克而瑞战略性探索海外市场 2025中东不动产投资高峰论坛圆满举行
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9月23日，由克而瑞主办的“2025中东不动产投资高峰论坛”在上海顺利举办。本次论坛以“全球视野・中东机遇”为核心主题，聚焦国际经济新形势、阿联酋住宅市场新趋势、中阿房企实践样本、资本投资决策逻辑等关键议题，不仅为中阿乃至中外产学研领域搭建起高效交流平台，更助力行业与企业深度转型，为企业及个人提供了清晰的海外置业、投资决策方向，吸引了行业及跨领域人士的广泛关注。克而瑞集团董事长丁祖昱、克而瑞集团CEO张燕携手国内外产学研跨界专家、行业领袖及企业高管出席论坛，并发布重要研究成果、发表主题演讲。
年内二次发布阿联酋住宅市场研究成果，克而瑞加速布局海外地产研究
本次论坛上，克而瑞重磅推出《2025上半年阿联酋住宅市场趋势报告》。这是继今年5月首发《阿联酋房地产市场白皮书》后，克而瑞年内第二次发布关于阿联酋地产市场的深度研究成果。该“趋势报告”聚焦阿联酋住宅市场核心脉络，以迪拜、阿布扎比两大核心市场为分析重点，从经贸表现、城市规划、房地产交易特征、热点区域价值及企业竞争格局等多个维度展开深度解读，为全球投资者、企业及行业研究者提供了精准且具备实操性的市场参考。
据悉，克而瑞的合作伙伴——海外房产领军投资机构Asia Bankers Club为本次研究提供了技术支持，双方此前已签署海外地产合作协议，达成共同研究并开拓全球房地产市场的共识。作为不动产垂直领域的数字化服务平台，克而瑞深耕国内房地产市场二十余年，此次将专业研究视角延伸至海外市场，既是一次战略性尝试，也体现了其对全球焦点阿联酋市场的高度关注。克而瑞集团董事长丁祖昱表示，未来克而瑞计划陆续推出涵盖全球热门区域的白皮书或研究报告，构建完整的海外地产数据库，为中国企业和个人投资者提供全方位的决策支持。
值得关注的是，双方的合作将突破传统海外置业咨询的局限，打造涵盖市场选择、法律合规、税务筹划、融资安排、物业管理等全生命周期的服务体系，为中国资本全球化配置开辟更广阔的发展空间。
产学研跨界深度对话，中阿房企分享实战经验，借力“一带一路”挖掘新机遇
本次高峰论坛采用线下论坛与线上直播相结合的形式，以全球视野深度聚焦中东投资机遇，邀请到复旦大学教授、中东龙头开发商ALDAR高管、上海建工集团高管、全球资本战略专家及法律专家等产学研各界专业人士，通过主题分享与圆桌对话的形式，碰撞思想、分享经验。基于对阿联酋市场格局的深度研究，论坛最后，克而瑞还向ALDAR授予荣誉认证，以致敬其在中东不动产领域的持续领航地位。
作为阿联酋领先的房地产开发商和管理公司，ALDAR拥有多元化且可持续的运营模式，旗下经营ALDAR Development和ALDAR Investment两项核心业务。其中，ALDAR Development是阿布扎比多个热门目的地（包括亚斯岛、萨迪亚特岛、阿尔拉哈和艾莉姆岛）的主要开发商。论坛期间，ALDAR Development首席执行官Jonathan Emery就“借力国家战略打造‘阿联酋名片’”的实战经验作主题发言。与此同时，上海建工集团也分享了其海外项目的本土化策略，为中企出海提供了宝贵参考。
当前，2025年政府工作报告提出“一带一路”走深走实的号召，企业与个人都将迎来更多“走出去、引进来”的机遇。此次高峰论坛作为重要纽带与积极尝试，不仅为企业深度变革、联手多领域赋能、开拓新市场提供了新思路，也为个人海外置业、投资打开了新的探索方向。
观点精粹：大咖解读中东投资机遇与风险，献策中企出海路径
1、海外房地产投资需聚焦“区域中心城市”：丁祖昱认为，海外房地产投资应锚定区域中心城市，阿联酋的迪拜与阿布扎比是中东地区的核心选择。从全球投资规律来看，成熟市场的龙头城市往往是房地产投资的关键落点，如美国纽约、英国伦敦、东南亚新加坡等。阿联酋作为中东龙头，其核心城市迪拜与阿布扎比具备区域金融中心、经济中心的属性，而非仅局限于国家层面的中心定位。
2、阿联酋三大优势支撑房地产市场发展：其一，经济稳健增长，2024年阿联酋实际GDP同比增长4%，总量达1.78万亿迪拉姆，央行预测2025年、2026年增速将升至4.4%、5.4%；且2024年非石油业务GDP占比达75.5%，房地产业在非石油经济中占比稳定在7.8%左右，形成“油气托底、非油引领”的健康格局。其二，人口活力充沛，截至2024年，阿联酋总人口突破1250万人，较2023年增长23%，外籍人口占比近九成，25-54岁青壮年占比高达68.62%，既带来刚性住房需求，也推动租赁市场繁荣。其三，政策红利释放，迪拜购房仅需4%注册费，无土地税、房产税等；2025年黄金签证政策进一步放宽，购房首付从50%降至0%，期房凭合同（首付≥20%+土地注册费）即可申请，且无外汇管制，大幅提升投资便利性。
