从8千到6万 上海外环房价到底经历了什么?

从上海的市中心到远郊，分布着4条环线，分别是内环、中环、外环、郊环，它们不仅负责着交通，还影响着房价。

10年前，在上海外环线附近买一套或许单价只有8千，可在10年后的2018年，外环线附近的房价已经达到6万，甚至个别楼盘7万8万。今天，我们就来看一下，外环线附近房价到底发生了怎么样的变化，哪一个贴边板块房价较高？

我们按照外环线画一圈，可以看见外环沿线的几个贴边板块，它们是杨行、南翔、江桥、七宝、莘庄、周浦、唐镇。

杨行

杨行，宝山区最紧贴外环的板块，以成堆的大卡车和水产路高压线闻名。

以前名不见经传的小镇在宝山区的规划下将成为交通北枢纽，除了现在已经通车的1号线和3号线之外，未来还将有19号线和21号线经过杨行。（信息来源于上海地铁官网）

不过劣势也比较明显，医疗条件完全跟不上，还有漫天的灰尘和成堆的大卡车。

二手房方面，板块内二手房房源挂牌均价在4.1万/平，还是处于宝山区的中低等水平。杨行板块内主要以2000年以后的小区为主，且这些2000年后建成的小区多为万科、招商、远洋、绿地等品牌开发商打造的高品质小区，主要聚集在宝杨路以南、蕰川路以东的区域，除此之外，还有部分1990-2000年建造的小区，如天馨花园、禄德嘉苑等，关注度也是非常高的。

江桥

提到江桥，首先想到的便是大虹桥商务区。

江桥板块地处上海城西，与普陀、长宁相连， 13号线的开通、万达广场等商业配套设施的完善，给板块带来一定的人气，吸引了不少刚需客户。

相对于外环其他板块来讲，江桥板块罕有新盘入市，所以江桥板块内的二手房房源比较突出。虽然同样是靠动迁和地铁带动的板块，到市区的距离也不算远，但江桥在近郊板块中的知名度远不敌唐镇、浦江等地，甚至还不如顾村板块。

但是，倘若北虹桥规划顺利完成，加上相应配套的跟进，江桥更像一个深藏闺中的潜力股。

二手房方面，板块内二手房房源挂牌均价在4.1万/平，板块内在售的二手房基本是2000年以后的新近交房小区和动迁置业小区，其中商品房小区价格约在4.5万-6万/平，动迁安置小区价格约在3.5万-4.5万/平。

南翔

南翔和江桥这俩兄弟都因为靠近大虹桥被辐射了，所以板块的关注度可以说是突飞猛进。

而且南翔板块可以说是嘉定区开发比较早的一个板块了，十几年的建设，目前来说它在交通、商业配套来说已经趋于成熟了。另外南翔这个板块也集中了比较多的品牌开发商，除了最早的金地，还有华润、绿地、朗诗等。

二手房方面，目前板块内挂牌均价在4.5万/平，以轨交11号线为界，小区主要集中在轨交的东侧，围绕菁英湖。

其中，二手房价差有两个特征，近轨交和远轨交价格可能会差上10%；品牌开发商楼盘和小开发商楼盘价格也差10%。板块内二手房基本也在4.3万/平以上，即便是比较旧的南翔老镇区域，二手房也至少要3.2万/平。

七宝

七宝板块是大型生态居住城区，汇宝购物广场、乐购大卖场、嘉茂购物中心等组成了强大的购物设施阵容。

轨交9、10、12号线的开通带动了整个板块的发展速度。

此外，板块内还有明强小学、七宝中学等丰富的教育资源，以及闵行体育公园、热带风暴水上乐园等休闲娱乐场所。

发展的早，这也就注定了它的房价肯定不低。

二手房方面，目前板块内挂牌均价在6万/平，板块靠近学校的次新房单价在7万/平左右，次新房单价在5万-6万/平，老公房单价也都在4万/平以上，主力户型为70-100平方米的2房和3房，置换型客户占到了六成左右。

周浦

周浦板块，西邻闵行浦江镇，北接康桥镇，东靠川沙新镇，南与航头镇接壤。

板块内有16号线和在建中的18号线，出行还算方便。（信息来源于上海地铁官网）

商业、医疗和教育资源也都算中上，还邻近迪士尼，非要说缺点的话那就是现阶段交通比较鸡肋。

二手房方面，目前板块内挂牌均价在4.4万/平，其中板块老公房均价3.5万/平左右，次新房价格在4.5万-5万/平，主力户型为75-95平方米的2房，板块首套客户约占两成，置换型客户占了八成左右。

唐镇

唐镇板块较大的优势是产业园围绕，能提供充足的就业机会，在规划上其实比较一般，基本以住宅为主体，除了交通，其他公共配套设施较少，现有的商业配套尚不完全成熟，算是唐镇较大的短板。

唐镇板块的商品房市场起步较晚，基本上都是2000年以后的小区，并且与很多板块不同的是，唐镇商品住宅起步是从高档别墅社区开始的，代表性小区有2003年、2004年左右的棕榈泉花园、白金瀚宫别墅等高档别墅。

二手房方面，目前板块内挂牌均价在6.1万/平，其中板块老公房均价在3.5万/平左右，次新房价格多在5万/平以上，甚至个别小区挂牌价达8.6万/平。

莘庄

根据公布的《上海 2035 城市规划》显示，莘庄已成为新的主城副中心，接棒徐家汇 " 南大门 " 的位置。

交通方面，涵盖了1 号线、5 号线、沪杭客运专线以及莘庄南北公交枢纽、莘庄立交；而在2018年年底，在建中的轨交5 号线南延伸段通车，莘庄又将成为奉贤到往市区的交通枢纽，重要作用不言而喻。（信息来源于上海地铁官网）

二手房方面，目前板块内挂牌均价在5.1万/平，成交主要以90-140平的中低端房源为主，购买主力以刚需和置换型为主。其中莘庄南，次新房居多，房龄较新，大多为2000年以后的小区，靠近地铁1号线，挂牌价一般在5.5万/平以上；莘庄北，以老公房居多，辅之少量房龄较新的小高层公寓，挂牌价在3.5万-5万/平。

沿着外环看一圈，几个板块中最贵的是唐镇，其次是七宝、莘庄、南翔、周浦、江桥、杨行。

除了杨行还在坚持刚需以外，其他板块都已经向改善靠拢了。

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