上海楼市:“干货”!同时进行卖房和买房,一般都不会踏空!

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提问：曾叔你好，我有北九亭九城湖滨100平房子一套，想置换到七宝，现在置换会不会踏空啊？不是学区置换，是改善型置换，不赶时间，就怕踏空了，纠结。

回答：你好，同时进行卖房和买房，一般不会踏空，只是九城湖滨房子品相不错的，置换到七宝感觉没有提升多少。

提问：曾叔。你好。双桥和潍坊太老了，其他小区现在买不起，700万以内的没有。学区可以不要那么好，再低一个档次，求再推荐次新小区，谢谢。

回答：你好，这个价位的非学区次新三房选择都不多，如果加上好的学区，当然就只能牺牲居住的舒适度。两者都有要求就很难选。需要做一些取舍。700以内有潜力的楼盘详见内部分享。

提问：你好！曾叔！如果有2000+在上海自主的话你是选择高品质近郊的别墅(独栋）？还是市区看江的大平层？准备今后退休的话。大平层是不是就是今后的老破大？流动性和别墅比是不是都不好？还是说继续坚持全部买成500左右的次新进行投资继续扩展包资产？问题有点多。谢谢劳烦。

回答：你好，大平层不会拉破大的，2000年以后，2005年，2010年，2015年，每隔5年就有一个代际变化，后面的房子产品力很强，但之前的房子产品力也不差，只要不买到2000年前的那种非商品房问题都不大。独栋别墅和大平层都有稀缺性，看个人喜好。我比较喜欢江景大平层，偏向于年轻人的审美。老一辈都喜欢别墅。互相尊重各自的看法。4套500万肯定涨得比一套2000万快。

提问：曾老师好，600-700万预算，想买三房，未来5年内不需要学区，自住兼投资，目前看中了北蔡陈春路地铁站附近的一手动迁房。均无学区，动迁房的小区品质和户型更优。想咨询以下几个问题：1、板块角度来看：北蔡陈春路和三林东哪个更具备保值增值能力？2、产权角度来看：动迁房是不是真的没有投资价值？毕竟二次交易时税费优势已经不存在了。3、价格角度来看：北蔡的动迁房税费只有16万，三林东的商品房税费52万，总价也高30万，这样来看北蔡动迁房是不是性价比更好呐？4、未来出售角度来看：北蔡动迁房为顶楼，考虑动迁

回答：你好，北蔡和三林东差不太多的，都属于浦东一流半区位。产权上，动迁二次交易和普通商品住宅差不多的。市场定价的时候，税费已经反映到价格里去了，会倒过来按照品质和房龄折算到房价里去的。这两个盘我觉得差不太多，你按照自住喜好来算。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好，曾叔，现有余钱，准备买房，家附近今年有地铁规划，有没有价值？地铁对周边楼盘的升值带动有多大？

回答：你好，对于买地铁房，我有几点建议。1、离地铁站的距离。正地铁房：步行5分钟，也就是距离大约在500米以内。准地铁房：步行10分钟，也就是1000米以内，被称为准地铁房。近地铁房：步行15分钟之内的。再远，就不是严格意义上的地铁房了。那么是不是说离地铁站越近，升值越大呢？也不完全是。这个距离一般指的是小区门口到地铁站的距离，如果你是住在一个大社区里面，从家走到小区门口就要10分钟，那么你就可以考虑离地铁站远一点的小区，

但是，在这个小区里面，你的家离门口近一点。这样的好处是，走到地铁站的时间差不多，但是小区离地铁站稍远一点，也会相对安静一些，更有利于居住，重要的是价格也会低。其实，太近了也不好，地铁站旁会有通风口，把车站内的污气送到地上，把地上的新鲜空气送到地下。有噪音污染，也有空气污染。距离方面还要考虑的是，如果楼栋在地铁运行线上，虽然地铁在地下数十米，但是辐射到地上的轻微震动依然存在，它会严重影响居住质量。所以，这样的楼栋也不能买。

2、购买的时机。从研究数据上看，影响地铁房房价涨幅快过其他非地铁房的时间节点，主要有3个：地铁站点确定的时候、地铁开始动工的时候、地铁开通前后。而且，地铁开通前一年到开通后两年，沿线的房产升值速度是较快的。3、站点位置。越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。从各个站点来看，首站和末站，周边的房产升值快于其他的站点。4、规划中的地铁。地铁的修建不是一蹴而就的，从可行性报告的论证，到地铁规划，到最后开工修建，再到开通，这期间要经历漫长的时间。在这期间，还有可能会发生改道、变站、延迟开通等等各种意外。投资房地产不能仅仅考虑地铁这一项，还是要和地段、配套等等其他因素放在一起来综合考虑，否则的话，很容易影响你的投资收益。

提问：曾叔你好 请教下 在几个楼盘间犹豫 望指点。月底开盘的龙盛福新里 300平 预计在14万 基本可以买到。第二个选择是等到上半年，甚至是今年下半年，绿地海铂外滩，价格预计在15万或者是滨江凯旋门三期的开盘，又或者是保利世博，但是又担心摇不到号，就意味着都错过了。错过了，就担心明年的房价又继续上涨了。如果考虑的出发点是性价比，宜居，将来的升值空间 请问该如何选择。

回答：你好，龙盛福新里，靠近共和新路有点噪音，大面积自住还可以的，投资的话流动性偏弱。如果是自住的话，可以先买了，还有潜力。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：你好，曾叔，现在国内的通胀太厉害了，有人觉得高通胀有利于经济发展，有人觉得低通胀钱贬值慢，压力更小，你觉得通胀对我们普通人有什么影响？

回答：你好，低通胀在花钱方面确实好，便宜没有压力，购买力强，贬值慢，花的实在。但是低通胀意味着低增长和低回报率，就是干什么都不赚钱，干什么收益率都上不去。大家的机会少了，年轻人跨越阶层的机会少了，就像现在的国外。当GDP进入低增长区间的时候，就很难再拉起来了，这个时候利率一定很低，对效率的要求更高。对于个人来说，这个阶段想要有所成就，一定是加大杠杆，高杠杆也意味着爆仓的可能性增加，一旦下去就很难再起来。供给侧改革后财富高度集中，这些钱并没有消失，而是聚集到少数人手上，富者更富。其实，美国一直想拉高通胀，只有通胀起来了才有发展速度。通胀、GDP增速、效率、利率是交织在一起的，珍惜现在中国的发展速度和通胀吧，这是较好的时代，这是一个还有很多机会的国家和时代。通胀是一把双刃剑，对于国家来说，适度的通胀是对的，也是发展需要，对于个人来说，多想想如何利用好通胀增加自己的财富。

提问：曾叔，你好，请问在上海买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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