去年上海二手房成交额降8%,成交套数降7%

在经历过“教改政策”、“价格核验”以及“三价就低”等政策影响后，2021年上海二手房市场呈现前高后低走势。

据上海链家研究院监控数据，2021年，上海全市二手房累计成交金额为9282亿元，同比下降8%，成交套数28.1万套，同比下降7%，套均总价331万元/套，同比下降1%，成交均价40219元/平方米，同比下降1%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，2021年二手房市场呈现前高后低的态势，和2020年呈现完全相反的走势。随着楼市调控政策持续叠加出台，2021年下半年以来，市场出现下行企稳的态势。四季度以来，成交量已现企稳。

去年1月成交量接近4.5万套，调控政策下市场热度消退

上海链家研究院报告显示，2021年一季度，市场延续了之前的余热，整体成交比较火热，特别是1月份，单月的成交量接近4.5万套，创下历史新高。

但随着楼市调控政策持续叠加出台，市场热度逐渐消散。

据澎湃新闻不完全统计，2021年，上海共出台10余项楼市新政促进房地产市场平稳健康发展。其中，“价格核验”、“三价就低”等政策剑指二手房市场。

首先是2021年7月出台的价格核验政策。自2021年7月9日起，上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

随后上海又发布补充通知，自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验，没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台不得对外发布该房源信息。

也就是说，想要挂牌就必须经过相关部门的核验才能对外展示，挂牌价格并非业主随心所欲就可决定。

中原地产市场分析师卢文曦称，对外展示的价格必须是客观真实，除了房屋物理特性真实之外，也包括房价的“真实”。这招主要起预期引导作用，因为虚高的挂牌价格会制造焦虑情绪。

到了2021年8月6日，为降低杠杆率，抑制挂盘价格虚高，上海各银行审核贷款金额又以参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价——以“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

卢文曦表示，除过往的合同网签价和银行评估价外，新增“涉税评估价”，以三者较低价作为贷款审批依据。涉税评估价大多在市场价的五折至七折，这也直接导致可贷款金额大幅缩水。缺少杠杆支持，市场交易急转直下。

中原地产监测数据显示，2021年8月，上海的二手房成交量下滑到1.8万套，9月跌到2021年较低点，只有1.2万套，这大约是正常交易水平的六成。

不过，随着市场对政策预期的稳定，以及楼市本身的韧性，去年四季度以来，成交量已经出现企稳的态势，2021年12月份单月成交量修复至1.8万套，恢复到常规水平。

价格方面，上海链家数据显示，下半年以来，上涨的势头已经得到遏制，但目前并未出现持续下跌的态势，成交均价基本稳定在4万元/平方米以下。从全年来看，均价和套均总价同比均下降1%。

奉贤、崇明和嘉定成交量同比增速较高

分区域来看，上海链家数据显示，2021年成交量同比增速较高的区域为奉贤、崇明和嘉定，此外，松江、金山和虹口也都为正增长，其余区域则为负增长，其中下跌最多的区域为黄浦、徐汇和闵行。

从成交均价来看，同比增速较高的区域为黄埔、徐汇和长宁。均价同比下跌的有4个区域，分别为金山、浦东、奉贤和嘉定。

从2021年累计成交量来看，板块销量TOP5分别为南桥新城、惠南、周康、嘉定主城区和金山新城。

另外，数据显示，2021年，成交房源中各面积段占比和2020年基本一致，占比较高的为50-90平方米，占比为51%，90平方米以上占比31%，而50平方米以下占比18%。

从总价段来看，成交房源的总价主要在300万元以下，其中200万元以下的占比增加了2个百分点，而400万元以上的占比22%，有所下降。可能的原因为，2020年，改善型和市区高端楼盘的成交活跃，2021年则以刚需型、外环外为主，总价有所下降。

来源：澎湃新闻