这个苗头将改变以后上海的别墅市场

如果你关注过上海近期的土地出让，有一个数字指标可能会注意到，那就是对限低的要求。比如绿地、万科、碧桂园在临港拿到的三幅宅地全部限低4层；中海竞得的小昆山3幅宅地、崇明长兴岛中南地块等，都要求以多层为主，明确不允许建双拼和独栋别墅。

另外已经公示设计方案的住宅地块，也有很多会建造叠加住宅产品，并且4层叠加的楼栋数量居多。

新场中粮地块也规定可以有少量多层住宅，但不可以建3层及以下低层联排住宅。浦东规土局公示的项目设计方案显示，项目将拟建4栋11层、1栋10层高层住宅、4栋7层、1栋6层小高层以及17栋4层多层住宅。

中粮联合体竞得宝山顾村N12-1101单元06-01地块之后4个月时间不到，宝山规土局网站便公示了该项目的建设用地规划许可证及规划方案：9栋16层、1栋17层、1栋18层高层住宅，19栋4层叠加、6栋3层排屋。

中国铁建在南桥竞得的D-01-13区域地块，从去年11月之后先后三次公示调整方案，根据较新的设计图纸，该项目将建造35栋4层住宅，另有9栋17-20层、2栋14层高层住宅以及1栋18层保障房。

再早一点拿地的泗泾同济项目，可售房源共43栋，其中有26栋为4层叠加，另有6栋联排和11栋8层住宅。总户数约1150户，其中叠加别墅396套，占比约34%。

别小看“限低”这个小小的硬性要求，其实是给拿地房企出难题。一方面，郊环附近动辄三四万的楼板价，未来保本价基本都要卖到五六万以上，为了控制总价门槛，把户型做小做精是很多项目的较好选择。另一方面，如果在限低上做出明确要求，4层基本是底线，也就意味着不可能建造联排或独栋。

如前文所述，不难预见，这个小小的苗头将改变以后上海别墅市场供应结构，联排、独栋等类型的别墅产品将会越来越少，未来数年叠加产品的供应反而会只增不减。

上海目前33个项目有叠加可售

就目前来说，上海究竟有哪些项目有叠加产品可售呢？据搜狐焦点网统计，截至4月7日，上海新房市场共有33个项目有叠加房源可售，浦东和松江各有8个，青浦6个、宝山、嘉定各3个，静安2个，崇明、闵行、杨浦各1个。从房企看，金地5盘、保利3盘数量较多。

这33个叠加别墅项目，户型面积以110-150平方米居多，最小的是信达泰禾上海院子，90平方米可以做叠加复式；大宁金茂府、静安府、地产尚海郦景等中高端项目的叠加户型面积相对较大，总价门槛也更高。

从价格看，价格相对较低的是崇明的东滩豫翠苑、嘉定上海院子雅苑、浦东碧桂园浦东星作、松江金地JIMU积木等项目，三四百万左右即可入手一套叠加别墅。

今年叠加产品去化中位数接近7成

另有一组数据是，今年新增入市的叠加产品到底去化如何？通过汇总网上房地产公开信息，2017年前3月共10个项目拿到叠加房源预售许可证，无一例外都是小面积产品，招商中环华府、招商花园城、金地玺华邨、保利铃兰公馆、碧桂园浦东星作等项目开盘后，实际网签去化非常快，这10个项目去化率中位数接近7成。

当下小面积叠加别墅备受市场推崇传递出什么信号呢？显而易见，在限购限贷升级、房价趋高的背景下，越来越多的改善置换家庭更倾向选择性价比更高的叠加别墅。

虽然还是有不少人会视叠加别墅为“伪别墅”，但时过境迁，如今的叠加别墅的产品力可以说有了质的飞越，跟多年前简单的复式户型已然大不同，包括空间尺度、居室功能，甚至是精装品质，都开始向豪宅靠近，也因此让叠加获得了更多的“别墅感”。

保利建工西郊锦庐278套叠加已“拿证”

如果要找到当下上海楼市较具代表性的叠加别墅产品，就不得不提到这个项目。

一月开盘的保利建工西郊锦庐，首批270套房源网签已过半。四月初该项目第二批房源预售证已获得（青浦房管(2017)预字0000048号），房源共278套，同样全部为叠加产品，下叠1复2为125平方米，上叠3复4，面积114平方米。

先看下叠125平方米户型，一楼送南北花园，楼上楼下南北通透、格局方正。一楼北侧入户，开放式厨房增加室内空间感和采光度，客厅、卧室双开间朝南，卧室可做老人房或客卧。

二楼为两个标准套房设计，进入主卧，首先看到的是玄关，连卧室都有玄关，让主卧的私密感更强；主卧和楼下客厅的面宽均约4.3米，尺度阔绰；步入式衣帽间，让空间利用更合理，也不影响南北通风和采光。北侧的工作间可根据需要自行调整布置，书房、健身房、婴儿房皆宜。二楼阳台设置在次卧南侧，方便晾晒衣物也不影响主卧休息。

上叠114平方米户型格局与下叠基本接近，客厅及三个卧室全部朝南，楼上楼下南侧各有一个阳台，楼上北侧的大露台，让实际空间使用率更高。

更让人惊喜的是，该项目叠加别墅为精装交付，上叠下叠均带电梯，另外上叠送2.2米层高的阁楼，下叠送两层地下室，让业主能享受到更多的使用空间。

如果你也追求居住品质，想置换一套面积小而精，总价适中的小别墅，像保利建工西郊锦庐这样的高性价比叠加产品，推荐你关注。