美好社区在北内环,比古北开阔,比联洋丰富

想看虹口杨浦踩盘的朋友最多，人口大区名不虚传。杨浦的热点东外滩已经写过，那轮到虹口就是北外了。只是北外滩并没有几个盘，倒是曾经的虹镇老街，如今的临平板块，在瑞安的开发之下，楼盘品质和社区宜居程度，节节攀升，俨然成为虹口较好的居住区。并且临平板块，除瑞虹之外的其他楼盘，价格比起北外滩真要实惠不少，这也是本次选择踩盘此处的理由之一。

一：概况

虹镇老街自不用多做介绍，在上海说起来，几乎无人不知无人不晓。普陀三湾，杨浦定海，虹口虹镇，拳头最硬，都惹不起。最后能让这群人服帖的，只有推土机和动迁房，掀起了三代人的棚户和世人对他们的尊敬，从此药水变两湾，定海变外滩，而虹镇老街，转型最成功，摇身一变瑞虹天地月亮湾。

先看下老虹镇新临平的范围：

东临虹口周家嘴居住区，南接区重点规划北外滩，西壤四川北路市级商圈，北靠虹口曲阳和杨浦鞍山两大人口重镇。

左商业，右规划，背后有人，四面八方，全在内环。而在这样一片内环腹地当中，开辟出一片高容积率的品质住宅区，结合北区强大的人口优势以及日渐增强的购买力，定位可谓非常合适。

如果说不远处的东外滩是以江景大宅为卖点，面向全上海富裕阶层。那临平则依托其良好的品质和区位，成为虹杨中产的不二之选。

二.交通

地铁：

身为内环内板块，临平路周边的轨交密度也是无可挑剔。

板块内：临平路站（4号线）

板块边缘：四平路站（8号线，10号线），海伦路站（4号线，10号线），邮电新村站（10号线）

三站内换乘：宝山路站（3号线），江浦公园站（18号线），上海火车站（1号线），南京东路站（2号线），浦东大道站（14号线），大连路站（12号线），汉中路站（13号线）

临平板块坐拥4，8，10三线轨交，3站内可换乘1，2，3，12，13，14，18七线轨交。半小时内“鲁迅公园五角场，不夜城苏河湾，南京东路人民广场，南京西路静安寺，陆家嘴世纪大道，花木联洋”等核心区域全覆盖！通勤范围之广令人叹为观止，浦西浦东无死角。

临平路站地铁口

公交：

47路（东外滩，鲁迅公园，西藏北路，宜川），134路（东外滩，北外滩，曲阳，大柏树，凉城，阳城，彭浦），597路（洋泾，周家嘴路，鲁迅公园，凉城，阳城，彭浦），751路（淞南，高境，江湾，大柏树，曲阳，周家嘴路），875路（五角场，凉城，鲁迅公园，周家嘴路），1219路（临平社区环线），103路（周家嘴路，鞍山，黄兴公园，复兴岛），528路（曲阳，大柏树，凉城，大场，南大，顾村），6路（外滩，周家嘴路，鞍山），17路（五里桥，打浦桥，老西门，人民广场，四川北路，周家嘴路），33路（外滩，周家嘴路），145路（人民广场，周家嘴路，东外滩），申川专线（不夜城，四川北路，周家嘴路，东外滩，金杨，碧云，东郊，张江，孙桥，唐镇，川沙），13路（北外滩，四川北路，不夜城，长寿路，曹家渡，中山公园），510路（东外滩，北外滩，四川北路，不夜城，宜川甘泉，大华），939路（鲁迅公园，四川北路，北外滩，陆家嘴，八佰伴）

临平周边的公交线路，覆盖了半个北区，虹杨闸几乎没有死角。但去浦东，普陀，以及苏州河以南各区线路比较缺少。临平公交的统治力明显要弱于地铁。

驾车：

南北向干道：四平路，大连路，新建路

东西向干道：大连西路-控江路，周家嘴路，东长治路-长阳路

桥隧：新建路隧道，大连路隧道

路网方面，临平板块已经十分健全，前往浦东也非常方便。但由于北区的历史遗留问题，道路规划比较混乱，断头路，斜切路，环路，都很多，再加上周边核心商业区云集，因此交通堵塞情况严重。

