上海楼市:买自住房,这几个方面都是锦上添花的因素!

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提问：你好，曾叔，年底想回老家买一套自住房，应该从哪些方面去考虑？（老家500多万户籍人口，属于人口外流的地级市？最贵的地方是政府新规划的新区、高铁站附近）。

回答：你好，自住房，有几个点需要考虑：1、资源：包括学校和医院，主要是对口的小学。越是能级不高的城市，越看重这些方面。2、大型商圈：应该距离万达广场和吾悦广场这种大型MALL不要太远，未来小城市的业态也会像大城市一样，线上电商+线下大型综合体，购物习惯会改变。3、高档连片的住宅区，尽可能买大部分房子都是2005年以后的新区，不管是居民素质，还是居住舒适度都会比较好。未来如果有二手市场，只有这些地方会有流动性。现在三四线城市发展，都喜欢搞新区，政府会集中资源把人口往新区导入，而且实际操作过程中，大概率这样的打法也能成功。你回去看一下，如果那个新区有我前面说的那三个要素，那就可以考虑，高铁站有没有并不是特别关键的，作为锦上添花的因素考虑即可。

提问：曾叔，你好！手有1000万，今年底拿户口，在世纪大道张杨路上班，考虑就着老人带孩子，有几个方案1，考虑虹口新房豪景苑，全款或者1～200万贷款，小3房，以后老人再买10公里以内二手房。2、买金桥、世博等二手次新房，1500万左右，4房以上，以后老人再在医院附近买个养老房。两个方案，主要是如果一次性买大三房，超过1500万上限，再次买房能力受限

回答：你好，你的情况如果月供能力没问题的话，我建议一步到位，买个居住适合兼顾投资价值的楼盘，老人可以暂时租房子住，持续跑赢市场才是重要的，跑赢市场赚的钱也许就能多出另一套老人住的房子。1、豪景苑，有北外滩规划利好，交通配套都可以，能买到不错的，就看能否买到而已。2、金桥、世博4房选择不多，可以看看碧云新天地；其他选择楼盘分享见内部分享。

提问：你好曾叔，目前看了西渡板块，总价不是很高，另外还看了奉贤新城的新房，不知道选哪个好？

回答：你好，西渡，3w左右，5号线南延伸段进入奉贤的排名前列站，一江之隔的老闵行都要4万多，再往北一点3号线走两站，颛桥、马桥都五六万了。所以我认为这个价格系数算是低的，有补涨空间，非常适合预算有限，在徐汇、闵行上班的小刚需。光这个利好，能吃很长一段时间，如果西渡稍微争气一点，价值想象空间就更大了，只是目前西渡房子楼龄都不是很新。至于奉贤新城还要往南七八公里，奉贤新城也是有价值的，但就目前的产业和人口来看，在五大新城中算是较弱的一个，其规划的重点是TOD综合节点的作用，所以短期看还是一个“睡城”价值，那就要拼通勤距离了，很明显西渡优势要更强一些。另外从你的预算看，即便买奉贤新城的新盘，也是买稍微偏一点的，并不在核心区域内，或产品竞争力偏弱。所以，不如选西渡了。

提问：您好！曾叔，浦东唐镇拍出了4,000的楼板价,将来的售价应该在8万以上,这还是不靠地铁的位置,反观浦西的大虹桥,徐泾核心区的地价仅靠地铁也才3万出头,房价死死的在6万以下趴着,就连中核这么核心区的房价6万都批不到,这是什么原因呢?有人说大虹桥紧靠火车站,入住的企业以民企和传统产业为主，比较低端没有什么购买力,而且以后经济环境变了, 过了讲个故事就能发展起来的阶段了, 这对大虹桥的房价有支撑吗?徐泾将来的房价能达到其他同等外环的水平吗(周浦浦江6.5+ ,唐镇7+ ,莘庄8万)?

回答：你好，唐镇与大虹桥,皆处于外环外侧几公里处,其中唐镇略近一点。这两个板块,都有较大发展潜力,但大虹桥的范围远大于唐镇。拿唐镇与徐泾镇,有较大的可比性。大虹桥的发展潜力,来自于虹桥商务区,同时也依托于这个亚洲较大的交通枢纽,辐射长三角。近几年,越来越的企业,将长三角总部搬到大虹桥,也不能说全是低端的,房企总部就有好十来个。唐镇的潜力,主要是为张江科学城做配套服务,包括居住方面。唐镇的二手房价格5.9万,徐泾, 5.8万。二者差不多。徐泾的中核、万科天空这之城近6万元,而唐镇的大名城紫金九号与浦发罗兰, 6万二三,实也差不多。展望未来长线发展,我估计徐泾的新盘房价将赶上甚至超过唐镇。至于拍44000元,这只是偶发事件,有些企业拿地水平不怎么样,总是踩错点,高估价的案例挺多。另,这个地价,也不代表未来房价一定要卖到8万。2016年保利在周浦拿的楼面价近5万,最后房价也只卖到5万多, 打脱牙和血吞。上海各板块分析及性价比高的楼盘推荐详见内部！

提问：你好，曾叔，请问一下在北京区域内，在你看来，哪个区域的租售比会更好一点?

回答：你好，我不考虑租售比，在房价售价面前，其实不应该过分追求租售比，当然也不能无视租金。一般现在租售比好的地方，房价都是滞涨的。租售比高的房子，涨幅都差，不要乱买。比如说，望京的星源国际，大望路的SOHO现代城等。这些小区，既能办公，又是住宅，租金高，房价跌，而且死活涨不上去。一买就被套。好多人被洗脑，特别喜欢打听租售比，总觉得租售比高的房子价值高，实际上恰恰相反。这个垃圾概念也不知道是谁提出来的。北京的房子，想要租金抵月供，最简单的办法就是等几年，房价一涨，房租跟着涨，然后就轻松抵掉月供。2012年贷款买的房子，现在的租金完全可以覆盖月供。买房的时候，尽量躲着高租售比的买，即使是现在的老破小，也是这样。老破小租金高，就是因为区域发展太成熟了，进入了房价低增长期，但是区域的成熟就使得租金表现越来越棒……

提问：曾叔，你好，请问杭州申花板块，175方这种大户型（四室、三卫）未来好出手吗？

回答：随着以大悦城为代表的商业、5/10双地铁加持，学区的持续改善，申花是城市西北方向的首善板块，175的四房三卫恰好可以满足周边90-110方小三房的改善需求，但要注意的是，这种大户型不能是品质较差的老小区。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：你好曾叔，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受的住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是较好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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