刚刚,上海地价“暴跌”84%,楼面价跌破6000!住房“公有制”时代来了!

来源：刘晓博  暴财经

7月24日下午，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。这两幅土地采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。

此次成交的两地块，一幅位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为5569元/平方米；

▲张江南区配套生活基地A3-06地块位置

一幅位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。

▲嘉定新城E17-1地块位置

楼面价跌破6000！

这个成交价，价格低到了“接近赠送”的水平。

一年前的2016年7月，在距离“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建建发夺得，总价41.98亿元的价格夺得，楼板价3.03万元/平方米，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价达到3.76万元/平方米。

也就是说，这次转让的嘉定新城租赁用地，楼板价只有一年前拍卖价的16%！

假如房企目前在上海每建设一平方米的住宅，其建筑成本、贷款利息、员工工资等综合费用为1.2万元。则嘉定租赁地块的房子，未来一平米总成本（算上地价），只有1.8万元；

而旁边的福建建发的商品房，则达到了5万元以上，出售价肯定是7万元以上。

如果一个私人投资了一套福建建发的商品房，每平米7万元，用来出租；而旁边嘉定新城租赁地块直接以1.8万元的成本出租，可以看到回报率将差距巨大！

当然，租金水平也会有显著区别。如果这类租赁住房的建设规模很大，的确会抑制大城市的房价。

租金回报率多少？

目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的大概需要4100。

这么计算，开发商通过房租收回成本只需要：21年！年化率收益率大概是4.5%左右。

这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。

然而，这么算其实有一个问题，就是既然楼面价给的这么低，那么租金方面似乎也不应该按照市场行情来走。

而且，大家可以看到，本次“只租不售”拍得土地的都是国有企业。既然是国资旗下的企业获得土地，那么租金方面肯定也会有相应的回调。

另外，根据《张江科学城建设规划》中的的内容以及嘉定此前方面给出的意见，上述两个地块主要目的都是为了吸引人才，留住人才。

综合上面的信息，最终的租金很可能低于市场一般租金水平。

住房“公有制”时代来了！

今年7月6日，上海公布了住房“十三五规划”，明确提出了：

“落实市、区责任，以区为主，发挥区属国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。”

几天后，国家9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，宣布圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，搞住房租赁的试点。在这个文件里，也明确强调了两点：

1、《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

2、要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方特别是承租人的合法权益。

“国企持有租赁住房+政府提供租赁交易服务平台”，就是未来大城市的租赁模式的基本特征。

而且，从上海、深圳公布的“住房十三五规划”看，未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数，将达到甚至超过新增住房套数的一半。这意味着，在人口大规模流入、住房矛盾比较集中的大城市，住房将在很大程度回归“公有制”。

换句话说，政府正在积极探索“长效机制”，开始加大干预的力度，以图实现公平。但这不意味着完全取消市场的作用，开发商提供的市场化住宅，仍然会占到相当比例。

今天，上海的这次土地转让，十分清晰地向我们传达了这一信号！

或许有人会问：中心城市的楼市未来将如何发展？

我仍然维持此前的看法：人口显著流入的高级别城市，其优质住宅有长期投资价值，短炒的风险越来越大。

政府在保障性住房和租赁住房上发力，主要目的是为了解决高房价带来的社会矛盾，抑制房价过快上涨。希望因此看到大城市房价崩溃，恐怕比较困难，这也不是政府的本意。

毕竟，地方政府主要的运行成本，包括提供保障性住房的成本，需要从“土地拍卖+商品房”上收取。这两者是相辅相成的，不是矛盾对立的。

换句话说：中国即将在住房上进入“富人贴补穷人”的时代。