镜鉴咨询创始人张宏伟:【5月17日多部委楼市去库存组合拳措施点评】

5月17日，多部委楼市去库存组合拳措施，镜鉴咨询创始人、老张宏论主笔张宏伟点评：

一、政策组合拳特征与未来趋势研判

4月30日的政治局会议对于房地产行业有了新的定调：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，意味着从“去库存”的政策组合拳在接下来几个月中会逐步落地。今天召开的部委会议即是对行业“去库存”的具体部署，尤其是对于收购存量房的政策上做了明确的定调：

要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，430政治局会议之后，核心一二线的去库存政策逐步落地，今天央行降低了首套和二套首付比例，取消首套房二套房商业性个人住房贷款利率下限，公积金贷款利率下降0.25个百分点，同时，对于收购存量房的政策上做了明确的定调，预计接下来几个月各项具体政策还会在各个城市落地执行。加上此前的各类政策措施，房地产行业的调控的组合拳呈现出如下特征：

从供给端来看，根据市场去化周期来调节供地量的措施进一步优化和改善供求关系，各地也基本解除限价、在鼓励产品创新，积极推进以旧换新，满足改善型购房需求，供给端的政策对于优化市场供求结构的效应未来会越来明显；

从需求端来看，降首付降利率，提升公积金贷款额度，降低购房者门槛和成本，同时，一二手房交易的各类税费补贴和减免措施不断激活和提升市场交易的活跃度。各地也在放宽落户，人才引进等方面尤其是给予了较大的购房补贴，为市场注入了新增需求。5月以来的市场在需求端政策的影响下出现成交量的复苏。

今天，央行取消首套房二套房商业性个人住房贷款利率下限，公积金贷款利率下降0.25个百分点，意味着购房者在首套、二套购房上贷款利率的会进一步降低，未来几个月一部分城商行（每个城市利率房贷利率最低，和大型商业银行竞争）有可能会出现房贷利率九折甚至八折的优惠的情况，在贷款利率上的优惠与刺激，购房者的还款压力会进一步降低，有助于不断激活和提升市场交易的活跃度。

此外，从宏观政策环境来讲，我国的货币政策也会进入新一轮的降准降息，伴随着降准降息的宏观政策，购房者的住房贷款利率会将进一步降低，未来房地产市场将在低利率的房贷政策与其他政策组合拳的刺激下逐步复苏。

同时，首套房贷款首付不低于15%，二套首付不低于25%，意味着购房者首付门槛大幅度的降低，从首付的角度来看，更多的购房者符合购房资格。但是，首付比例的降低之后，购房者也面临还款压力提升的问题。在这方面，商贷利率取消下限，未来利率还会降低，未来降准降息，利率还会降低，公积金贷款额度提升及利率的降低，都会购房者带来了实惠。当下，如果未来一段时间，经济可以企稳，购房者的收入水平可以企稳且稳步提升的话，购房需求将会在政策组合拳的刺激下积极入市。

在一二手联动去库存的组合拳措施上，首付比例的降低、交易环节税费补贴和减免与二手带押过户、卖旧换新、购买一二手存量房做保障房等措施，成为一二手存量房领域去库存的关键政策，这些政策的实施将有助于一二手房市场去库存，提升一二手房市场交易信心。

同时，已经出险的房企债务重组和保交楼的工作逐步推进，金融机构、AMC、地方城投、代建公司等各类机构在市场上已经探索出不同的化险模式，伴随着行业加速出清，市场买卖交易的信心尤其是一手房的信心得到重塑。

综上所述，各类组合拳在逐步落地，伴随着政策落度力度与执行力的增强，楼市去库存的力度未来也会越来越大，市场的供求关系在未来1-2年内将逐步改善，届时楼市将步入相对健康的发展轨道。

对于年内楼市走势而言，由于当下的政策组合拳措施的落地，5-6月成交量肯定会有一波成交量回升，加上6月份刚好为房企冲刺半年报业绩的阶段，各大房企势必会抓住政策“窗口期”，积极推盘去库存，6月份在多重因素影响下，市场交易量会有较大幅度的回升。但是，上述政策效应与企业冲刺半年度业绩的因素到了7-8月就没有了 ，7、8月又重新回调整状态，加上天气开始炎热，有可能这两个月就是传统的淡季。我认为，在政治局会议与今天“去库存”的相关政策方针指导下，9、10月有可能还会有降准降息以及上述会议的深化政策落地，再加上11-12月房企年底冲刺业绩的动作，那么刚好刺激交易量在四季度回升。总体来看，每一轮政策出来都会有接下来1-2个月的成交量小高峰，这样的脉冲行情同样也就决定了地产股股价的市场表现规律。

二、各项重点政策点评

1、收购存量房做保障房：

何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，为了进一步去库存，各个地方在保障性住房、保租房筹建筹备时，各地保租房平台公司（主要是城投、地方国企）更多去购买开发企业的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，这样既消化了市场当中的库存，也起到了快速筹建保障性住房的目的。

对于房源权属清晰且可交易，能满足金融机构发放贷款的要求的项目，其实，对于已经出险的房企的项目符合条件的项目就不多了！能放款的基本是白名单项目，即使是已经出险房企的项目，开发商也会自己干，不会让你收购，低价收购更不可能！

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，对于已经出险房企的项目，其实，大部分项目要么流速慢，要么产权或债券关系复杂，要么单项目已经多重抵押资不抵债了，这些项目应该从项目的角度进行债务重组，只有重组后的项目才具备金融机构收购的价值。如果要低价收购出险房企的存量项目，只有一个方法，就是项目所在地地方政府出面，主导解决项目进行债务重组，制定时间表和责任人，按计划推进项目重组后的保交楼或低价收购做保障房。

