上海二手市场“暗潮汹涌”!这个板块竟然拦腰斩?

讲在前面：因网签价格具有做高做低的可能，大量粉丝表示可参考较小，顾本文内涉及到的所有价格部分，均为991盘活跃小区，即更新后的恒星小区挂牌价格，以供参考。

one | 成交量

6月份成交量虽有下跌，

但依然可观。

6月份的991盘恒星小区，

共成交7844套，

与5月份相比，

成交量下跌约6.9%。

但与2018年6月份相比，

成交量依然上涨约34.8%。

two |成交价格 

6月份成交价格略降，

已经趋于平稳。

6月份的恒星小区指数也“略降”，

环比下跌约0.04%。

（恒星小区指数为991盘恒星小区链家挂牌中位数的平均价格）

可以看出：

6月份的上海整体二手房市场，

正在逐渐稳定。

真是一个值得撒花的好消息！

but！

事情并没有这么简单！

将6月份的成交数据具体分析后，

6月份的二手市场，

其实是“暗潮汹涌”。

part 1

外环线是条分水岭，

无论是“量”还是“价”，

分割的明明白白。

1、量

50%成交在外环内，

50%成交在外环外。

2、价

中外环均价为5w，

外郊环均价则仅为3.6w。

（价格已参考恒星指数还原）

外环线，

仿佛成为了二手市场的一条分界线，

也是一条“中位”线。

part 2

四大新城的“战绩”都很不错，

除了“风头最盛”的青浦。

宝山区成交占比约11.2%，

仅次于“大浦东”，

松江、嘉定分别以6.4%、5.8%位列第四第五，

但以“大虹桥”爆火的青浦，

占比却仅约为4.6%，

屈居第九位。

大个儿猜想：

或许与青浦新城新房频出有关，

大批的新房存量，

影响了青浦的二手房市场。

附上各区域价格指数参考：

（价格已参考恒星指数还原）

part 3

板块成交结构变化非常大，

有的板块成交量近腰砍，

有的板块激增50%以上。

在共统计的131个板块中，

有116个板块成交量排名发生了变化，

其中排名相差5位以上的板块有41个，

排名相差10位以上的板块有13个。

先来看下排名上升的4个板块：

黄兴和田林两个板块常年无新盘在售，

市场变化不大，

本月二手房成交涨幅基本在合理范围之内，

但在其他板块成交量下滑的情况下，

使得黄兴和田林两个板块上升的幅度较为明显。

嘉定北部或因新房售罄的原因，

如金隅大成郡、西郊金茂府等，

市场新房数量较少，

使得本月二手房成交增多。

至于海湾，

大个儿暂时还未找到原因，

新房存量有的，

已成交的二手房无明显亮点，

莫非，

海湾区的购买力增强了？

（以上原因均为大个儿自己猜测，不代表观点正确，如有异议，可以留言讨论）

再来看下排名下降严重的5个板块：

徐泾、赵巷、九亭同为“大虹桥”区域，

成交量下滑相对来较好理解，

新盘供应的增多，

以及大虹桥的热度较为冷却，

或许因此影响了二手房的成交量。

但至于不夜城和大华板块，

大个儿或许只能用，

这两个板块的二手市场，

就是这样不确定来解释了。

（以上原因均为自己猜测，不代表观点正确，如有异议，可以留言讨论）

part 4

17%的购房者，

选择了单价6w以上的房源，

但选择总价在600w以上的，

仅不足8%。

（所有价格均已参考恒星指数还原）

单价成交结构：

总价成交结构：

比起单价，

二手房市场上，

总价才是“硬伤”。

综上，

尽管总体上来看，

二手市场已经区域稳定，

但因为或价格、或地段的因素，

每个区域的二手房成交情况都大不相同，

甚至可以说是大相径庭。

最后看下6月末挂牌房源的特征：

房龄情况分布：

装修情况分布：

板块成交量TOP5小区明细（分区域）

（参考价格为链家6月30日该小区挂牌价格中位数，红色价格为查不到挂牌价格的小区，采用了该小区6月成交较高单价）

--黄浦--

--静安--

--长宁--

--徐汇--

--杨浦--

--虹口--

--普陀--

--浦东--

--闵行--

--宝山--

--青浦--

--松江--

--嘉定--

--奉贤--

--崇明--

--金山--

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