焦点观察 | 上海三批次“冰火两重天”,这些楼盘认购率不足30%

日前，上海三批次29盘全部结束认购，其中认购率超100%的项目有14个，更是诞生了2个“千人摇”楼盘。

建发璟院512组房源共2504组客户分两批参与摇号，象屿招商公园1872北区359套房源1526组客户分两批参与摇号。此外华发古美华府222套房源也吸引了近千组客户参与摇号。

不过，也有多个项目入市遇冷，认筹率低至11%。大家都在抢的房子未必是适合你的，但大家都不抢的房子，大概率是在买房路上需要多考察考察的。一起来看一下这些项目。

佳运名邸全市垫底 认购率低至11%

佳运名邸5月9日首开，推出的315套房源仅34组客户参与摇号，认购率11%。如此低的认购率使得佳运置业在宝山的首秀显得黯淡无光。

佳运名邸的开发商佳运置业为上海本土房企，由创始人沈仁兴1999年成立于浦东，最早开发的项目是位于浦东川沙镇的佳运公寓。20多年来，其在上海先后开发了佳运公寓、佳洲欣苑、兴日家园等多个住宅项目，并在2009年起，将公司发展触角逐步延伸至江苏、浙江。

佳运名邸即佳运置业在2022年6月以12.7亿斩获的宝山罗店镇宅地，溢价率8%。在此之前，佳运置业上一次在上海拿地还得追溯到2006年。

低调蛰伏多年之后，佳运置业首次落子宝山罗店，重新回归上海市场。

佳运名邸位于罗新路与罗溪路交叉口，距离最近的地铁站为7号线美兰湖站，驾车距离约3.5公里。出行途径的沪太路货车较多，早晚高峰拥堵。

但交通因素不是佳运名邸唯一劝退购房者的因素。熟悉宝山的购房者应该对“罗店三兄弟”还有印象。

2019年前后，宝山北郊未来产业园罗北路上三个新盘项目：万科启宸、招商主城、中建阅澜山先后热销。即便位于距离7号线美兰湖地铁站更远的地段，但有上海外国语大学附属北郊外国语学校的加持，“三兄弟”依旧斩获了一大波刚需购房者。其北侧当前在售项目有上海宝山天铂，均价37687元/平方米，前期房源同样对口上外附校。

虽然佳运名邸学区待定，但可参考项目北侧一路之隔的云麓之城，对口宝山区罗阳小学、上海市宝山区陈伯吹罗店实验学校，佳运名邸未来大概率也与上外附校无缘。

佳运名邸首开房源均价39837元/平方米，高出同板块项目2000元/平方米。远离北郊未来产业园，与地铁距离尴尬、缺少教育资源加持，种种因素影响之下，佳运名邸首开战绩不佳也不意外。

翠湖水岸首发遇冷 认购率仅15%

同样首开战绩不尽如人意的还有翠湖水岸。项目4月26日开盘，推出73-105平方米公寓204套，均价27954元/平方米。全市难得的低价仅收获31组客户认购参与摇号，认购率15%。

翠湖水岸开发商为上海青浦白鹤如泰置业有限公司，是一家民营企业，如皋市合盛置业有限公司持股100%。如皋合盛于2022年9月以4.4174亿元竞得青浦区白鹤镇纯宅地，溢价率0%，同时这也是如皋合盛在上海住宅领域首次落子。

翠湖水岸位于青浦白鹤，位于青浦北部，板块内暂时没有轨交，距离最近的地铁站为11号线兆丰路站，直线距离约4.4公里、驾车距离将更远。

项目周边1公里范围内有白鹤中学、青浦区白鹤小学、白鹤幼儿园、白鹤镇社区卫生服务中心及一些沿街商铺等。位置偏远、交通不便等硬伤使得项目难以突围取得好的销量。

恒都云湾再次失利 认购率20%

恒都云湾4月20日加推146套房源，仅30组客户认购，认购率20%。这是项目第二次开盘，与其去年12月首开398套房源、低至18%的认购率一样，恒都云湾再次面临着去化慢问题。

恒都云湾位于松江，项目距离9号线松江新城地铁站驾车距离约4公里，轨交出行不便。在城市界面上，可以说是被工厂包围，居住氛围欠佳。

从新房市场来说，松江新城同批次前后入市的新房较多，有龙湖御湖境、中国铁建花语天境，分流了部分客户。

从二手房市场来说，恒都云湾西北侧为次新房恒大帝景，链家网显示其二手房最近一次成交时间为2022年1月，均价约46000元/平方米，二手房成交不够活跃。恒都云湾47100元/平方米的均价难以形成倒挂的行情吸引购房者。

建发观唐府体量大、加推频繁 认购率26%

建发观唐府5月12日开盘，项目此次推出的294套房源共有78组客户参与摇号，认购率约26%，产品包括93-183平方米公寓、叠加，整体均价约30650元/平方米。

建发观唐府位于金山新城，直线距离金山卫站约4.5公里。其实项目周边配套是醇熟的，近金山万达广场、红星美凯龙等，还有新城公园、汇龙湖公园等生态配套。东侧一路之隔为复旦大学附属金山医院。但金山远离市中心，项目对地缘性客户依赖程度高，难以吸引外区客户。

回归到项目上，其认购率低的一个重要原因就是供应量大、一直处于续销状态。从建发观唐府2022年9月首开以来，已分6次总计推出981套房源。据网上房地产网站显示，可售住宅套数431套，项目整体去化率约56%。

建发观唐府商品房总量达到1291套，项目未来的去化之路预计还很长。

从三批次四个认购率低于30%的项目来看，它们均位于远郊地段，与市区、轨交站点距离均很远，交通出行不便。项目普遍依赖地缘性客户，对外区客户吸引力小，没有规划、教育等特殊优势的加持，难以快速去化。