上海楼市:上海房价上涨期已经结束了,剩下来就是漫长的横盘期!

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问‍

提问：您好曾叔，1、上海楼市二手房挂牌价从52551元变为52546元，本周下跌5元，持续下跌？2、上海楼市近三周在售二手房数量为27337套，28873套，29684套，持续增加？

回答：你好，感觉现在上海楼市基本上都处于了地下模式，在摇号的前提下，很多上海的网红新盘都不需要做过多的装饰，直接静悄悄地开盘，依旧是日光。现在上海二手房市场也是两极分化的厉害，一些认为上海房价进入横盘期的人，正在加速处理自己的二手房，想把之前的涨幅变成现金套出来。上海二手房是没有限售的，只要愿意缴纳税金，就可以提前交易。在这种情况下，自然就有不少人愿意把已经涨了很多的房子给变成现金离场。认为现在上海的购房者还是应该以新房为主，在限价的规则下，上海不少新房楼房的性价比都很高，非常值得购买。尤其是那些在上海拥有无房指标的人，更是不能浪费掉无房指标去买二手房。现在上海二手房经过这一轮上涨，基本上价格都有些水分了。和性价比高的新房相比，这些二手房根本不值得买。

提问：你好，曾叔。你推荐的几个盘离大宁有点远。中介推荐了新梅共和城，还有虹口凉城，这几个盘怎么样？

回答：你好，新梅共和城可考虑。凉城是虹口区北部的大型居住板块。由于以前凉城是枪决死刑犯的地方，所以一直以来名声都不太好听，发展也一般。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：您好曾叔，投资，总预算350左右，您推荐哪个板块，有什么楼盘推荐吗？坐等，非常感谢！

回答：你好，你的预算有限，我更建议去近郊找一些，有潜力区位的次新房考虑下。比如江桥、徐泾北城、泗泾、赵巷、顾村、共富新村、鲁汇、马桥、周浦、高行、曹路，还有一种打法是买个老破小学区房。

提问：你好！曾叔！你觉得合肥怎样，个人觉得合肥没有特别的地理资源优势，都是能替代的，用钱砸个新区，都能把老区比下去。

回答：你好，合肥现在城市大建设，由县城到省城，到目前的长三角副中心城市，迅猛发展。这种角色的快速壮大转变，导致了合肥城市中心再造，一旦格局重新建立，就很难改变了。这种城市中心大挪移，百年一遇。市政府，省政府这种搬迁很难的，我们是正好处在这个时代而已。行政权力中心的转移就意味着中心的转移，包括商业教育交通医疗等等核心资源都会随之变化。并不是所有新区都是砸钱就能砸出来的。政务滨湖高新都是这样：政务区是新市政府所在地，与主城区无缝接壤；滨湖是省行政中心所在地，合肥的双中心之一；高新区是科技立市，高新产业强市的国家科学中心城市重要依托。这种中心，这种热点很难再转移。合肥投资回报率较高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔你好，我有北九亭九城湖滨100平房子一套，想置换到七宝，现在置换会不会踏空啊？不是学区置换，是改善型置换，不赶时间，就怕踏空了，纠结。

回答：你好，同时进行卖房和买房，一般不会踏空，只是九城湖滨房子品相不错的，置换到七宝感觉没有提升多少。

提问：“新人首问”  曾叔您好！我现在住在上海银都路中海寰宇天下，130平，三房两厅，高楼层，楼幢位置好。最近小区有成交1150W，现在小区挂牌非常少，春节前门口通地铁。中介说我这套现在约1300，我想问下，现在能否出售，明年是否还有涨的空间，如果有，估计能涨到多少？谢谢

回答：你好，中海寰宇天下，闵行申春，次新，还有潜力的，建议继续持有。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好，曾叔，我和家人很喜欢CBD附近的生活，但是预算不多，所以打算买一套公寓。但是我也知道这种属于过气产品，涨幅应该会严重跑输次新住宅小区。请问是不是应该回避这类产品呢？如果确实想在CBD置业，有没有能兼顾升值得更好选择呢？想听听您的建议。谢谢！

回答：你好，买房买的是地段，喜欢核心区域确实是不错，但是房子流动性更重要，公寓流动性很差，后期置换很难，一般不建议买。其实买房就是一道数学题，需要理性的思考，建议还是要做更多的对比，具体可以根据你的资产、负债、收入、支出、现金流来做个计划。都说买房地段排名前列，但是这几点其实比地段更要：

1、流动性。即使这个房产所在的位置一般，但是他的二手房交易不错，好租好卖。那么这种房子未来也有非常大的成长空间，规划存在着赌博性质，只能占比你决策的20%，其他的80%你都要看它的流动性。一个不具有流动性的资产就不是打折的问题吗？未来你一定是打骨折才卖得掉。

2、资金杠杆。几乎所有的获利群体都把杠杆作为自己非常重要的工具，基本就是用最少的钱干最多事。但有一个前提就是你不能把杠杆给压折了。3、现金流。现在买房需要2-3年的还款计划。必须确保买房较大的风险：断供，不要发生。如果自己的工作和收入受到影响，怎么确保还能正常月供，必须要有应对方案。

提问：叔，你好，最近看上一套房，房东硬是不肯降价，有何方法能砍点价？

回答：你好，详见圈子内部分享《买房砍价五十万的方法》。

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