日本森家族——地产投资如何穿越经济周期 | 理成周刊

作者：上海理成资产研究员廖懿

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商业和小说本质上是一样的，都需要想象力，而且直指人心。

——森稔

森家族曾经是日本最富有的家族，在1991、1992年连续登上福布斯全球富豪榜榜首。经历日本经济衰退后，许多曾经的地产大亨都已陨落，但森家族的资产仍能排进日本前十。目前森家族共拥有日本300余处高回报率资产，上海环球金融中心也是森家族所有。森家族充分利用了日本经济腾飞的良好机遇，在经济危机到来之前又做好了充分准备，其极富传奇的奋斗史、优良的经营理念、把握经济脉搏的敏锐感，非常值得我们学习。

森泰吉郎，1904年出生于日本东京，1959年成立森大厦集团，曾是世界首富，1993年病逝。

森泰吉郎是家族振兴的排名前列代。1904年，森泰吉郎出生于东京港区，祖父经营大米零售生意，多余房屋用于出租。到森泰吉郎父亲一代，逐渐发现房屋出租生意的利润比零售大米更为丰厚，于是逐渐把经营重心转向房屋出租。森泰吉郎出生时，家境已经颇为殷实，在其自传中介绍自己家是“地主”。

森泰吉郎的父亲非常受住户的爱戴。他们对住户很有耐心，即便因为有住户遭遇困难交不起房租，森家族也不会催促。在经济困难时期，有些租户拿不出钱为孩子交学费，森家族也会资助孩子上学。甚至有时候租户夫妇吵架，他们会充当调节人。这种受租户信任与爱戴的传统，在日本经济泡沫破灭后一定程度上支撑了森家族。这种信任也成为后来如此之大的企业的基石。

由于森泰吉郎幼时身体虚弱，因此颇受父母疼爱，可以说森泰吉郎从小在糖罐子中长大。尽管森泰吉郎出生于一个商人家庭，但他的理想并不是经商。1928年，24岁的森泰吉郎从一桥大学毕业后进入关东学院和太仓高等商业学校任讲师职位。1932年，森泰吉郎进入京都高等蚕丝学校任教授。直到1955年退休，森泰吉郎都没有放弃教职，参与家族生意仅仅是兼职。

关东大地震成为森泰吉郎进入地产业的动因。1923年，日本发生震级高达8.1的关东大地震，对日本的两个主要城市东京和横滨造成了毁灭性的破坏。当时日本的房屋主要为木制，在台风的辅助下，整个东京被火灾夷为平地，森家族的房产也被尽数烧毁。19岁的森泰吉郎见此情景，萌生了要用抗震防火的混凝土建筑重建东京的想法。地震之后，森家族开始购买土地，把原来的500平米土地扩充到2000平米。

学校的教职经历帮助森家族获取了进入地产业的资本。1946年，日本战败后开启大规模的战后重建，加上刺激性的财政政策 ，日本发生严重的通货膨胀。政府为稳定物价，制定了《金融紧急措施》，规定民众须将超额银行券存入银行，限制存款提取。经济学出身的森泰吉郎敏锐地觉察到了政府的政策动向和通胀趋势，提前取出存款，并购入大量的人造丝绸。而后人造丝绸的价格果然猛涨，森家族的资产因此增长10倍以上，积累起排名前列笔用于房地产开发的资金。

在投机人造丝绸的同时，森家族趁战后东京地价低迷，大量买入东京湾区的土地，而当时东京湾区还仅仅是东京的郊区。1956年，森家族已购入累计6600平米的土地，在此基础上森家族建立起后来的家族企业森大厦。

日本森大厦株式会社社长森稔（Minoru Mori）在环球金融中心的水晶模型前 

在创立森大厦的过程中，森泰吉郎的次子森稔功不可没。

森稔毕业于东京大学教育系，喜欢萨特和加缪，曾立志要成为小说家，可谓文学青年。森稔进入大学后逐渐对建筑设计产生兴趣，业余时间自学建筑设计，并痴迷柯布西耶。在东京大学读书期间，森稔就怀揣“业务经理”的名片四处跑业务，说服小片土地的业主把土地集中起来开发大型项目。

