又贵又难!实探上海“地王”拿地2年方动工 楼板价10万+

提到静安区融信地王，很多人一定不陌生。110.1亿元总价、10万/㎡名义楼板价、14.3万/㎡可售面积楼板价、139%的溢价率，每个数字都让这幅地块不可思议。

时间倒回至2016年8月17日上午，静安区（原闸北）中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块进入竞拍环节，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，刷新全国住宅地块成交记录。

项目时间轴

·2016年7月11日

静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块正式挂牌出让。

·2016年8月17日

融信以110.1亿元的总价竞得。

·2016年12月2日

万科发布公告，以53.95亿元入股静安项目，在该项目中持有49%的权益。

·2017年3月1日

获得《建设用地规划许可证》。

·2017年7月7日

东地块设计方案在静安区规土局网站公示。

拿地近2年、方案公示1年之后，静安“地王”终于在2018年7月16日破土开工，预计2021年3月29日竣工。

据静安区规土局公示信息显示，332-01-A地块新建6幢高层，部分3层：其中地块北侧3#楼为17层高层（局部14层）；4#楼为24层高层（局部21层）；5#楼为29层高层，也是地块中较高的建筑；地块南侧的6#楼为25层高层（局部3层）；7#楼为27层高层（局部25层）；8#楼为16层高层；而11#楼和12#楼为3层住宅。

从图纸上看到，项目南北栋距最宽处约71.87米，最小栋距也有46.85米。

项目住宅和商业占比分布为90%、10%，商业部分主要集中在北侧的中兴路、西侧的鸿兴路以及地块主入口处，沿街商业均为2层，在地块东侧即主入口位置还规划了一幢3层的餐饮商业。根据出让条件，商业部分未来将全部由开发商自持。

和很多住宅用地一样，该地出让条件较为严苛：

① 住宅核定建筑面积不高于地上建筑面积的90%，较高共计98778.6平；

② 中小套型住宅建筑面积不得低于该地块总建面的80%，计79022.9平方米以上；

③ 限高100米，层高较高约33层；

④ 保障房建筑面积4939平方米以上；

⑤ 自持15%以上的住宅物业14076平方米以上；

⑥ 自持不低于100%的商业物业，计10975.4平方米以上；

⑦ 商业部分不可以做酒店式公寓。

除去保障房、公共用房以及自持面积等，可供出售的商品房建筑面积约75091.6平方米，仅为总建筑面积的68.4%。其中住宅套数931套中的80%，需要做成中小户型。

2016年12月，拥有丰富操盘经验和更高品牌溢价的万科宣布以53.95亿元入股,持有静安项目49%的权益。此前，万科从上置集团手中收购了静安地王所在宝昌路上的高端项目,更名为万科翡翠雅宾利，成功将其送上了2016年上半年上海的豪宅销冠宝座。该案最后16套叠加别墅本月已开始认筹，主推280-320平方米，毛坯交付，备案均价11.98万/平方米。

查阅多个二手房交易平台发现，目前在该项目周围，万科翡翠雅宾利二手房均价98000元/平方米，新湖青蓝国际99000元/平方米，复地新都国际90000元/平方米，蒙特利名都城76000元/平方米。附近二手房小区挂牌均价普遍还没超过10万元/平方米，而静安"地王"项目仅仅楼板价便高达14万元/平方米。

也正因如此，不少业内人士对此评价称，这篇命题作文可谓是“又贵又难”。

中原地产首席分析师张大伟表示：“当时全国各地的一批地王大部分都已亏损，静安地王项目不甚乐观。”

而易居地产研究院智库中心总监严跃进则相对乐观，他认为：“上海一些高端楼盘开始入市了,说明上海也开始更加市场化的定价模式,对于一些高端楼盘来有积极意义，房地产政策目前也进入了'不收紧'阶段，不需要太悲观。”

该地块宝山路街道，东至宝昌路、南至临山路、西至公兴路、北至中兴路，中间为鸿兴路，属于内环内，周边交通出行及生活配套已经十分成熟。8号线中兴路站、3、4号线宝山路距离项目约500米。

附近学校资源也很丰富，公开资料显示，该地块目前对口幼儿园为永兴路幼儿园分部、小学为闸北第三中心小学、对口中学为青云中学，后续学校实际对口及建设情况以教育局发布为准。