前滩双盘触发积分,唯独前滩滨江道怎么也卖不动!

时隔大半年之后，久违的上海新盘“积分制”，又复活了！

4月18日至22日，前滩南板块迎来久违的“积分双响炮”——前滩公馆澜墅与前滩元境同步开启认购，双双触发积分制。

前者推出12套约250-283㎡合院，均价13.98万/㎡，认购率高达375%；后者推出68套约109-139㎡洋房，均价12.18万/㎡，认购率超250%。

然而，就在这两盘认购现场人头攒动的同时，同属前滩南、直线距离不过数百米的前滩滨江道，却交出了一份令人咋舌的成绩单：1月首开122套，至今网签仅27套，去化率约22%。

规划示意图

前滩公馆澜墅与前滩元境有多热闹，前滩滨江道就有多落寞。同一个板块，相隔数百米，差别怎么这么大呢？

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前滩南凭什么“复活”积分制？

在分析前滩滨江道的问题之前，有必要先搞清楚：前滩南这两个盘，到底凭什么卖爆？

前滩公馆澜墅的核心竞争力是两个字：稀缺。

数据显示，2010年至今，上海核心滨江带累计供应的46915套新房中，合院产品仅242套，占比约0.5%。

而前滩公馆澜墅容积率仅1.2，主推249-283㎡，总价门槛适中，绿化覆盖率62%，楼间距做到约24米，在城市核心区，这种配置基本是卖一套少一套。

前滩公馆澜墅实景图

前滩元境的核心竞争力，则在于产品形态的纯粹。

首开地块容积率1.7，全部打造5-8层纯洋房，部分户型实际得房率接近100%，这在当下的新房市场中属于炙手可热的“新规红利”产品。

前滩元境首开地块

从社区规划看，住宅与商业分开，社区纯粹性得到充分保障。外立面用石材、金属和玻璃做海派三段式处理，社区自带下沉式会所，人车分流，南面正对城市公园绿地。

前滩元境均价12.18万/㎡，比前滩滨江道11.65万/㎡高出约5000元/㎡。价格更高，却依然触发积分、供不应求。这说明市场完全愿意支付溢价，问题不在于价格，而在于产品本身值不值这个价。

两个项目的热销逻辑高度一致：核心地段+低密稀缺/纯粹产品+清晰的客群定位，各自在自己擅长的赛道上做到了极致。

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为何偏偏前滩滨江道卖不动？

与上述两盘形成鲜明对比的是，陆家嘴集团另外一个项目前滩滨江道，交出了一份堪称惨淡的成绩单。

据传开盘周期内超过1500组客户到访，但首开122套，仅获得95组有效认筹，开盘当日官宣去化70%。然而，自1月25日开盘至今已过去三个月，网上房地产显示，该项目至今仅售出27套，网签去化率约22%。

来源：网上房地产

即便首开时推出95折优惠、加送车位券，且大规模启动分销，依然难以扭转颓势。

这个被陆家嘴集团寄予厚望的压轴之作，非但没有承袭前滩公馆的成功基因，反而成了整个前滩南最刺眼的反面教材。

问题究竟出在哪里？

三林滨江片区素以“低密、生态、滨江”的规划理念著称。数据显示，该片区整体容积率仅为0.42，绿地率高达62%，人均绿地面积达到170㎡，这套参数在上海中心城区堪称绝版。

然而前滩滨江道三个地块容积率高达2.5至3.0，明显高于此前板块内热销的前滩公馆（1.2-2.0）、前滩百合园（1.1）、前滩润璟（1.6-2.0）、前滩元境（1.7）等项目，亦远超出板块整体低密基调。

更致命的是规划布局。地块呈狭长形，整体朝向为西偏南约45°，而非大众更喜欢的正南正北。项目采用围合式布局，住宅与商业混合分布，楼栋高度参差不齐，三个地块分别规划了不同层数的住宅和商业建筑，总计约547套住宅。

效果图

项目直线距离黄浦江仅约550米，本应充分发挥滨江优势。然而在实际规划中，临江的西侧楼栋反而被设计得高于东侧后排建筑。以中间地块为例，西侧整排为14层高，而东侧仅7层；南侧地块西南角为一栋25层高层住宅，与其对角线位置的6层住宅形成鲜明落差。