三.商业与就业

板块内商业：

瑞虹天地：

瑞虹天地共分三期，全部建成总体量达到55万方。一期“星星堂”和二期“月亮湾”已经营业，瑞安打造的天地模式，招商很有一套。消费水平主要适应周边次新房的住户和整个虹口的年轻白领阶层。消费以餐饮娱乐和音乐潮流相关的零售为主，定位中端，目标打造独立的大型商圈。

板块周边商业：

宝地广场（1.5公里）

宝钢全资的商办综合体，宝地东花园的社区配套，商业与办公对半开，总体量在15万方左右，商户已经基本入住，业态偏向中低端，餐饮和体验式消费为主，尤其B1的CityMart十分具有特色。目前写字楼和商场都积聚了一定人气。

规划北外滩（2公里）

金光中心，星荟中心，星港中心，上海国际航运中心

北外滩规划在建的四个综合体，其中商业部分的总体量超过50万方。北外滩位于陆家嘴与外滩的正北面，桥隧与轨交发达，地理位置奇佳，潜力巨大。但问题在于如此大的体量，周边陆家嘴，人民广场，苏河湾，东外滩等新老高手云集，北外滩的招商还能否得到肯定，依然存在不小的变数。

四川北路市级商圈（2.5公里）

老牌市级商圈，曾与南区徐家汇并列的北区商业中心，虹口区原来的金字招牌。但如今随着其他地区商业的崛起，譬如五角场，大宁国际等，以及四川北路本身业态的落后，人气已经大不如以前，虽然保留了市级商圈的名号，却早已名不副实，沿街关闭的门面比比皆是，急待又一次转型升级。

鲁迅公园龙之梦（3公里）

四川北路商圈的延伸段，虽然老牌商圈已经日落西山，但鲁迅公园龙之梦依靠周边社区商业的稀缺性，人气还是比较充足的。

四.医疗与学校

医院：

1公里：上海市中西医结合医院（三甲综合）

2公里：排名前列人民医院（三甲综合）

3公里：新华医院（三甲综合）

4公里：岳阳医院（三甲综合）

内环内的医院配置齐全，板块周边三甲医院环绕，十分适合老人生活。

学校：

幼儿园：瑞虹幼儿园，上外附属幼儿园

小学：虹口二中心

初中：继光中学

高中：华师大一附中

板块内虽然有两所区里的优质民办幼儿园，但对口的公办小学很普通，对口的公办初中更普通。简而言之就是没有学区，而想要通过中考进入隔壁的老牌市重点华师大一附中的话，仅靠对口的小学初中，大概率是不行的。

五.社区环境

宽敞的大马路，整齐的次新房

部分路段设置骑车健身道

市井门面犹存

瑞虹新城的另一侧，棚户夹杂其中的公房居民区

建邦16区的旁边，虹镇老街遗留

待拆棚户区就在华师大一附中背后

新旧交错，眼花缭乱

瑞虹七期的沿街商铺还未招商

星星堂人气稍显不足

六.规划

近期：

1.临平路拓宽，曲阳路打通

随着城市的快速发展，一些道路超负荷运行，成了道路交通瓶颈。为完善骨干道路网络，打通道路交通瓶颈，虹口区将拓宽公平路（周家嘴路-公平路码头）。同时，结合旧区改造，启动曲阳路（四平路-临平路）的辟通工程、拓宽和改建临平路 (四平路-周家嘴路)，使曲阳路-临平路-公平路成为虹口中部一条南北贯通的交通干道。在完成海伦路拓宽的基础上，进一步将海伦西路拓宽至东宝兴路，改善虹口及新静安等地区往浦东陆家嘴车流的便捷性，分流东宝兴路、四川北路、四平路等周边道路交通流量，形成另一条重要的南北向交通干道。

2.瑞虹天地太阳宫

瑞虹新城太阳宫东至虹镇老街、南至天虹路、西至瑞虹路、北至瑞虹新城9号地块，总占地面积42978.4平方米。主要建设内容为2栋33层超高层塔楼（高170米）及7层商业裙房（高约52米），超高层塔楼（T1、T2）主要用作办公，商业裙房主要用作零售、餐饮、电影院等；设有4层整体地下室，用作地下商业餐饮、超市、机动车停车库、人防及设备用房等。

在基地东北角设置1处满足3条公交线路运营条件的公交枢纽，占地面积3500平方米，建有1栋地上1层配套建筑，功能为公交调度室及公共厕所。该项目总建筑面积444128.1平方米，其中地上面积298223.3平方米，地下建筑面积145904.8平方米。

