(较高院已明确)农村宅基地房屋到底能不能买?法律后果到底怎么样?

    农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

       近年来，随着房地产行业的发展，因宅基地引发的纠纷越来越多，其中，最突出的还是宅基地能否转让的问题。那么，农村宅基地能否转让？我国现行的法律是怎样规定的？宅基地转让后会产生怎样的法律后果。

     根据《土地管理法》第八条规定：第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

      第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

      第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

根据我国《物权法》和《较高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下：

1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：（1）城镇居民购买；（2）法人或其他组织购买；（3）转让人未经集体组织批准；（4）向集体组织成员以外的人转让；（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

3、农村宅基地上房屋转让合同的效力及处理原则：

排名前列，对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋转让，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋转让合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。   

第二，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。

 第三，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第四，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

       第五，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原转让价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

      注意：尤其是在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。而在上海，根据沪高法民—[2004]4号文，虽然合同无效，但买受人可以分得70%的拆迁补偿款

     附1：沪高法民—[2004]4号文

     上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见

      对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：

      排名前列、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

      第二、按上述第四、五种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

      根据较高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议第五项关于物权纠纷案件的审理：

     （一）关于农村房屋买卖问题

     1、.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

      在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

    2、在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。

附2：江苏高院的相关规定

       关于农村宅基地上房屋买卖如何处理？

     （1）区分是否属于宅基地改革试点地区。

      中共中央办公厅 和国务院办公厅于 2016 年联合下发了《关于农村土地征收、集 体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对 改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽，我省武进 地区为宅基地改革流转地区，武进、仪征、泗洪为宅基地抵押的 试点，对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处理。

     （2）区分是否属于同一集体经济组织成员。

      买卖双方属于同一集体组织成员的，因不违反《土地管理法》中宅基地由农 民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的，根 据《土地管理法》第 62 条的规定，“农村村民一户只能拥有一处 宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故 在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根据现行法律规定，应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上， 应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补 偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的 损失，妥善处理房屋的返还与补偿问题。

      对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的，出卖人要求返还征收利益的，根据双方当事人的过错，适当予以支持。对于未纳入征收程序的，当事人签订买卖时间较长，或者买受人已办理户口迁入手续等情形的，出卖人要求返还房屋的，原则上不予支持。

来源 |较高人民法院、人民法院网

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