的监管红线，以保障社区的长期价值与安全。

新规对设备平台作出了严格限制，封死违规“偷面积”路径。根据《意见》第十条，设备平台无围护结构且面积不大于2.5平方米的，才不计容；一旦加设围护结构或面积超标，超出部分将按全面积计入容积率。这彻底堵死了通过“可改造设备平台”来违规赠送面积的路径，杜绝了由此带来的安全和产权纠纷。

强化外立面统一管理。针对常见的封阳台争议，《意见》第十七条要求开发商将禁止擅自改造外立面的条款明确写入买卖合同，并强化物业的监督上报责任。这为维护小区外观的统一性提供了合同与制度依据，能有效保护社区的整体资产价值。

新规还通过要求“不计容”面积在图纸和测绘报告中明确标注并纳入监管平台，构建了从设计、建设到运维的全周期管理闭环，确保政策红利落到实处，品质得以持久。

上海住宅迈向“品质时代”的标志

业内认为，这份《意见》的出台，是上海住宅发展史上一个重要的里程碑。它通过精细化的政策工具，奖励好设计，惩罚小聪明，最终目的是推动行业回归本质：为人民建造真正安全、健康、舒适、耐久的“好房子”。

对于购房者来说，这是实实在在的利好，未来将有机会买到更“划算”且更优质的房子。对于开发商而言，这是挑战更是机遇，产品力的比拼将取代过去对容积率的极致追求，成为市场决胜的关键。