3.崇邦集团上海新项目

嘉亭荟&大宁国际开发商，约5万方购物中心，1.5万方办公，地上4层地下2层。临近4号线临平路站，位于周家嘴路，北横通道北侧。

工地现状：

4.瑞虹新城8期，9期

瑞虹新城1号地块

八期方案

10.9万平方米住宅

预计将在2018-2020年预售

瑞虹新城7号地块

九期方案（最后一期）

15.9万平方米住宅

预计将在2018-2020年预售

两侧地块现状，北面和平公园

5.北横通道

北横通道将横贯长宁、静安、普陀、闸北、虹口、杨浦6区，采用高架、地道、地面扩容等多种形式。工程起点北虹路、海宁路虹口港区段，采用新建地道或高架形式的布局，除与中环北虹路立交和南北高架天目路立交衔接段采用高架形式外，其余路段采用地下形式布置。

沿线设置北虹路、泸定路、江苏路、恒丰路、河南路5对出入口匝道。虹口港以东沿周家嘴路至内江路，将采用地面扩容形式，并在大连路、黄兴路和隆昌路设下立交。

临平路附近虽然北横通道经过，并在大连路周家嘴路处设置明挖式的下立交，但周边其实并没有上下匝口。而最近的匝口要在河南路。

中期：

轨交规划19号线

上海轨道交通19号线为南北走向线路。全程贯穿闵行、浦东、虹口、宝山等区域，19号线为南北走向，建成后将成为上海轨交线路中一个重要的南北向主通道，将贯穿闵行春申、徐汇华泾、浦东大前滩、世博、塘桥、陆家嘴、虹口北外滩、凉城、宝山杨行等板块。

临平路将设置站点与4号线换乘。该规划已经立项并上报国务院，预计2025年建成。

七.总结

优势：

1.次新美好社区，周边少有

瑞虹二期配套——瑞虹坊

看过虹杨闸的楼盘就会发现，品质小区稀缺。闸北有大宁，杨浦有新江湾，而虹口就是这一片的瑞虹新城了。不宽不窄的道路两侧，是品质小区的深深绿化和气派大门。把路走到尽头，又见各类社区商业和生活配套。比古北开阔，又比联洋丰富。

2.区位优质，交通发达

北外滩的拓展区，标准内环内。陆家嘴外滩人民广场，15分钟就能覆盖，区位优势，不言自喻。轨交密度极高，不亚于苏州河以南的传统核心区。

3.商业便利，生活配套不断增强

星星堂沿街商铺

瑞安出品，必属精品。新天地，虹桥天地，瑞虹天地，都是高水准的商业综合体。在瑞虹天地一期二期陆续营业之后，还有三期大体量的”太阳宫“蓄势待发，那些原拆原还的居民，有机会看到虹镇从棚户到工地，从单一配套到大体量商业综合体，从社区商业到市级商圈，这样一个完整的脱变过程。

4.板块套均适中，普通次新的总价相对较低

瑞虹前几期，还有周边的普通次新房比如爱家，中信，香港丽园等，总价都控制在两房1000万以内，三房1200万以内，相对苏州河以南各区，价格还是相对便宜的。而交通却已经旗鼓相当，配套厚积薄发，因此有一定竞争力。

劣势：

1.旧改未完成，社区内棚户尚存

临平社区的部分犄角旮旯，以及社区外围，依然有未拆的棚户零星点缀，影响大环境和视觉感官。

2.社区内楼盘的密度普遍很高，降低居住品质

瑞虹新城以高密度闻名，尤其前两期，密密麻麻堪比两湾城。虽然高密度带来了强大的消费力，但对于小区本身而言，居住舒适度打了折扣。好在瑞虹新的较新两期密度明显降低。

3.瑞虹新城单价很贵，典型CEO盘

前段时间瑞虹七期悦庭开盘，11万200平一扫而空，成为春夏交替之际较大的鬼故事。优质符合CEO新盘的一切特质。当然虹口压抑了那么久，终于有一个品质高大的楼盘开出，还是喜闻乐见的200平大面积，相信冲着产品的稀缺性，买进纯自住的人应该是占了大多数。但面对如此高昂的成本和须努力的环境配套，套利空间实在有限。