2035城市总体规划+旅游业发展,环上海太仓封王

在2016年之后，因为上海限购和涨幅过大，外溢人群涌入环上海，昆山、嘉善、吴江等区域业绩飘红。今天，我们就站在环沪角度，站在上海未来发展的角度，从宏观方面来分析环上海房地产的未来，去寻找一个真正的新洼地，理性的进行房地产投资的发展。

  1  环上海的外溢市场价格还是否理性？

通过近期市场数据发现，昆山与嘉善两个热销坐标楼盘，价格分别在3万2与1万4，如果对比上海的房价来看，无疑价格还是具有一定诱惑力的。但是如果我们从嘉定-昆山与金山-嘉善两个环上海的上下游板块的价格走势分析，似乎情况并不如此。

嘉定的均价不过4万，而作为嘉定外溢的昆山花桥的某楼盘价格已经高达3万2/㎡；金山的均价不过2万，而金山外溢的嘉善某楼盘价格已达1万5元/㎡。

从投资回报的空间来说，短期内，在无特别的政策与配套规划利好的前提下，投资的回报空间也就在5000-8000元/㎡。算上人民币的贬值、二手房的折旧以及各类交易税费等等，其实际的回报率实则更低。

2环上海是否还有理性投资的洼地？太仓！

环上海房产投资的基本逻辑，不仅仅在于本区域，更要考虑上级市场。严格来说，环上海的区域竞争核心是它们所对应的上海的各行政区的实力对比。在刚发布的2035上海总体规划中，不难发现上海融入长三角的发展战略是：环上海“多廊、多核、多圈”。

多核与多圈并无大的新意，长三角核心城市实力都很强，联动上海不见得有多大提升。而多圈的概念也是交通铺成后水到渠成的事情。其中重点是多廊，或者说多廊经过的环上海城市。太仓扼守沪江廊道（南）、沪江廊道（北）、沪通廊道上海出口。也是上海东站沪通地铁出上海的首站！

太仓市位于江苏省东南部，长江口南岸，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市。太仓市中心直线距离上海人民广场41公里，是距离上海最近的卫星城之一，由于紧邻上海，承接了上海的很多外溢需求。

地段、地段还是地段，太仓作为沪太双城，宝山下一站，而宝山的均价已经上4万，作为下级市场，相比较嘉定-昆山，金山-嘉善，目前太仓1万多的单价充满了竞争力。

3农业和港口产业，旅游业助力太仓市经济

太仓市现代农业园区——园区位于太仓市中东部，离上海、苏州市区仅50公里，规划总面积3.5万亩，为21世纪太仓市现代农业发展的突破口和龙头工程。园区初步分为生态农业休闲观光区、涉农加工贸易区、特色农业创新示范区和农业产业孵化区4大功能区域。

太仓港经济技术开发区——太仓港的直接经济腹地，荣获“中国石油和化学工业较具投资价值园区”，区内形成了石油化工、电力能源、轻工造纸三大传统支柱产业和新能源、新材料、新装备三大新兴支柱产业。

值得一提的是，位于长江口旅游度假区的重点项目太仓恒大童世界项目在2018年1月正式开工建设，这一龙头项目的入驻将会进一步带动太仓市旅游业的发展

买房和打股票一样，最有潜力的当属“原始股”，但是初期具有原始股属性的地段往往隐晦，不起眼。所以，率先挖掘出潜力地段是至关重要的，与上海陆上接壤的5个县市中，最委屈的是距离上海人广40公里的太仓，却被交通阻隔，而目前的2035城市总体规划和旅游业的落地施工将点亮太仓的板块潜力和机会。