龙华进入新时代?较好的买房策略还是“落袋为安”

最近村长去龙华转了一下，较大的感受就是：乐观。

红山片区某个次新房楼盘，78平的2房，2-3月份还能以约650万元的价格买到，结果中介告诉我说，有某个业主，近来撤回了670万元的报价，还有业主690万元都不卖。

中介还告诉我说，89平的3房，报价上调50万元非常常见。

这里面较大的因素，据说是出现了一笔成交，89平的房子卖出了接近890万元。当然了，还有一个月前的那场土拍。

村长很能明白这种变化。买房子，最怕的就是买错地方，很多时候需要追逐一种确定性。资金竞相进场龙华，其实是为龙华的房价，划出了一道安全边际。

NO.1

龙华均价背后的秘密

从2011年龙华脱离宝安独立成新区起，到2017年龙华区正式成立，这6年时间，龙华的二手房价从1.5万/平涨到5.2万/平，涨幅达241%。

观察这几年龙华的房价预期的突破，其实建立在一场场土拍之上。

2013年，中海以38.2亿元的高价获得了龙华6年以来首宗出让普通商品住宅用地，楼面地价1.46万元/平方米，若剔除包含的安居商品房9.8万平方米的面积，实际楼面地价高达2.33万元/平方米。

当其时，地块周边当时的住宅售价不到2.5万元/平方米。同属龙华、2014年入市的华业玫瑰四季开盘价格2.45万元/平，给中海这个项目的前景蒙上一层阴影。

价高不要紧，总有后来人。

2014年10月，龙光以46.8亿元夺得龙华白石龙地块，折合楼面地价2.51万元/平方米。随后，2014年11月，中海以案名中海锦城开盘，均价达到3.25万元/平方米，顺利解套。

没过几年，金茂府就刷新了龙光的记录。

2016年6月2日，19家开发商竞逐红荔西路8007号14.6万建筑面积，除去幼儿园，可售面积13.7万。过江龙金茂+电建联合体以近82.9亿总价拿下，楼面价达约5.67万/平，溢价率60%。

这一价格，贵过了周边的在售楼盘潜龙曼海宁，当时销售均价5.6万/平。大家看了纷纷咋舌：金茂这是在豪赌。

再之后，那就是最近的“6·24”土拍，龙光力压中海等开发商，以65.85亿成功竞得深圳龙华A817-0609优质地块，可售楼面价约6.7万/平，刷新地区楼面价记录，逼近或超过临近的二手房。

链家数据显示，地块周边的中航天逸小区，目前的二手房价格也才7.44万元/平。

我们把龙华近几年的均价和典型地块拍出的节点放在一起，得到下图：

数据来源于中原地产及公开信息，楼市头条整理

可以看到，典型地块可售楼面价和二手住宅均价呈同步上涨的趋势，当然这并不稀奇；值得注意的是，短周期内来看，前者基本上是房价的先行指标：典型地块一般高于二手住宅均价，房价随即迎头赶上；当二手住宅均价有所突破之后，新的地块则会再次指示房价新的走向。

我们说，最近这次土拍较大的意义，其实是给龙华的价值画上了确定性的句号。

大开发商在拿地的时候不会一味豪赌，它们会组织调研团队，更具前瞻性眼光，在城市规划方面也有更多的内幕消息。掏出真金白银，意味着开发商们已经集体用钱袋子达成共识：龙华中心化不可逆转。

也就是说，龙华的发展前景已被各方认可。从居住需求来看，入手龙华，不会犯多大的错。

NO.2

锚定龙华关注即享价值

龙华为什么受到各方青睐？从它的地位变迁就可见一斑了。

从宝安的一个镇——福田后花园——二线拓展区——龙华新区——深圳副中心——深圳中轴提升战略核心——龙华区、北部都市核心区，龙华这种区域定位的升级，在深圳可以说是罕见的，而且一直在进行，并没有结束。

在粤港澳大湾区规划落地之际，龙华的地位更显超然。

坐拥亚洲较大同时也是粤港澳大湾区最重要的城际客运枢纽——深圳北站，龙华约23分钟直通香港，25分钟到广州、4小时可达长沙、厦门，5小时到武汉、10小时到达首都，将汇聚巨量人才和资金，实际上会成为湾区动能转换的超级核心。

▲深圳北站

作为深圳的城市中轴，龙华向北连接东莞等内地城市，向南则是福田香港，天生就是中心。在未来，随着交通等配套设施的完善，进而打造成集聚人流、信息流、资金流的“软枢纽”，龙华的价值还会向上跃升。

 ▲龙华中轴示意图

可以说，除了前海之外，龙华基本上是深圳较具确定性的区域了。

如果说选择龙华是稳妥的选择，那么选择醇熟大盘则是加了另一重保险。目前的深圳楼市，以期房居多。选择大盘就安全一点，因为大盘大多数分期入市。房子怎么样，看看前期业主就知道了，各种配套也成熟。