1959年，森稔从东京大学毕业，森泰吉郎也从教职退休，他们把全部精力投入到房地产业务中去。森泰吉郎的四个子女中，森稔是少有投身实业的，其对建造伟大建筑的热情与父亲如出一辙。

战后一段时期，日本经济高速增长，但日本人对本国经济的长远前景缺乏信心。尽管在日本战后重建的前20年中，地产业发展迅速，面积和价格同步上涨，但地产将要崩溃的论调一直存在。1973年，科幻小说作家小松左京出版了一本名为《东京沉没》的著名小说，描述日本在未来若干年将下沉到海底的可能，该书获得巨大的成功，也侧面反映出日本民众的恐慌情绪。

在这种悲观的舆论氛围下，森家族坚定扩张，一直使用大量的抵押贷款进行房地产开发。1970年，森家族的借款已膨胀到58亿日元，而森家族的资本金仅7500万日元。大胆押注日本经济，让森家族获得了巨大的成功。

森泰吉郎的性格非常“boring”，不抽烟不喝酒，也没有太多别的爱好。正因为如此，森泰吉郎几乎不参加宴会，有一次迫不得已就用德语唱了一首舒伯特的歌曲。但他对工作和教学非常有热情，日常生活中聊天常常是柏拉图或苏格拉底之类的内容，对于员工他也认为自己负有教育的责任。学院风格贯穿泰森吉郎工作的各个方面，在企业界中显得非常独特。

森稔继承了父亲理想主义和人文主义的风格，与父亲一起投入到创造建筑的狂热中。

1986年，森家族拥有的租赁地产已达73处，共计100万平米，在全球地产商排名第三，成为名副其实的日本地产之王。

1991年，日本的森泰吉郎(Taikichiro Mori)成为全球首富，其资本净值达到150亿美元。登上《福布斯》年度富豪榜榜首时，森泰吉郎的公司拥有65栋办公楼，面积为770万平方英尺。

在日本学术界，很少有能建立成功企业的教授，森泰吉郎是其中少有建立超大型企业的人。他在自传中说到：

“很多人认为企业是他们追求财富、满足私欲的工具，而我的使命是把自己奉献给社会，我很喜欢把自己的天分投入创造中去。”

正是由于年轻时遭遇大地震的经历，森泰吉郎的目标是为人民创造更多更好的建筑，所以勇于不断抵押贷款进行房地产开发，没有听信广泛流行的“地产崩溃论”，才取得了蓝以想象的成功。

森家族还非常重视客户。在森泰吉郎的父辈时代，森家族就非常受租户的爱戴，这种良好的客户关系一直维持到泡沫破灭后。此外，森家族的物业常常被分割成小块出租，其中的理念是小客户经营比较稳健，不会出现大客户的大起大落，且小客户的关系更容易维护。在日本经济泡沫破灭后，森家族的租户流失率相比于同行要低得多，因此保证了森家族顺利度过经济衰退。

森章，1936年出生于日本东京，1999年从家族分出，掌管森托拉斯集团，曾为日本首富。

在森家族抵抗经济衰退的过程中，三子森章发挥了非常重要的作用。

森章比森稔小两岁，1960年从应庆大学毕业后进入安田信托从事金融工作。由于森章在银行的工作，使得他十分了解金融市场的资金流向和投资风险，他成为了父亲的得力助手。重要的决策，森泰吉郎都要征求森章的意见。尤其是1980年代后期，日本为刺激经济实行宽松的货币政策，因此导致房价在几年之内翻了数倍。森章推测有超过100万亿日元的资金进入地产市场，他认识到日本经济已经进入严重的泡沫阶段，决定立即停止购买土地和建筑物，将工作重心放在开发已有项目上。在日本经济泡沫破灭的过程中，森家族的资产有所缩水，但并没有像其他地产大亨一样沦为赤贫。