否则，如果政府只是出台指导意见，没有强力推进，剩余的收购依靠买卖双方市场化谈判进行，这注定是个没有结果的政策。因为即使是出险房企，它也不会贱卖项目，如果贱卖项目，意味着公司的资产负债表会进一步恶化，后期再进行债务重组或经营上将面临更加的困难。

在具体落实收购存量房做保障的工作上，建议各地明确收购存量房的资金来源、收购主体、收购规模，以及收购存量房做保障房的支持政策。

此外，仔细读各个城市出的政策发现，收购存量房的量不太够，基本也就几千套。比如郑州，也就5000套，临安也就10000平方米，南京就没有提具体目标。背后原因是平台公司钱不够。如果真的能发行特别国债来支持收购存量房做保障房，那资金到位了，就真的能形成一股强大购买力。再配合土地供应的控制，降低税费、房贷利率，那么楼市企稳也就不远了。

2、二手存量房政策组合拳措施。

刚刚出台的合肥新政内容显示，合肥全面实施房源核验，规范房源发布。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，房源核验其实就是减少二手房房源的重复挂牌量、虚假挂牌（尤其是低价钓鱼挂牌）数据，以此措施降低二手房挂牌量，给予市场真实的挂牌信息。通过上述的操作，二手挂牌量的数据会回归真实的数据，二手挂牌量数据的也会随着政策的执行而下降，这有助于提升二手房及整体楼市信心。

在二手房挂牌量普遍增长的背景下，二手房房源核验的相关政策措施进一步规范二手房市场，提升二手房市场交易信心，这项措施预计各地政策将效仿。此项政策与二手带押过户、卖旧换新、购买存量房做保障房等措施，成为二手存量房领域去库存的关键政策，这些政策的实施将有助于二手房市场去库存，提升二手房市场交易信心。

3、核心城市的政策会进一步宽松，带动其他城市去库存，修复楼市基本面。

4月底政治局会议后，核心一二线城市出台了一系列救市措施，为后续这些城市成交量的复苏奠定基础。我认为，京沪深等一线城市的楼市限购等政策有望进一步定向宽松，比如郊区全面取消限购，二手房交易增值税减免由5年降低至2年，大幅降低普通住宅的标准等等。从不同城市的去库存的节奏来看，只有一二线城市的房地产市场政策宽松了，市场逐步复苏了，才有可能带动其他城市市场复苏，才有可能带动其他城市进一步去库存，二三四线城市楼市下行的压力才会减轻，楼市基本面才会逐步得到恢复。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，全国范围内，也就北上广深、杭州、成都、合肥、西安等这几个城市的基本面尚可，四个一线城市虽然去化周期有的城市超过20个月，但是由于基本需求量仍然在，只要行政性的限制政策放开，再加上其他全国性的政策组合拳落地，市场成交量的复苏指日可待。只有这些城市成交量好转了，才会带动其他城市去库存。但是，对于其他城市则没有那么幸运，尤其是弱二线、三四线城市，市场仍然面临较大的去库存的压力。

近期一个月内，东原和雅居乐两家房企爆雷！其实反应的是以弱二线、三四线布局为主的房企在市场超跌背景下所面临的经营困境。此前大部分爆雷房企也和上述因素关联度非常高。因此，建议非一线强二线城市应该有更大力度的救市政策出台，以尽快激活楼市需求去化楼市库存。只有这些城市楼市基本面好转了，整体楼市才算真正的好转，企业的经营压力才会降低，才有可能降低企业爆雷的风险。

4、保交楼和爆雷房企的债务重组仍然为未来一段时期内重点工作，只有一线和强二线楼市需求启动，才能带动其他城市逐步复苏，企业的经营现金流才会顺畅。这是已爆雷的房企能否顺利推进债务重组的关键，也是当下推动项目层面进行债务重组进行保交楼的关键。

政策面持续强调继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。这些措施其实是避免项目烂尾，确保可以交付，确保了购房者的权益，其实也是为市场重塑信心。

同时，保交楼和爆雷房企的债务重组仍然为未来一段时期内重点工作，镜鉴咨询创始人张宏伟认为：

1、只有一线和强二线楼市需求启动，才能带动其他城市逐步复苏，企业的经营现金流才会顺畅起来。随后，ZF、国央企、平准基金、AMC等各类主体通过销售回暖化解当前民营房企资金面危机的可能性才会实现。这才是最佳的“防爆雷”的措施，也是已爆雷的房企能否顺利推进债务重组的关键，也是当下推动项目层面进行债务重组进行保交楼的关键。

2、通过地产金融宏观审慎管理，确保房地产行业的风险不再扩大，不再有房企出险，未来要通过平准基金、资产重组、AMC不良处置和保交楼基金、回购烂尾楼改为保障房等多种方式化解行业已经出险的企业风险，重塑需求端和房地产行业发展的信心。

3、坚持一企一策，稳妥化解大型房企债券的违约风险。其实在执行上有一定难度，因此，建议接下来应该有具体的企业层面一企一策的指导文件，在融资审批上怎么样更多的支持行业尤其是接近爆雷房企的公开市场直接融资，以缓解行业的融资压力，以此防止再有新的企业“爆雷”。

此外，对于已经爆雷或出险的民营房企来讲，从实际执行的角度来看，很难说一视同仁获得融资，目前民营房企已经没有什么可抵押物，也没有资本市场信用，如何解决已经出险的房企的公开市场直接融资，满足不同所有制房企的合理融资需求，以确保保交楼和债务重组的顺利进行，将成为未来融资政策执行角度的关键。这也是防止企业未来“二次三次爆雷”的关键。