【海通地产|市场直击】大上海周,浦东楼盘调研纪要!

限购限贷：

上海限购限贷政策沿用2016年11月28日的政策，在诸多城市中属于比较严苛的。影响不大的是首套房比例从原来的30%增加到35%，普通住房标准和首套房标准都有变化，影响比较大的是二套房首付为70%。其次，改善性住房需求受到影响较大，这是由于70、80后开始买房，房屋需求没有那么大，但硬件需求较高，改善型住房需求逐渐增加，首付70%的限制极易触碰。

类住宅调控：

史上最严类住宅整改细则出台，上海再无出现小面积商办产品可能，将深化一手房的供求矛盾，甚至降低客户对沪的置业可能性。2017年5月17日，上海住建委出台类住宅整顿细则，从建设、销售、流转各环节清理类住宅产品。五年内类住宅退出上海市场，断绝商办市场的个人投资者。2017年1月暂停了类住宅的网签。

租赁用地出台：

上海至今推出六幅“租赁住房”用地，并且地块位置都较好。租赁用地开发权目前均由国企，半政府单位获取，并无民企介入开发领域。上海计划3年投入70万套租赁用房，租赁价格降低，二手房市场受到冲击。

销售管理监管：

从销售管理监督角度，政府开始插手管理一手房市场，插手较大的是摇号，政府和购房者的名单互通，代理企业不能参与销售环节。同时，政府进一步加强调控“车位新政”，新房及车位实行“一价清”，规定房地产企业对外销售商品住房及其地下车库（位）等附属设施，不得超备案价格销售。对未出售的车库（位）等附属设施，应当出租给本项目内的业主、租赁人使用，不得以只售不租等理由拒绝出租。一价清包括电商费、车位、茶水费，也不允许捆绑销售。

-----浦东踩盘纪要------

【万科海上传奇】

万科海上传奇位于浦东御桥板块，紧邻中环线，涵盖约80万平米住宅、25万平米商业办公配套，配有社区学校、社区体育中心、社区型商业等。小区距离地铁站30米，11/18号线交汇御桥站。小区局部人车分离。

目前开售的是四期，容积率2.0，8栋楼总共720户。主力户型为85平的2房2厅1卫，以及950125平的3房。此次准备开444套，两梯四户，上次开盘均价6.9万元，此次尚未定价。

【华发四季】

华发四季毗邻中环线申江路段，距上海迪士尼乐园约5公里，距陆家嘴金融贸易区约10公里，距浦东国际机场约17公里。

小区北侧为两梯两户，主打115-117平的3房2厅2卫，均价6.7万元。东侧为一梯两户，主力户型为89-102平的小三房。花园洋房主打120-150平的3房和4房，1楼送花园地下室，2楼送地下室，3.4楼送露台，6楼送顶楼，均价7.5万元。

小区目前在售高层低区的三房，还有2栋高层和4栋洋房尚未获取预售证。预计明年4月统一交房，精装修交付。

【浦发罗兰翡丽】

浦发罗兰翡丽位居唐镇国际社区正核心，是由浦发置业倾力打造的20万方纯住宅项目，容积率仅为1.7。项目紧邻中外环高速干道及龙东大道主干道，纵享轨道交通2号线城市黄金中轴。项目周边学校、医院等配套齐全，唐镇在建约43万方地铁上盖街区式商业综合体。

小区一共1800多户，目前去化七成。主力户型包括98平的2+1房，117平的三房，136平的四房，均价在6万-6.8万元。不需要摇号。

【禹洲雍贤府】

禹洲雍贤府项目北至大叶公路、南至汇二路、西至金碧路、东至浦星公路；地块占地面积约10.9万方，建筑面积约26.9万方，总户数1820户，分别小区由14幢小高层、3幢洋房和26幢叠加别墅组成。

项目6月开盘，卖了5栋高层，均价3.5万元，精装修交付。目前在售叠加别墅，面积段为86-140平，单价3.8万元。其中1.2层送两层地下室，3.4层送阁楼。未来开售的3栋多层毛坯，预计3.3万元左右。