1991至1992年，森家族的财富伴随日本经济泡沫一起达到了历史顶峰，连续两年排名福布斯全球富豪榜排名前列。泡沫破灭后的1993年，森泰吉郎也离开人世，留下130亿美元的资产，并遗赠30亿日元给日本应庆大学。

森泰吉郎离世后，次子森稔和三子森章接手家族企业，森稔负责森大厦，而森章负责森大厦发展（后来改名森信托）。森稔和森章的经营理念完全不同， 兄长森稔性格浪漫，梦想是建造一座城市，而不仅仅是房地产企业，弟弟森章由于长期在信托银行工作，更注重企业盈利。森章在1994年就确定了森信托上市的计划， 经过5年的准备，森信托和森大厦拆分完成，并于2004年挂牌东京股票交易所。

森章继承了父亲作为经济学家严谨的一面，日本媒体称其为“严谨的金融剖析家”。对于生意，森章把盈利放在排名前列位，认为规模并不是很重要，良好的资产结构和信誉对于企业来说更重要，因此森信托成为一家不需要抵押就能从银行贷款的企业。至今森章仍排在日本富豪榜前十。

父亲离世后，森稔更进一步发挥了其对伟大建筑的想象力。

森稔对建筑大师柯布西耶的理念有一种狂热，为此他收藏了300余幅柯布西耶的绘画和作品。柯布西耶在1935年出版的《光辉城市》中提出一个“中央是商业区，周围是多层板式住宅，最外围是花园住宅”的城市构想，并大力推崇摩天大楼，认为这种建筑可以让工作和生活融为一体——“一个城市的人口密度越高，其行程就越短”。柯布西耶的城市构想中还包括大规模的绿化、充足的阳光和空间，这种人文主义思想深刻影响了森稔，以至于森稔在1986年策划了著名的“六本木新城”。

森大厦集团开发的六本木新城

六本木新城的建设时间和建设成本都很惊人。从1986年开始规划，到2003年建成开业，期间耗时17年，耗资40亿美元。即便在日本经济泡沫破灭期间，六本木新城的建设计划也没有停止。六本木新城如今是东京极受追捧的商业中心，也是日本著名旅游景点，每年的客流量超过东京迪士尼。

森稔投资的另一个重磅项目是上海环球金融中心。环球金融中心的立项是在1994年——森泰吉郎去世后的一年。当时的上海浦东还只是一片荒芜的滩涂，中国的经济也不似如今这般强盛，上海市政府寻找的很多开放商都放弃了这个项目。森稔接下这个项目，支撑他的只有上海市政府建立国际金融中心的雄伟抱负和他对建造世界较高建筑的狂热理想。环球金融中心的建设过程同样一波三折，期间经历亚洲金融危机，最终于2008年建成。环球金融中心已成为上海的地标性建筑，其投资回报也翻了三倍。

上海环球金融中心夜景

森家族的成功，离不开对时机的把握和对梦想的坚守。没有“大庇天下寒士俱欢颜”的梦想，森家族不会在普遍的“地产崩溃论”之下坚守地产开发。对经济泡沫的正确判断，则防止了资产清盘的风险。

森泰吉郎对于人的塑造非常成功，主要体现在森稔、森章和客户三方面上。森稔和森章各继承了父亲的一部分性格，哥哥浪漫，弟弟严谨。在经济快速增长的时期，哥哥的浪漫主义帮助森家族获得了较快的成长，在经济危机来临的时期，弟弟的严谨则帮助森家族避开风险。稳定可信赖的客户成为森家族渡过日本经济衰退另一个重要因素。

日本有句谚语：

“三流家族留下金钱，二流家族留下企业，一流家族留下人。”

我想这是对森家族较好的注解。

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