比如，鸿荣源·壹成中心花园这个大盘，许多人就算没见过也一定有所耳闻，因为它持续三年蝉联了深圳的销冠。

为什么能获得这么多客户的认可？除了本身体量大之外，项目各种配套看得见、摸得着是很重要的因素。对于家庭而言，鸿荣源·壹成中心花园提供一站式配套需求，满足生活所需。

项目总建筑面积320万平，还要超过大冲华润城。自身商业的配套，就有约60万平，相当于3个万象城的体量。同时还有高端甲级写字楼。

▲龙华城市更新示意图

龙华的日新月异，建立在城市更新的快速推进上。项目周边旧改云集，城市面貌一天一个样。不过光光是鸿荣源·壹成中心花园自身的商业配套，就对区域产生了深远的影响。

自从壹方天地开业后，不少人经常会去壹方天地消费，因为那儿有比较全面、高端的商业配套，包括山姆会员店等等，是龙华新一代崛起的消费目的地。

为了满足不同年龄层及不同阶层消费者的需求，鸿荣源·壹成中心花园五大商业区域定位、业态规划、品牌选择独具特色，打造5个不同的主题，其中E区与A区已率先开业。

 ▲壹成中心花园规划图

A区以餐饮、零售、配套、亲子等业态为主。包含网红电影院——CINESKY影院、喜宴又一村、汤姆熊欢乐世界等。

将于7月28日盛大开业的B区商业，则定位“潮流品味先锋主场”，以零售、餐饮、配套三大业态为核心进行组合，形成品牌间的错位与互动。

 ▲壹方天地B区实拍

据了解，针对青年人，壹方天地B区引入13家全新形象旗舰店，包括ADIDAS MEGA L1、耐克全品类体验店、意大利百年经典运动品牌FILA打造超颜值标杆店—FILA 4SP店等，还有深圳排名前列西遇+乐遇大型集合店，以及PEACEBIRD、GLORIA歌莉娅等以全新形象亮相的品牌服饰店，堪称大品牌收割场。

餐饮方面，海底捞、79号渔船、王鼻子韩式烤肉、八合里牛肉火锅等一系列人气国民品牌也将进驻B区。食壹号美食街，囊括逾20家小餐饮品牌，包括鲍师傅、西树泡芙、张小姐炒酸奶、春阳茶事等网红品牌。

 ▲壹方天地B区实拍

除了购物饮食之外，屋虎猫馆、捌玖猫咖、美深绘馆、铂乐金匠、粤陶渊DIY等为青年人带来减压空间和潮流生活。开放式纯街区塑造“漫步式”的自由穿行体验，营造出更加舒适的潮流生活。

在丰富商业加持之下，生活在鸿荣源·壹成中心花园，也就意味着能够享受精心打造的配套设施，多姿多彩的生活触手可及——这些都是实实在在、所见即所得的。

NO.3

壹成中心3区：龙华壹方城上盖

诸多配套完善，鸿荣源·壹成中心花园受欢迎也就不足为奇了。最近壹成中心3区公开发售，推出主力户型为约78-118平米住宅，吸引了不少目光。

3区较大的亮点，就是楼下建面约25万㎡龙华壹方城——壹方天地C区。壹方天地C区——龙华壹方城已签约进驻中国排名前列室内风洞飞行体验项目iFly、建面约4000㎡国际标准赛事级溜冰场奥之星、高端室内篮球场及超大电影院等前卫业态。

▲龙华壹方城效果图

不说宝中大名鼎鼎的壹方城了，光从壹方天地A区、B区和E区商业就可以看得出鸿荣源打造商业的能力了，因此C区以后的商业前景不用怀疑。

除此之外，壹成中心3区未来可通过地上地下连廊直达壹方天地B、D区商业，下楼即可无缝链接大型高端商业的居住生活体验。鸿荣源·壹成中心花园项目9区、5区、6区、7区、8区相继入伙，已经做了较好的背书。

▲鸿荣源·壹成中心花园项目效果图

闲暇时，逛逛Nike Beacon 550全品类体验店，去屋虎猫馆、捌玖猫咖吸吸猫，在电竞和射箭管感受肾上腺素飙升带来的快感，饿了再去海底捞或是喜宴又一村大快朵颐，家门口就能体验城市精华。

除了商业以外，园林也是个加分项。

在大社区中，园林规模也会比那些小体量楼盘更加大，免去居住的局促之感。壹成中心3区不仅位于项目商业壹方天地的商圈核心，同时也是鸿荣源·壹成中心花园的头排封面，是整个项目的城市客厅所在。

▲鸿荣源·壹成中心花园示意图

它享有约1.8万㎡的大面积中轴园林，设置有花园会客厅、野餐草坪、漫步芳草园、儿童花园以及功能型景观泳池等多个休憩节点，全方位满足各年龄段住户的需求。

▲园林效果图

布局上看，3区以5座超高层住宅塔楼与1座高层办公形成围合布局，住宅呈一字排布，多为南向布局，通风采光优质，和相邻的2区、8区、11区保持较阔间距，能够无遮挡享受多重景观视野。

巨型综合体下的住宅，兑现在即的大体量商业，品牌开发商操盘，再加上其他片区已入住业主的亲身经历，壹成中心3区这个龙华壹方城上盖住宅物业，值得感兴趣的朋友们关注。

免责声明：

1.本文转载自：楼市头条

2.凡注明转载来源的文章，均为其他媒体或平台的作品，均为转载，转载目的在于传递更多信息，并不代表本平台赞同其观点和对其真实性负责，本平台不承担任何法律责任。

3.如有侵权，请及时告知删除。或者联系搜狐焦点上海站版权部：021-23081573