2017年上海较新二手房交易流程!

前期调研：

1.拉产调，确认产权权属问题（有没有纠纷？有没有抵押？）

2.是否有租客，需租客放弃优先购买权的书面承诺

3.去小区物业了解有无物业费欠缴的情况

4.了解供电供水燃气是否正常，房屋质量是否有问题，墙壁有无裂痕

居间协议：

1.核实上家身份证，房产证，户口本，中介身份证

2.违约处理办法，如不能按时过户，交房，中介私自将房产证交由上家，房屋质量出现问题等如何处理

3.商量好付款批次和数额，以及各批次付款日期，给一次钱上家要打一次收条（定金，首付，贷款，尾款）

4.户口迁出条款

5.税费问题（中介费，满五少有费）及违约处理

6.产证上出现的名字都需签字

7.产证交中介保管，并且出具保证书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，中介负全责，赔偿下家双倍损失

8.付订金

网签：

买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》：

1、买方限购资格:在上海购房仅适用于以下三种情形的家庭

（1）上海户口但无住房的家庭； （2）上海户口仅有一套住房的家庭； （3）非上海户口但能提供连续满五年社保或者税单的！

2、买方提交材料：

上海户籍：身份证、户口簿、结婚证

非上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（单身限购）、纳税或社保证明

3、卖方提交材料《房地产权证》记载的全部权利人的有效身份证明

注意事项：确定对方户口迁走时间；签定合同时，必须所有产权人到场。家庭成员及权利相关人员要到场，同意卖房；核实好对方身份证，房产证。签定合同后，房产证需交给第三方中介保管；将居间协议的附加条款及违约处理办法写入买卖合同

办理贷款

办贷款的时候卖家夫妻双方到场签字，买家是已婚的也需夫妻双方到场签字。

卖家：身份证，产证人到场，买卖合同，婚姻证明，私章，收款账户和户口本；

买家：身份证，户口本，结婚证明，学历证明，收入证明，银行流水，个人所得税单，首付款转账凭证和收据，私章，还款账号；

审税和过户

排名前列：一般买卖合同签好后就可以去交易中心走程序了。

1，交易中心取号【核价号，审税号】，需提供房产证和买卖合同

2，核价，需下家其中一人一人提供房产证，买卖合同，本人身份证【交易中心核定房价是否合理，较低合同价太多就可能通不过】

3，审税，需上家全部到场，下家至少一人到场【需提供房产证，买卖合同，上家所以权利人的身份证，下家所有购房者的身份证，户口本，结婚证{或离婚证、离婚协议，单身证明}，有未成年小孩的需提供出生证；以上所有需复印一份{户口本每一页有字的都要复印，复印至少有页排名前列张}】，房东方有没有个税这里会有结果的，审税完成后审税窗口会出具下家房屋查询单，上家结束任务，回家，下家拿查询单查名下房屋状况【限购】

第二，买家拿好查询单到查询窗口，需下家至少一人到场【需提供：所有购房者的身份证，户口本，结婚证{离婚证，离婚协议，单身证明}，未成年小孩出生证，买卖合同；以上所有证件需复印{同上}，买卖合同只需复印排名前列页第二页和签字页】，办理完成后，窗口会出具告知书，告知书上会有日期通知下家来完税【一般21天后】。下家可以回家去喽，这期间下家可以去办理贷款【如果需要】

第三，告知书日期后的随便某一天，就可以去交易中心拿好【需提供告知书】，还有税单，拿好税单，付税【可以刷卡】，拿好完税证明，如果贷款审批完成就可以过户去了，特别声明，拉出税单，就必须三天内交税，否则3天后会有滞纳金。

第四，过户需上家所有权利人必须到场，下家至少一人到场，不能到场的可以委托【委托书交易中心有样本】，所需材料【房产证，买卖合同，所有上下家身份证，下家户口本，结婚证{离婚证明，离婚协议，单身证明}，未成年小孩出生证，并且除房产证买卖合同外的材料都要复印一份，有贷款的提供贷款合同】，过户过程中需交手续费，工本费等【一般几百元，要付现金】，过户窗口会出具收件收据，一般最长20个工作日就可以出产证了。

特别提醒，卖家在过户前一般除客户贷款和尾款部分的人民币，过户前较好要拿到手，否则房子过户后房子就是别人的了，风险你懂的。

交房：

1.根据合同附件中装修情况，制作清单，至现场一一核对，检查是否有缺损或损坏。

2.交房时卖家较好能出具近三个月的水电煤支付账单。防止有遗留，欠费。

3.查水电煤表，结清上家该付的水电煤费用及物业管理费。

4.交房日期及户口迁出以尾款做制约

 现在只要知道买房地址，买家网上就可以查询户口情况，先关注微信公众号：上海公安人口管理；点底部业务办理进入上海人口管理信息平台；再点房产户口查询进入；输入自己姓名，身份证号，输入XX弄路门牌号，记得不要输入市和区，提交查询！例如：镇泰路***弄35号802室

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