上海二批次首轮土拍前瞻:整体降温,分化加剧
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来源：好地网上海
核心提要：
一、土拍热度整体降温
二、板块分化加剧
三、哪些房企将出手
好地网7月10日讯（研究员 余依依） 明天（7月11日），上海二批次土拍即将开启，首轮16宗涉宅地将开始出让。总出让面积86.7万方，总建筑面积193.6万方，总起价389.6亿元。
4宗地块仅有一名竞买人，将于7月11日直接成交；11宗地块有多名竞买人，将于7月11日-7月13日举行现场交易活动。
今年上半年，上海新房成交金额创新高，但小阳春以后市场快速转冷。新房开盘认购率、入围分在降低；二手房市场低迷、量价齐跌，5月已跌至1.5万套的枯荣线，6月更是跌到1.2万套，西虹桥等热门板块一二手房价倒挂也在不断缩小。
二手房市场缩量会传导至新房市场，上海楼市下半年或将处于熊市，这也将间接影响土地市场热度。
好地研究院认为，由于土地市场供应较少，二批次热度还将保持较高水平，但相较于一批次的火爆，整体热度将有所降温，区域及板块间的分化将加剧。
一、土拍热度整体降温
相比一批次，二批次土拍热度将有所下降，主要体现在以下几个方面：
1、参拍房企数量下降。根据好地网摸排，本批次参拍房企约39家（不含城投托底），较一批次减少21家，减幅35%。
2、地块“认购率”下降。表现在两方面。①根据报名情况摸排，16宗地块的平均参拍企业约7.6家，较一批次下降1.6家；②最热门地块参拍房企约18家，与一批次的28家相比减少10家。
二、板块分化加剧
相比一批次核心板块高热度带动外围嘉定徐行、金山亭林、奉贤西渡等板块也竞至封顶，二批次热度分化加剧，核心及优质板块依旧吸引力十足，而外围板块热度普遍较低。
1、热度最高（3宗）
闵行华漕地块、嘉定新城地块及宝山大场地块，地段好，配套优质，去化预期快，是本次热度最高的地块，均吸引了18家房企参拍，竞争激烈。特别是嘉定新城地块，虽然不是处于外环以内或前湾这样的热门板块，但基于板块新房市场的优异表现，在本批次脱颖而出。
2、热度较高（3宗）
杨浦平凉地块，处于绝对市中心，区位优越，配套完善，但地块不甚规则，不利于方案排布，热度谦逊，吸引了13家房企参拍。
浦东曹路与金桥、外高桥、唐镇相邻，板块内以动迁房为主，多年无普通涉宅地供应、存量为零，对外依靠便利的交通、较低的房价，可以吸引上游板块的外溢刚需客户，本次土拍热度较高，两宗地块分别有13、8家房企参拍。
3、热度一般（4宗）
闵行浦江同样断供多年，库存见底，本次推出的大体量河景宅地将为板块内及外溢客户带来久违的新房供应，本次也有8家房企参与竞拍。
松江永丰地块位于松江老城，周边开发较成熟，生活配套齐全，板块库存见底，虽然离地铁较远，也吸引了7家房企。
松江洞泾地块位于松江新城北拓区域，交通便利，可共享松江新城优质配套，目前有5家房企报名参拍。
奉贤新城地块位于上海之鱼区域内，拥有独特的景观资源，同时作为容积仅有1.2的低密地块，可打造低密项目吸引改善客群，因此虽然板块整体认购率有所下滑，新房热度呈下降趋势，但也吸引了4家房企参与竞拍。
4、热度低（6宗）
松江新桥属于乡镇板块，能级低，地块周边城市界面一般，配套较弱，但板块新房库存低，目前无项目在售，且地块容积率低，也吸引了2家房企参拍。
青浦重固有大虹桥外溢、地铁示范区线加持，但自身作为乡镇板块，地段及配套能级不高，同时新房市场也较差，将直接成交。
临港当前去库存压力较大，宝山区吴淞创新城地块商务及教育科研设计比重较高，均将直接成交。
嘉宝智慧湾地块周边不成熟，片区发展还处于初期，需要时间培育。
三、哪些房企将出手
1、央国企为绝对主力
由于上海拍地对于资金要求高（需沉淀自有资金达到地块起价的100-110%），而上海地块的总价相对较高，因此，资金实力雄厚的央国企占据着上海土地市场的绝对主力。
在数量上，本次有30家央国企（含国资背景的混合所有制房企），占比超七成。
报名地块数量超过5宗的房企均为央国企（含联合参拍），包括招商、保利发展、越秀、建发、华发、象屿、联发、华润、中建八局、大家、国贸、绿城等；其中报名地块最多的是招商，达11宗。
报名2-5宗的有中海、保利置业、中铁置业、中铁建、金隅、葛洲坝、安联、金茂、浙江交控、浙江钱江等央国企；以及万科等有国资背景的房企。
此外，山西五建、金融街、华侨城、首开、上实发展、同济、上海建工等央国企也根据各自投资战略和资金实力及纷纷出手。
2、民企参与度有所下降
本次有8家民企（含外资）参拍，较上批次的19家明显下降。参拍房企包括龙湖、路劲、美的等品牌房企，大华、恒都置业等本土房企，天安等已经在上海布局的外来民企还有维科、金新城等想要进入上海的长三角民企。
由于资金实力的限制，大多数只参加1-2宗。
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