保利&徐汇城投70.6亿元落子徐汇康健 可售住宅楼板价10.9万/㎡

上海第六批次土拍今日收官，3宗地块顺利出让，合计成交金额超235亿元。保利发展以联合体形式连下两城，成为本场土拍中收获最多的房企。

其中，徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块吸引四组实力竞买人参拍，分别为招商、保利&徐汇城投、中海、象屿&建发。

现场竞价环节，各竞买人轮番出价，气氛迅速升温。后半程主要集中在招商、保利&徐汇城投之间展开，

经过96轮角逐，最终由保利&徐汇城投成功斩获，成交总价70.6亿元，溢价率24.51%，综合楼板价79072元/㎡，住宅装修标准不低于4000元/㎡（集采价）。

若叠加酒店自持成本及社区公建配套分摊，

实际可售住宅成本将达到10.9万元/㎡

，未来项目入市价格有望为徐汇中环划定新的价格标尺。

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断供五年，徐汇康健新增宅地供应

这个区域上一次宅地出让，要回溯至2021年，上海城投以33.3亿元摘得康健街道N08-14地块（即汇樾庭），成交楼板价约6.18万元/㎡，房地联动价10.2万元/㎡，项目于2023年10月开盘即告售罄，足见区域购买力之强劲。

此后的近5年里，板块再无新增住宅供应，改善需求持续积压，购房者翘首以盼。

转机出现在今年6月18日。徐汇区康健社区S031002单元N06街坊控规调整正式获批，原N06-03、N06-37地块被重新整合拆分，形成N06-38（住宅）、N06-39（商业）、N06-40（公共绿地）三宗地块。仅隔5天，N06-38、N06-39两幅地块便以住宅+酒店打包形式纳入本批出让清单，节奏之快、效率之高可见一斑。

具体来看，两宗地块的规划指标各有侧重、功能互补。

N06-38地块

为Rr3三类住宅组团用地，用地面积约29248㎡，容积率2.2，建筑限高80米，计容住宅建筑面积约64345.6㎡。2.2的容积率在徐汇内中环属于中等偏低水平，优于周边多数高层住宅项目。

根据出让要求，地块内须配建不低于3300㎡的社区级公共设施，包括不少于200㎡的日间照料中心和不少于360㎡的养育托管点，社区服务功能一并纳入开发体系。

N06-39地块

为C2商业用地，用地面积约17814㎡，容积率1.4，限高50米，规划为约2.49万㎡酒店。这一体量的酒店在徐汇中环沿线并不多见，未来有望补足区域商务差旅及高端接待的短板，同时也对拿地企业的酒店运营能力提出了硬性要求。

住宅+酒店的组合，意味着既要在住宅端做出溢价和流速，又要在酒店端扛住自持运营的长周期投入。

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百年冠生园原址，地段基因得天独厚

从区位来看，这幅地块的条件堪称优越，是康健板块近年来最为核心的宅地供应。

地块原本是冠生园食品厂原址，承载着上海民族工业的百年记忆。西北侧紧邻漕河泾开发区，数万名高净值产业人才在此汇聚，为项目提供了最坚实的购买力底盘。南侧临河，靠近上海师范大学，人文气息浓厚；东侧与桂林公园一路之隔，推窗即景，生态与人文底蕴兼具。

交通方面，步行范围内有地铁12号线、15号线桂林公园站，双轨交汇，通达性极佳。北面紧邻漕宝路主干道，自驾可快速接入中环线、沪闵高架，无论公共交通还是自驾出行均十分便捷。

商业配套上，北侧一路之隔即为鑫耀·光环Live，漕河泾印象城直线约1.3公里，徐家汇商圈车程约5.4公里，日常消费与高端购物均可满足。

医疗教育资源同样密集：上海市第六人民医院（三甲）、第八人民医院均在1.5公里范围内，为家庭居住提供坚实保障。周边分布上海师范大学第一附属小学、世界外国语小学/中学、求知小学、康健外国语中学等优质学校，南侧紧邻上海师范大学，教育浓度在徐汇区位居前列，对于重视子女教育的家庭客群而言，这一配套优势几乎难以替代。

近年来，徐汇康健新盘供应稀缺，而同期徐汇滨江已从13万/㎡跃升至20万+/㎡，田林、龙华等板块也先后刷新价格天花板。此番断供之后的重新出山，这幅综合体地块的住宅部分将锚定何种价格入市，无疑将成为市场关注的焦点。