前滩领衔!过去五年,上海这几个板块房价增速较快

过去五年，哪里是上海房价进步较快的板块？

相信这个问题抛出来，大家心里都有各自的好奇和回答

房价涨幅的数据，可能是当下所有上海买房人最关注的信息

于是最近我们整理了几份数据表单

主要盘点了2018至2022这五年，上海房价涨幅前十名的板块、上海各区房价涨幅较快的板块、上海房价涨幅最慢以及跌幅较大的板块

从这些数值中，我们能够看到过去五年

有些板块在上海稳定的二手市场里突然起势

也有些板块逐渐变得平庸平淡最终跑输大盘

从数据上也的确让我们看到了上海楼市最真实的一面

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过去五年，上海哪里房价增速较快

如果按照上海鸳鸯锅来比较，是浦东还是浦西，如果按环线分，内环、中环、外环？

对于一个超大城市来说，最有说服力的应该是板块涨幅，其实上海环线定价早已被打破了

上海的房价还是得从板块出发，那么在上海一百多个板块里，谁成为了进步较大的那个呢

最近，我把涨幅前十名的板块房价涨幅统计如下

大家可以感受下

在上海前五进步较大的板块仅来自两个区，一个浦东，另一个徐汇

从这个数据可以看出，过去五年，浦东内环的前滩、联洋、碧云正在发生剧烈变化，平均涨幅超过40%，成为上海板块房价涨幅的佼佼者

浦东几个板块的房价涨幅，全都跑赢了浦西市区，可见过去五年也是浦东开发收获黄金果实的五年

不仅是基建进步，产业发展，房价也有了很大进步

而在浦西市区里，徐汇成为了赢家，前十里面就分别有华泾、龙华、徐汇滨江三个板块上榜

如果说要给过去五年的各区房价颁个进步奖的话，浦东和徐汇毫无疑问成为了较大进步奖

反过来看，市区里普陀、虹口、静安都没有出现冲进涨幅前十的，说明过去五年没有进步突飞猛进的板块，显得相对平稳沉寂

再来看剩下的其他非市区板块，闵行七宝成为外环的房价涨幅天花板，不论从二手均价和涨幅，七宝应该都算是外环外较大的赢家了吧

看完了排名前十进步较快的板块，我们接着来看上海各区里房价最突飞猛进的板块

如果各区评一个较佳进步奖的话，应该就是它们

徐汇华泾、普陀万里、杨浦新江湾城、静安大宁、黄浦人民广场、长宁古北、虹口北外滩

浦东前滩、闵行七宝、嘉定江桥、松江新桥、青浦徐泾、奉贤金汇

这些板块或许不是各区里房价较高的，但是它们都在跟随上海房价平稳的上涨而领跑整个区

以上，就是过去五年上海房价进步较大的板块

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好，分析完基本的数据后

我们可以聚焦到上海过去五年涨幅较高的板块，为什么是它们

前滩 五年房价涨了51.24%

这五年前后，前滩发生了什么，让它可以成为全上海房价进步较大的板块

谈论这五年前滩房价涨幅

一定要先复盘这五年前滩供应了哪些新盘

从2017年开始晶耀名邸一期入市，这些新盘前滩一次次刷新楼市认筹率

到2020年的三湘印象名邸、尚峰名邸的新盘，这五年一直在刷新上海的认筹率

从1300%到700%，这五年前滩供应了上海很大部分的红盘热盘先进流量盘

为什么前滩二手成交会大涨，当然华二学区滨江地段九宫格和太古里都可以成为其中的原因之一

最终的原因还是因为这些红盘热盘都在近五年内有成交，来自一二手的价差拉高了前滩整个板块均价还有涨幅

我们从链家二手房上查询到最近几套前滩二手次新房成交价格

来自中粮前滩海景壹号、东方惠礼、晶耀名邸、东方悦耀等等，这些四五年前的大热盘进入二手市场直接拉高了前滩的房价

这些小户型有华二学区的加持，动辄16万/平甚至20万/平的成交价，十分惊人

这就是最近五年上海前滩为什么能够二手房价大涨的原因

此外，前滩各种配套的完善也都在过去这五年基本完成，一跃成为上海滨江的新贵板块

前滩的发展黄金五年，也见证了过去五年，上海一个房价进步较大的板块诞生

其次，徐汇华泾40%的涨幅

成功引起了我的注意

作为一个徐汇最偏的地方，打败了徐家汇、徐汇滨江等各种板块，成为老牌市区里进步较大的板块，到底是为什么

