老西门、五角场又有新住宅地块要出让

上周，本号推送了一篇《上海多处规划调整密集公示 四宗住宅地块浮出水面》，才没几天，又有新住宅用地调整获批。

近日，黄浦老西门与杨浦五角场两大热门板块局部控详规调整相继落定：一宗紧贴新天地，降容降高；一宗靠近五角场和新江湾，由商办改住宅。两宗地块的登场，将为中心城区住宅供应注入新鲜血液。

老西门宅地容积率降至4.7

今年2月，黄浦区官网公示了《豫园社区（C010301、C010302单元）控制性详细规划271A街坊局部调整》方案，首次披露该涉宅用地。彼时用地面积8439㎡，容积率5.32，建筑限高100米。

随后在6月迎来进一步调整，用地面积微调至8537㎡，建筑限高从100米降至80米，容积率降至4.70，计容面积减少约4800㎡。住宅占比不超90%，需配建居委会及老年活动室各200㎡，西南角另划出2525㎡用于建设幼儿园，地块内还留存一处未定级文物。

黄浦271A-03地块位于老西门01更新单元，北邻复兴珑御，西接中海建国里，距8/10号线老西门站约350米，地理位置优越。

2024年10月，新加坡丰隆&联发联合体通过遴选以89.36亿元拿下黄浦区C020102单元096-2、097-4地块及吉安路（部分）道路地下空间地块，成交楼面价高达11.75万元/㎡。同年11月，永业集团通过协议出让拿下豫园社区三宗地块，楼面价在7.1万至7.9万元/㎡区间，而后永业转让该组团地块50%股权，由瑞安&天安接手，永业保留剩余50%。

相比之下，271A-03地块体量很小、总价可控，如果以招拍挂方式出让，大概率引发激烈争抢。

五角场旁新增近5万㎡住宅供应

今年5月底，《江湾历史文化风貌区保护规划020、021、022、023、005街坊调整》方案公示。

原先的两幅商办科研用地合并为一宗020-02住宅地块，用地面积18557㎡，容积率2.56，计容建面约4.75万㎡，建筑限高60米，内部形成24米、60米两个高度分区，整体呈现南低北高的空间形态。地块内配建360㎡养育托管点、300㎡健身点及500㎡配套商业，并设置不小于12米宽的公共通道。

另有两幅地块同步调整为文化用地，容积率分别为1.6和1.0，限高50米、30米，合计计容建面约2万㎡。

今年7月，迎来局部调整，020-02地块由原先的Rr3类住宅用地，调整为Rr2Rr3类混合住宅用地，将迎来约4.75万㎡的纯住宅供应。

上述地块位于大创智核心区，紧邻新江湾和五角场，距10号线三门路站约300米，未来与规划20号线形成双轨交汇。西邻云际尚浦双子塔，周边字节跳动、B站、叠纸等头部企业集聚。

2025年11月，上海城建以43亿元底价竞得五角场武川社区地块，商品住宅楼面价约4.66万-4.71万元/㎡。距离334街坊约300米的杨浦城投·悦江湾，入市均价约9.9万元/㎡；国誉府均价约10.7万元/㎡；向北的新江湾城板块，建发海宸、保利珺园等项目均价已站稳11万-12万元/㎡区间，别墅产品价格更高。

老西门和五角场两宗住宅地块获批，将为区域增加新的高品质住宅供应。虽然体量都不大，但两宗地块的入市节奏和最终定价，值得持续关注。