浦开云璟四期降价7000元/㎡ 老业主怒斥“被背刺”

近日，浦开云璟四期北地块开云锦悦华庭·北里项目官宣过会均价8.5万元/㎡。消息一出，去年高价买入的老业主集体炸锅，直呼“被背刺”。

而就在2025年下半年，与其一路之隔的南地块均价还维持在9.2万元/㎡。短短半年多时间，单价直降7000元。

更令他们愤怒的是，就在降价前不久，开发商还在协商会上公开承诺“后续销售不降价、不分销”，承诺言犹在耳，降价已然落地。

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四期北地块为何降价7000元？

浦开云璟四期北地块此番定价8.5万/㎡，背后有多重因素叠加。

首先，地块位置存在明显差异。相比南地块，四期北地块北侧紧邻高压线，城市界面观感较差，且与最早一、二期所在的核心区域形成鲜明对比。

其次，产品力与市场主流存在代差。浦开云璟从一期卖到四期，产品几乎没有迭代。户型格局沿用旧规思路，得房率约76%-77%，在当下“送阳台、送飘窗”的新规产品面前明显落后，装修标准也乏善可陈。

再次，后续去化压力不容忽视。四期南地块（开云和璟里）去年入市至今，464套住宅还有99套可售，去化率不到八成，今年数月仅成交4套，剩余房源尤其是大户型去化缓慢。

来源：网上房地产

而四期北地块首批推出235套，后续还有五期南北区待售，总货量充足。在此背景下，以价换量成为开发商的现实选择。

此外，学区预期落空也动摇了价格支撑。根据刚刚公布的2026年浦东新区义务教育阶段招生地段，项目一期开云明月华庭对口金桥镇中心小学+浦东外国语学校东校，与购房者的高期待形成巨大落差，削弱了项目定价的心理锚点。

来源：上海发布

综合来看，此番降价是地块差异、产品代差、去化压力、学区落空等多重因素共同作用的结果。

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浦开云璟从“日光”到降价

浦开云璟位于浦东张家浜楔形绿地，北靠金桥出口加工区、南临张江高科技园区、西接花木副中心，被三大产业高地合围，占据先天区位优势。

整个云璟生态社区规划已基本成型，紧邻双轨交（14号线已开通+21号线在建）、云璟万象天地、金桥凯悦尚萃酒店、云璟·峰汇商办总部，以及张家浜生态绿地公园。这种地铁+商业+酒店+办公+公园的超复合业态，让浦开云璟在一众新盘中脱颖而出。

来源：META浦开

据统计，浦开云璟已开盘的1-4期共7个批次，累计供应2070套纯商品住宅（无租赁房源），除四期南二批次外，其余批次均在开盘当日售罄。

从价格走势看，浦开云璟经历了9万→8.3万→9.2万→8.5万的波动型曲线。当价格出现裂痕，市场信心受到的动摇远超普通楼盘。

一期（2023年5月）：一炮而红。彼时上海楼市尚未完全走出调整期，浦开云璟首开即售罄，逆势热销令市场侧目。

二期（2024年末）：巅峰时刻。市场已明显转凉，多数楼盘去化周期拉长至数月甚至半年。然而浦开云璟二期一次性加推620套房源，竟涌入2190组认筹，认筹率高达353%，开盘毫无悬念清盘，堪称现象级表现。

三期（2024-2025年）：地段分水岭。三期位于张江集电港附近，与核心区并非同一地段。但由于单价“8字头”的价格优势，三期先后三次开盘、三次日光，其中两次触发积分，热度不减。

四期南地块（2025年下半年）：热度延续，但已现疲态。两批次入市，均价约9.2万元/㎡。首批次继续触发积分，但二批次收官去化较慢。153㎡户型至今仍有房源在售，原因有二：总价过高，1400万以上预算在浦东中环有更多选择；户型位置和产品力与总价不匹配，性价比不足。

四期北地块（2026年4月）：降价引爆市场。均价8.5万元/㎡，较南地块直降7000元/㎡。更令业主愤怒的是“配置倒挂”，北地块连廊处理更好、配置有所升级，价格却更低，成为维权导火索。

五期南北区：充足货量的悬念。五期南北区位置相对更好，更靠近核心区和地铁站，但尚未入市，货量充足，供应量预计在1500套左右。在四期北地块降价之后，五期的定价将成为市场关注的焦点。

来源：网络，数据供参考

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货不对板，交付质量滑坡

如果说降价让老业主感到“肉疼”，那么交付质量问题则让他们感到“心寒”。随着一期、二期陆续交付，浦开云璟的口碑正在经历从“神坛”到“凡间”的跌落。

一期交付后，有业主发现合同约定的新风系统品牌与实际交付不符，“货不对板”的标签已然贴上。

二期业主指出，销售阶段宣传的“三菱”电梯，交付后变成“上海三菱”。一字之差，品牌认知和溢价空间天差地别，业主认为这是典型的“文字游戏”。

三期尚在施工阶段，就被业主曝出多重问题：室内渗漏频发、管道裸露、柜体减配、玻璃降标；厨房与样板房严重不符，插座错位、家电品牌无售后；公区方面，非人车分流、车库简陋、入户门降级、用材均为最低配置。

来源：开云湖璟云璟之家

更令人震惊的是，官方发布的《2025年12月本市建筑工地“四不两直”安全检查情况通报》中，浦开云璟四期赫然在列。这意味着，即便是在施工阶段，该项目已暴露出需要官方点名督改的质量问题。

来源：上海住建委

至此，老业主的不满形成两条清晰的主线：

价格背刺：南地块9.2万/㎡买入，北地块8.5万/㎡开售，一路之隔半年价差7000元，总价差数十万甚至上百万元。

品质缩水：从一期到四期，配置不升反降，质量问题频发，开发商的承诺一次次落空。

两条主线交织之下，业主从情绪宣泄升级为实质性维权。要求暂停北地块销售、补偿差价、公示配置清单，这些诉求能否得到回应，将考验浦开集团的危机处理能力。

浦开云璟四期北地块降价7000元/㎡，是地块差异、产品代差、去化压力、学区落空等多重因素共同作用的结果。8.5万/㎡这个价格，有人认为“回归理性”，有人认为“背刺老业主”，立场不同，结论自然不同。

站在十字路口，浦开云璟降价能否换来销量？8.5万/㎡的价格能否吸引足够多的购房者，将直接影响四期北地块的去化速度。

对于潜在购房者而言，浦开云璟的优劣势同样清晰：地段、规划、配套是实打实的加分项；产品力、交付口碑、价格稳定性则是需要承担的风险。放平预期、看清优劣、理性决策，或许是最务实的选择。