作为一个徐汇区部分土地位于外环外的板块，华泾较大的后发优势可能就是交通和学区了，不仅未来会成为上海外环四轨交汇的板块

而且四条轨交可以直达上海的很多黄金板块和枢纽节点

围绕在华泾周边的几乎都是前滩、世博、徐汇滨江这样的重磅板块，且可以快速到达虹桥机场、上海南站等各大交通枢纽

所以华泾就成为了一个在徐汇后发制人的板块，和前滩的新房进入二手市场拉高均价不同

华泾的涨还是在整体上涨，不管是动迁房、老小区、还是标杆楼盘

在2021年开始都有了较大涨幅，我随便举几个例子

华泾的动迁大居盛华景苑在2018年成交均价在4万/平，从2021年年初开始，短短一个月就从6万出头的均价涨到了7.7万/平

之后这个动迁房的均价一直维持在了7.5-8万/平的水平

作为一个动迁房，都能够有如此大的涨幅，就更不用说靠近徐汇滨江的次新房，目前的价格和徐汇滨江二手豪宅相差不远，已经涨到了14万/平的单价

所以从房价可以看出近几年伴随着学校、交通和本身地理位置的优势，大家对华泾这个板块的预期也是越来越高

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在上海这座城市里，二手房价一直以来都是平稳上涨

所以有进步的板块，肯定就有房价退步板块

在数据统计的上海134个板块里，有11个板块这五年房价不涨反跌，占比在10%左右，而在这其中，五年来房价在下跌的板块大部分来自奉贤

关于上海房价相对来说退步的板块，我们可以分两个角度去看

一个叫做，上海市区几乎都在涨价，有哪几个市区板块是涨得最慢的

数据统计下来有两个，来自普陀的武宁和曹杨

涨幅仅仅只有10%左右，如果和物价水平对比，房价几乎就是没涨，也足以证明普陀在近五年的发展中已经被市区其他板块甩开，也被很多郊区板块超越了

普陀会一直是上海市区的洼地，从板块涨幅上也可以窥见一二

其次是长宁的中山公园、黄浦的淮海中路、静安的南京西路，其实后面三个老市区板块很容易能够理解

毕竟中山公园、淮海中路、南京西路作为上海非常成熟的地段，这五年都没有新盘供应，所以房价波动小是意料之中

那么上海非市区的板块里，涨幅较低的就是全线在跌的奉贤了

奉贤统计的十个板块里有九个在跌，奉贤这五年的二手房，只有金汇能够勉强维持平稳，其他几乎都在跌

如果把上海各区的房价拉出来，那么奉贤就是房价退步较大的区域（除金山、崇明外），没有之一

奉贤的海湾和拓林成为了上海房价退步较大的板块

五年前奉贤这两个板块的人如果是投资，肯定是亏了，而且是大亏

如果上海有乳山海景房或者鹤岗的话，那么奉贤海湾最适合不过了，这里不仅远离市区，且5号线于2018年通到南桥后

后面十公里的海湾段完全没有融入市区的公共交通，除了一班客运班车之外，这里成为一个进不来也出不去的地方

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这样的数据还告诉我们什么

首先

涨跌在合理的范围

如果从五年的数据来看，也没有真正意义上暴涨的板块，90%的板块都是稳中有升

其次房价涨幅较大的普遍都不是成熟板块，而是新兴板块，不管是徐汇的前滩，还是杨浦的新江湾路都印证了这个道理

房价涨幅本质意义上就代表着这几年来上海这些地方，正在面临着各种各样的变化，不管是城市面貌、商业还是规划

起点相对低很重要

新兴板块能够涨幅高就是因为起点低，成熟板块没有规划新盘，所以涨不起来

当然也不是所有起点低的板块，都能涨起来

是否融入了上海近五年来的城市发展也同样重要

比如奉贤拓林海湾就是较低的，因为没有融入整个城市发展连规划都没有，甚至房价还跌了

这样的地方本质上和金山崇明没有什么区别，说是上海都有些勉强

学区扮演过重要角色

不论是前滩，还是华泾，联洋、七宝，这五年涨幅高的板块无不有良好的教育配套

从2018年开始，上海的确涌现了不少后发崛起的板块

在房价表现上，它们成为了过去五年房价进步较大的地方

（PS：本文房价涨幅数据来自一房一万，上海各板块房价数据涨幅统计，未包含金山崇明区）

以上为正文，来自真叫卢俊，作者乔不丝