更糟糕的是，项目与江岸之间还规划有多幅商业、商办建设用地，建成后将进一步形成遮挡。最终仅少数高层单元能够享有江景视野，绝大多数房源只能在楼宇夹缝中勉强看江，或完全无缘江景。

在均价超11万/㎡的滨江高端市场，“江景”是核心价值锚点。前滩滨江道在地块条件本不占优的情况下，规划布局又未能扬长避短，这种对稀缺资源的浪费，折射出开发商在产品顶层设计上的短视。

对比前滩元境首开地块全部为纯洋房、住宅与商业完全分开的纯粹规划，前滩滨江道的产品逻辑可谓南辕北辙。

前滩元境户型分布示意图

前滩元境的成功在于“纯粹”：纯洋房社区，无商业混杂，客群高度统一，居住氛围纯粹。而前滩滨江道则陷入了“贪大求全”的产品困局：产品形态包含洋房、小高层、高层多种，户型建面从86㎡两房到249㎡四房大平层，多达19个户型，总价横跨1000万元至近3000万元，所有产品被强行塞进同一社区，住宅与商业混合分布。

前滩滨江道户型分布示意图

这种“大杂烩”式的产品组合，直接导致社区圈层混杂。刚需小户型和两千万级的改善客群，被迫共享同一套花园、会所与物业服务体系，严重背离了高端客群对社区纯粹性与私密性的基本诉求。

前滩滨江道首开户型

户型设计同样乏善可陈。100㎡户型采用非常规异形布局，空间不规整，利用率低；153㎡户型虽然西侧横厅及景观阳台是亮点，但牺牲了房间的尺度感，次卫还是暗卫。当市场上多数项目通过多阳台、全屋飘窗等高附赠方式提升实得率时，前滩滨江道多数户型仅配置单一阳台，产品设计理念明显滞后于市场需求。

前滩滨江道R户型

前滩滨江道均价11.65万/㎡，比前滩元境低了约5000元，比前滩公馆澜墅更是低了超过2万元。然而这个看似“让利”的价格，购房者并不买单。在他们看来，毫无必要为了省下这点差价，而牺牲居住舒适度。

特别是近年来，陆家嘴集团开发的东方悦澜、世纪前滩天御、陆家嘴锦绣观澜、锦绣御澜等多个项目爆发的质量维权事件，正在持续侵蚀品牌信任。

当“陆家嘴”三个字从品质保障的代名词，逐渐演变为购房者心中需要谨慎评估的风险项，前滩滨江道所承载的“压轴光环”便失去了最重要的底盘支撑。即便价格“让利”，也难以挽回已经流失的市场信心。

03

前后夹击，去化遥遥无期

前滩公馆澜墅与前滩元境的热销，市场已经用真金白银投了票。而前滩滨江道的遇冷，则是战略前瞻、规划设计、品牌信任三个维度系统性不足的集中体现。

更令其雪上加霜的是，市场竞争还在加剧。

上海地产集团在三林滨江东区打造的项目已箭在弦上，首开地块容积率1.8，限高30米，规划6-13层住宅，社区内配置首层架空、会所、泳池和下沉庭院，其入市势必将进一步分流改善客群。

07-02地块设计方案

这就意味着，前滩滨江道面临的竞争格局已经非常清晰：

前有标杆挡路，后有新军追击。在首开表现已然乏力的情况下，前滩滨江道尚有超过400套房源待推售。想要在“前狼后虎”的夹击中逆转局面，难度不言而喻。

正如业内所讨论的，这不是市场的错，是产品的错；不是地段的失灵，是规划的失策；不是购房者太挑剔，是开发商还不够用心。

手握一线滨江土地，却未能做出与之匹配的产品规划；面对屡次信任危机，却未见根本性的品质革新，这一切都指向同一核心问题：开发商是否真正敬畏市场、尊重每一寸土地的价值？

市场舞台很大，但掌声从来只属于认真做产品的人。