上海第三轮土拍下半场:秋意渐浓,房企出手趋于谨慎

10月24日-25日，上海第三轮土拍（下半场）10幅地块完成出让，总出让面积57.51万方，累计成交金额约478.8335亿元。

出让结果如下：

上海每一轮土拍出现的细微变化，都反映出业内对市场的一次预判。和上半场相似，第三轮土拍下半场热度持续走弱，几点情况值得关注。

回顾：上海第三轮土拍上半场：央企国企霸屏，拿地热度骤降

板块冷热分化，赵巷一枝独秀

本轮10幅地块，最抢手的地块不是徐汇龙华，不是普陀桃浦，而是青浦赵巷，吸引24家竞买人参与争夺。自2016年上海土地市场竞买规则改变以来，鲜少有地块激烈程度如此之大、竞买房企如此之多。

在现场竞价阶段，22轮报价之后地块即达到最高限价17.3296亿元，24家竞买人均选择进入竞报“高品质建设”阶段。且均接受绿色建筑及超低能耗建筑上限指标：二星级+近零能耗建筑要求，竞报上限指标8%公租房比例，全部进入摇号阶段。

在24进1 的角逐中，最终华发成功摇中该地块，成交总价即最高限价17.3296亿元，成交楼面价26279元/平方米，溢价率10%，房地联动价56000元/平方米。

价格方面，华发赵巷地块距离17号线嘉松中路站约600米，房地联动价相比周边的国贸虹桥璟上地块上涨1500元/平方米，相比金地虹桥峯汇地块上涨4000元/平方米。

除赵巷地块受到热捧，其余地块热度平平。在嘉定新城商住地块、闵行浦江镇地块的竞拍中，均有房企在竞品质和公租房阶段选择退出。松江洞泾、嘉定南门地块虽有溢价但未封顶，房企出价都较为谨慎。此外，浦东合庆地块和祝桥地块均由地方国企托底，总金额30.5亿元。

与今年前两批次土拍相比，第三批次土拍板块之间的冷热分化加剧，房企出手也更为谨慎。

央国企主场，中海、华润归来

与上半场没有民企参拍相比，下半场参拍民企有6家左右，均不是首次参加，如金新城、坤和、同进、天安、安徽置地、东亚新华等。几家民企不约而同只报名了最热门的青浦赵巷地块，而且受制于资金等要求，大多采取和其他房企联合的方式。由此可见，目前大部分民企都非常谨慎，仅聚焦优质地块。

央国企依旧是拿地的主力军，保利、中海、华润、招商、建发、华发、象屿等均有所斩获。值得关注的是，在上海土拍市场销声匿迹多年的两家实力房企——中海和华润，在本轮土拍正式复出，并且各有斩获，拿地金额合计超310亿元。

中海联合西岸开发以底价240.16亿元摘得徐汇龙华巨无霸地块，总价仅次于2020年徐汇滨江香港置地310亿地王，成交楼面价35674元/平方米，房地联动价142000元/平方米。

本次地块以招挂复合式挂牌，同时涵盖了商业，住宅，办公，租赁住宅，科研等多种产品业态，配建约21.6万㎡办公、13.5万㎡商业，写字楼限高达250米。

另外，可售住宅面积约20.9万㎡，且不限住宅面积。住宅限高100米，容积率2.52/2.63，可打造徐汇滨江片区新的高端高层住宅小区。

出让文件显示，本地块商品住宅部分的房屋装修标准为5000元/平方米（集采价格）。该地块住宅部分建成后的房型设计，70平方米以下套型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例应不低于70%。

与此同时，华润以底价69.9962亿元拿下宝山区大场镇W12-1301单元07-01、36-01、37-01、40-01地块，成交楼面价18948元/㎡，房地联动价69000元/㎡，装修标准不低于3000元/㎡。

本地块为15号线丰翔路站地铁上盖TOD项目，集高端购物中心、甲级办公楼、品质住宅于一体，预计将于年内启动建设。与之相邻的南大路站TOD综合体拟明年启动开发，将建设250米摩天大楼，形成充满活力、激发创意的北上海门户地标。

刚刚拿地，华润丰翔路TOD项目三个住宅子地块的规划效果图就神速出炉。项目计划年内动工，有望2024年一季度入市。

年内还有四批次土拍？官宣在即

据搜狐焦点数据统计，截止目前，上海2023年总计成交60幅地块，揽金超1836.7亿元。

第一批次共成交19幅地块，成交总面积94.4万㎡，成交总价518.84亿元。

第二批次共成交24幅地块，成交总面积116.39万㎡，成交总价643.6亿元。

第三批次上半场共成交7幅地块，成交总面积50.14万㎡，成交总价196.9亿元。

第三批次下半场共成交10幅地块，成交总面积57.51万㎡，成交总价478.8亿元。

随着上海第三批次土拍落下帷幕，今年第四批次土拍也开始披露一些小道消息。网传四批次拟出让11幅地块，预测名单抢先看！（名单仅供参考，具体请以官宣为准）

其中，杨浦内环内的平凉社区01D4-04地块，限高15米，容积率1.35，内含历史风貌保护建筑，网传联动价将超过16万/平方米。嘉定南翔的地块建筑面积将近30万方，预计是理想之地之后又一个嘉定大盘。此外，杨浦滨江、桃浦智创城、闵行紫竹、临港新片区也将迎来新供应。关于后续土拍详细情况，搜狐焦点上海将持续关注。