上海楼市:上海比较特别的洼地板块!论未来投资前景它怎么样?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！想请教。请问能不能推荐下上海比较特别的洼地板块！论未来投资前景它怎么样？

回答：你好，那就来简单说一说——长寿路板块。在上海2017-2035城市规划中，市区范围内，唯独普陀区落选中央活动区。北区四兄弟中的虹口、老闸北、杨浦都有部分被划入2035中央活动区，普陀区显得异常尴尬。过去发展不成功，未来给的政策倾斜又少，普陀似乎陷入了困境。在网络上，看衰普陀区成了一种政治正确。但当一种观点流行开来后，就容纳不下其他观点，容易走极端。这个内环线内的老牌中产社区在这一轮学区房引领的行情中没有什么动静，但其基本面是非常扎实的，潜力一点也不差，处于一个蓄势待发的状态。

长寿路也是一块有历史记忆的区域，属于原公共租界西区。后来，长寿路成为了普陀区的商业中心，在上海范围内都比较有名气。然而，随着7号线的开通、以及环球港的开业，长寿路的消费客群逐渐被静安寺、环球港截流，逐渐回归成为服务本地社区的区域商业中心。可以确切地说，只要上海整个城市在发展，长寿路就不会落伍。曾叔认为，长寿路成为房价“洼地”的现状，主要受普陀区的拖累，被人们选择性忽略。但长寿路作为一个集教育资源、市中心商业/产业、医疗、景观、优质小区为一体的全能板块，潜在的IP效应是很强的。严格调控的背景下， 水分多的板块，房价或许会受到冲击，机会属于那些基本面真正优秀的板块，长寿路就是其中之一。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好！目前坐标日照，感觉发展还可以，但是你说三四线城市不能投资，你怎么看日照？

回答：你好，首先，这次棚改之后，绝大多数三四线城市房价已经到了相当的高位，这个价格需要很长时间才能消化；其次，房住不炒、出生人口这些因素决定未来楼市一定是两极分化，三四线城市的楼市没有未来的。最后，投资的目的是为了最终卖出获利，那就更不能在三四线城市买。因为只有一二线城市才有成熟的二手房市场。三四线城市中心城区面积是很小的，ZF很容易在周边划出一片一片新区，一手房可以不停供应，谁还去买你的二手房？

如果一个城市的二手房的比例，在市场上只占很小一部分，而且人口是不断外流的，这个城市千万不要买；因为未来，你的房子是很难变现的！什么情况下，二手房是容易变现的？找那种人口不断涌入的大城市，和城市中没地再建新房、已经成熟的区域和板块。当一个城市的新房和二手房的比例达到4:6，这个城市的二手房市场就已相当成熟，二手房的价格也非常扎实了。只有二手房流通流畅的城市，房产才有投资保值、增值的功能。一句话，只有一二线城市的房子才是具有金融属性的投资品，三四线城市的房子仅仅只是消费品而已。

提问：曾叔好！坐标上海杨浦上外双语附近，有房，再买属于二套，房产方面现在有两种选择：一、现手头有流动资金300多万，用于投资购买400多万的房子。二、父母手上有一市区90年的老破小，无学区，租金尚可，一月5000+，今年5月满五，出售后与我原先的300多万一起作为启动资金用于投资或家附近购买700-800万的房子。请问曾叔，1、如何选择好？怕现在不出手等到年中价格猛涨，又觉得400多万可选性也很小，二套房房票不能好好利用。2、两种价位的投资有何好的推荐？

回答：你好，建议集中力量入手更好的标的，未来房产分化会越来越大，好的越来越好，差的就越来越差。400左右、700-800w的最有潜力的板块和楼盘详见内部分享。

提问：曾叔，您好！新人，本人情况是：离婚后再婚。离婚前有三套房子，都在南湖花园。离婚时前夫，孩子，和我三人一人分一套房，孩子一套在我名下。前夫名下松涛苑学区房90平，出租2000元/月，孩子名下房子80多平带院子，在松涛苑出小区大门的路边排名前列排，对面是中百超市，平时当商铺出租，租金每月有6000多，但现在修12号地铁马路围起来，沿街商铺都租不出去，这套房子也空着，因为长时间出租房子里面毁的不像样，想重新翻新装修一下，方便出租，打听了一下需要8万，风华天城的房子140多平也是学区房，原来自住房子内部保留的比较好，不想出租伤房子，想留着以后孙子上学备选，（儿子今年大学毕业，原计划美国读研，现估计改加拿大，他爸想让他以后定居加拿大，），再婚后在汉阳卧龙墨水湖边买了两套160多平邻湖房子，一套自住，一套办公！我名下没有房票，儿子大学毕业后户口迁回武汉，房票没有用。

我原计划是等今年年底中建大公馆开盘用儿子房票买一套，以防儿子回武汉工作自住（另一个原因也是里面的学校好，为孙子上学备选），不回武汉就作投资。 现有一亲戚70多岁，上海户口，名下上海无房。现有子弹400，可以接受月供2万！我的问题：1：松涛苑中百超市的房子暂时不打算卖，有必要重新装修吗？2：中建大公馆价高，年底值得入吗？3：买了中建大公馆有必要留风华天城的房子吗（学区房孙子上学二选一），4：不买中建大公馆，卖风华天城，用亲戚代持上海买房行得通吗？亲戚年纪偏老，万一身故有风险吗？5：希望曾叔能给更好的建议！万分感谢！

回答：你好，城市选择上更倾向上海，但是房票年纪太大，只能全款。如果找不到更好的房票，可以考虑抵押武汉的房子融资买入。儿子国外留学毕业之后去上海落户，把房子对敲回来。代持协议签好问题不大，前提是人品可靠。 松涛苑我的建议是直接出手置换关山大道，如果不打算出手，建议翻新之后重新出租，不过装修成本尽量控制在5万左右。 中建大公馆可以买，风华天城保留的意义不大。

提问：你好，曾叔，目前我们在黄埔富力悦禧有一套在供。我老婆还有个名额未用，打算富力悦禧二押，再加上手里的钱在天河买多一套，目前看了天河广场320万左右的107方的3房，您觉得怎么样？首付4层。

回答：你好，富力悦禧位置稍微偏了点，也没有地铁，周围环境也一般，可以的话，建议置换。天河广场其实不大适合自住的，上面多是办公，商住混杂，管理乱，楼龄较老，品质一般。320可看下：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好，曾叔，你觉得杨浦东外滩怎么样？450万想上车，买一个60米左右的自住。上班在浦东世纪大道附近，之前看了百兴花园感觉有点点老。有什么推荐吗？

回答：你好，东外滩区位属于尚可，但比不上北外滩，北外滩能坐北朝南看陆家嘴三件套，东外滩只能看浦东大道。东外滩的优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。但不推荐你买百兴花园这样的老大楼，虽然便宜但产品上有硬伤，未来出手会有很大问题。另外你在浦东世纪大道附近上班，这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。如果一定要买老房子，可以考虑世纪大道附近的房子，至少离你单位近一些。上海买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：你好，曾叔，现在一二线城市租售比非常低，是买房划算还是租房划算？能不能解释一下。

回答：你好，从投资的角度来说，买房合算，虽然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是买房是有房价增值的，一波牛市过来，一般房价都能涨2、3成，可以极大丰富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潜力，买到城市主轴线上的发展潜力大的板块，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因为租金收益率比银行贷款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空间。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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