老洋房的投资价值及其分布

目前，上海的老洋房有4000—5000幢市中心一带各种独立老洋房大大小小总共有2000多幢，主要分布在4个市中心区：徐汇区、长宁区、卢湾区和静安区；其中老洋房最集中的地段是汾阳路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、复兴路衡山路华山路、兴国路、茂名路天平路和湖南路等占90%占全市同类型房屋面积的39％，为全市各区之冠。这些老洋房中绝大部分都是使用权房、小部分产权房或政府代管房。可上市的私产洋房约100幢而产权清晰能够用于转让的只有60至70幢。徐汇区的淮海路、常熟路等地段的老洋房作为公司办公楼的现象较为普遍；太原路、东平路、宝庆路等地段，多是在老洋房内开设高档的餐馆、艺术画廊等。物以稀为贵，这些老洋房，平均售价在前几年曾经上涨了70％。

在老洋房购房者中，近八成是投资者，购买者主要为房地产开发商、大公司老板和境外实业家。老洋房的主要投资者有五类：海归族老华侨、 投资/投机抄卖者、 作为总部的企业 、境外人士 、开西餐厅的商人。

在2002～2004年期间，上海老洋房市场的投资者主要是国内投资客，并不是以自住为目的，因此房源在市场上流通的速度比较快，投资市场相对比较繁荣。而从2004年开始，购买上海的老洋房的更多是境外买家，70%的买家出于自住性需求或者爱好收藏，投资性的境外买家仅占30%。

而进入限购时代以来，走资客户相对大幅度减少，但是老洋房数量少，客户虽然减少，实际上实一个抵消对的过程，整体市场受影响不大，好的洋房还是很容易卖的掉！随着自媒体微信等移动互联网的传播，新里洋房被越来越多的人所熟悉，更多的明星艺人，企业家出于增值保值和收藏爱好也加入到收藏老洋房的队伍中！

不同於一般房屋买卖上海的历史特色建筑手续繁复产权复杂交易过程陷阱多。除了外观风格个喜爱的主观外影响收购价及是否值得投资有以下四大因素:

1)房屋产权关系是否清晰、

2)房屋使用权/资产性质、

3）历史文化风貌保护范围（房屋的地段和环境）、

4）列为历史优秀建筑（房屋的品质）、

5）交易中税费和增值税处理由于老洋房的稀缺性以及其租赁对象以海外人士为主，因此老洋房的租赁价格一般每月都在数千美金及上万美金以上，可谓投资大，回报也大。据最保守的估计，一幢未加任何修缮和整理的老洋房，自2000年起，每年的售价涨幅至少在20%-30%以上，几年下来增值超过100%，加上租金的收益年综合投资回报率惊人。

结论、建议企业投资者来说，以前尚且可以借助房地产整体上升的趋势，购入产权清晰的老洋房，等待房产本身的升值也能取得理想的投资回报率，但是目前优良大型老洋房稀缺之下，基本上卖家是以古董心态上市，由卖家定市场价，单纯依靠这种模式已经很难取得理想的升值收益。

老洋房由于产权结构复杂，规划条件苛刻，要找到一个合适的未改造前的老洋房或者新式里弄并不是一件容易的事情，需要耐心，不断地观察，跟踪，与业界人士、房管、规划官员，特别是区直属房企，多沟通取得信息。