杭州:取消土地限价重回“价高者得”,四区房价不再设限

界面新闻记者 |杨冰柯

楼市热点城市杭州的土拍规则也大幅调整，部分地块取消地价上限。

11月9日，杭州新挂牌了10宗宅地，总起价128.7亿元。其中3宗位于余杭区，2宗位于拱墅区，另外萧山宁围、下沙中心区、临平、临安和富阳各1宗。

从本批次地块出让规则看，所有地块均没有出现“上限价格”的描述。这意味着，杭州土拍规则也将重回“价高者得”。

在此之前，杭州这几年的宅地挂牌都设定土地上限价格，溢价率不高于12%。当土地竞价未达到上限价格时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

同时，部分地块建成商品房后的“销售限价”也取消，富阳、临安、临平、钱塘四区房价不再设限；但上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区依然保留限房价。

对于此次杭州土拍规则调整，中指研究院华东大区常务副总高院生认为，本次新房限价调整主要在外围区域，主城四区以及萧山、余杭依旧限房价，这些区域中的热门板块项目普遍流速较快，且项目热销与限价政策带来的一二手房倒挂有强关联性，如若放开新房限价将对市场流速造成影响，有一定潜在风险。富阳、临安、临平、钱塘等放开新房限价后，这些区域的价格将回归市场逻辑，房企在开发项目时也能够更灵活制定价格。

根据克而瑞统计，今年10月，杭州商品房成交量缩价涨。全市454个项目成交商品房6563套，环比缩减11.48%，同比缩减27.15%；成交均价34297元/平米，环比上涨18.08%，同比基本持平。

分物业类型来看，普通住宅成交5323套，成交均价为35536元/平米，环比上涨13.82%。231个实现成交的项目中，62个成交均价环比上涨，101个成交均价环比下跌。其中，锦上湾成交量较多，为412套；仁恒滨江园成交均价较高，为75747元/平米。

另一位杭州市场人士称，继10月份大幅放松楼市限购后，杭州此次在政策松绑层面又走了“大半步”，后续是否完全放开土地限价，还有待市场反应。

取消土拍限价，已成为当前楼市的政策调整趋势。在这之前，除四大一线城市外，包括杭苏州、南京、成都、厦门、武汉、合肥等在内的多个核心二线城市，已基本取消土拍价格上限，有些地块也同样取消了商品房限价。

今年9月底，自然资源部下发有关文件，文件建议各省市自然资源部主管部门，取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊容积率1.0限制等。

此后，陆续有城市开始试点执行。根据中指研究院监测数据显示，在实行集中供地的22个重点城市中，目前已经局部取消土地限价的有16城，分别是：成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳；北京、上海及郑州的部分地块，目前还未取消土地限价。

9月20日，北京市挂出今年第三轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及19宗涉宅用地。此后有市场消息称，北京也将在部分地块拍卖规则中取消限价。

但北京市规自委随后回应该消息不实，表示将将坚决贯彻党中央、国务院决策部署，坚决落实“稳地价、稳房价、稳预期”工作目标，继续坚持“房地联动”，确保首都房地产市场平稳健康发展。

上海在近期挂出的年内第三批供地中，土拍规则延续了现场竞价、竞报“高品质建设”和摇号的出让方式，且首轮确定在12月初竞拍的8宗地块均设置了最高限价。

这意味着，目前一线城市对于土地限价、楼市限购政策的松绑仍然谨慎。

从目前已经取消土地限价城市的土拍效果来看，核心地块的热度有所提升，不仅溢价率提升，甚至有些城市还创下了新的最高楼面地价纪录。

11月2日，合肥举行了取消土地限价后的第一次土拍，这是合肥土地竞拍规则时隔7年后再次以“价高者得”确定竞买人。

最火的滨湖区BK202305号地块，由国企安徽高速地产以总价33.88亿元竞得，单价2876万元/亩，溢价率达到44.89%。该地块不仅溢价率高，土地单价也打破了合肥的新记录。

厦门在取消土地限价后，也一定程度上提升了土拍热度。11月7日，厦门首块取消限价的地块在开拍后，由本地国企建发房产直接加价1亿元，最终以48.4亿元竞得。

市场分析认为，这些热点城市逐步取消地价上限后，部分优质地块的成交溢价率将会明显提高，竞拍热度也会提升，有利于缓解当前土地市场的低迷情绪。但也会让土地市场更分化，非核心区的地块基本会以低溢价或底价成交，甚至出现流拍。