一张图告诉你上海楼市真实走势~

清明小长假过完，时间已然进入2季度，2017年已经过掉了四分之一！“金三”爽约，“银四”还会再现吗？在经历3次严厉的调控后，上海楼市真相如何？接下来到底会如何走？站在4月这样一个时间“窗口”，不禁让人遐想。

 上海（包括部分全国性的）楼市调控间隔

上表罗列了近年上海以及全国重大楼市政策出台周期，从中不难看出，上海政策调控时效期主要集中在6-9个月，平均政策出台9个月后，政策时效性逐步降低。如果从目前全国层面来看，市场浪潮暗涌，“储备新政”持续出台，并不排除下半年党的会议期间，政策再度加码维稳市场。由此来看，上海等一线城市后续限制性政策出台极有可能在2017年8月左右，这也与全国一致。

那么当前上海楼市销售数据到底如何？处于什么样的博弈状态？从去年前三季度高位释放，到“沪六条”（9月底）、“11·28新政”后，政策效果立竿见影，成交量大幅缩减。17年市场回归至量价齐稳局面，成交均价4.7万/平米左右，截止到2017年1季度末，商品住宅存量为626.3万平米，3月份存销比接近15个月。（其中中高层住宅11个月，别墅30个月，类住宅36个月）

2015.1-2017.3上海市商品住宅供/求/价走势图

 2015.1-2017.3上海市商品住宅存量/存销比图

虽然动态存销比有所延长，但是从市场的实际反馈来看，如近期各售楼处来访量；以及不少单价4-6万元出头的热销甚至“日光”，如嘉定新城金地项目、万科徐泾项目、万科御桥项目、以及龙湖江桥项目，不少都是开盘当天售罄甚至2小时“秒光”，还有的是未开先热。由此可以看出，在预期价格被压低，政策经过一定消化之后，购房者对市场预期并未降低，私下抢房数见不鲜，不少人反而借势看多。

所以，加上近期土拍因升温而叫停、环上海楼市行情启动，考虑到上海因为是“前沿城市”代表受到调控重点监测，综合多个情况，2017年上海调控政策不但不会放松，还极有可能在党的会议期间也就是下半年9-10月份再度收缩。届时，楼市存销比达到15个月以上，供求关系彻底产生逆转，上海楼市迎来真正的拐点。

此外，后续逐渐出现的4重危机，或许让这种观点进一步落实。那么是哪4重危机呢？在此简要说一说：

危机1  经济发展具有周期性，差不多每隔十年左右就要发生一次经济危机，2017-2018年作为下一个危机临界点值得关注。

危机2  由于2016年短期借债到期，同时叠加上2015年中期贷款的集中兑付（经验判断中期借贷周期为2年左右），2017年下半年开发商将出现借贷兑付困难。

危机3  如果2017年承受2016年全部的过度释放住宅需求，那么理论成交量预计较2016年成交面积下降约14.8-33.3%%，即是说此前的行情透支了后面的需求，住宅市场基本符合平衡定律。

危机4  “地王”频出后的调整。地市疯狂之后必然出现调整期和冷静期。如果冷不下来，会有相关措施政策使其“暂停出让”、“资金审查”等，达到“土地调控”目的。

所以，说到这儿，大家心里清楚上海楼市接下来的走势了吗？最后，再分享一张图，结论都在这里了。

一张图告诉你……

注：本文主要内容来源同策咨询机构，部分内容根据中指数据、国家统计局以及网络公开资料整理编辑。文中观点仅限于理论、宏观性分析探讨，并不构成投资决策依据，务必谨慎参考。