3、阿布扎比、迪拜房地产市场潜力凸显：阿布扎比后发优势显著，2024年人口达413.6万人，超越迪拜成为阿联酋人口最多地区；2025年上半年住宅成交金额218.53亿迪拉姆，同比增长30%，住宅均价达330万迪拉姆/套，同比上涨17%，亚斯岛、萨迪亚特岛等区域规划落地更推动租赁回报率上升。迪拜则是全球高增长房地产市场代表，2025年上半年成交98726笔，同比增长22%，总交易金额3269亿迪拉姆，同比激增40%，2024年高端房产租金回报率达5.3%，位列全球第二。
4、投资需关注持续性与风险：丁祖昱强调，阿联酋房地产投资需关注政策、经济、人口的持续性，《2031国家投资战略》、非石油经济多元化、外籍人口增长将持续释放红利，但同时需警惕中东地区地缘政治动态，规避潜在投资风险。
罗长远教授从学理角度分析，当前全球经贸正经历显著调整，贸易领域呈现区域贸易重要性上升、公平贸易（强调ESG与劳工保护）、绿色贸易等七大趋势，投资领域则有补链性投资增加、规避风险投资凸显等六大调整方向，这些都与中阿在能源、环保、产业链供应链等领域的合作需求高度契合，为中阿合作提供了宏观环境支撑。
他指出，中国与阿联酋及阿拉伯国家合作具备坚实基础与独特优势，中国的“三新”优势——“新三样”（电动汽车、光伏、锂电池）契合阿拉伯国家能源转型需求，“新质生产力”（数字经济、人工智能等）可助力双方数字化合作，“新通道”（借由第三国搭建的贸易投资通路）能突破部分国际流通壁垒。
此外，中国与海合会（含阿联酋）的自由贸易协定谈判已持续21年，推进至第11轮，海合会的经济实力与合作经验将为中阿自贸协定落地提供助力。
1、国家战略为ALDAR提供发展沃土：Jonathan Emery表示，阿联酋政府通过黄金签证、外资独资企业许可等政策优化投资环境，以经济多元化（发展金融、科技、物流、旅游等非石油行业）注入增长动力，同时将阿布扎比打造为全球金融中心，依托阿布扎比国际金融中心（ADGM）吸引近3000家企业入驻，这些都为ALDAR发展创造了良好条件。
2、ALDAR聚焦三大领域打造标杆项目：在文化领域，以萨迪亚特岛为核心，引入阿布扎比卢浮宫、在建古根海姆博物馆，搭配生活方式中心与高端住宅，构建“文化+居住+休闲”综合体；在娱乐领域，依托亚斯岛IP，升级酒店、购物中心，开发高端住宅，实现“旅游+居住”赋能；在健康领域，将法赫德岛定位为滨海健康目的地，融合生态、豪华住宅与国际学校，探索“健康+可持续+家庭友好”社区新模式。
3、政企协同实现共赢：成果方面，2025年上半年阿布扎比房地产交易额超140亿美元，同比增长39%；ALDAR海外买家占比从2021年21%升至2024年78%，其中中国客户近三年购买量增长三倍，2024年销售额近4.5亿美元。同时，ALDAR项目推动阿布扎比人口突破400万，机场客运量持续增长，其业务更拓展至迪拜、埃及、英国等地，将“阿布扎比模式”输出，成为“阿联酋名片”核心载体。
1、三大路径实现中国经验全球化：上海建工目前有53个在建项目遍布东南亚、非洲等26个“一带一路”沿线国家，通过三类实践树立标杆：一是以卡塔尔世界杯教育城体育场、乌兹别克斯坦塔什干新城银行大楼等项目展现科技硬实力；二是深耕属地市场，如在柬埔寨参与巴萨河大桥、金边三环等基建，打造长期根据地；三是推动全产业链出海转型，从工程承包升级为“建筑全生命周期服务商”，旗下子集团协同出海。
2、直面出海挑战，聚焦创新与风控：当前中企“走出去”面临国际环境复杂、沿线国家政局动荡（如2025年美洲21国大选）、关税战与贸易保护主义、传统模式受冲击等挑战。对此，企业需采取差异化经营策略，提升风险管控能力，在融资端转向国际金融机构合作，重点布局“一带一路”沿线及中东市场，并探索出海模式创新。
3、投资中东需实现“三大转变”：布局中东不能“复制粘贴”国内经验，要从“输出产品”转向“产业共建”，突破能源合作局限，共建新能源、先进制造产业链；从“低价竞争”转向“价值出海”，对接中东4万亿美元主权资本，聚焦高附加值项目；从“文化输出”转向“文化融入”，尊重本地文化，贯穿ESG理念，培养属地化人才，以“伙伴思维”深化合作。
赖衍铭表示，随着全球经济增长放缓，投资者对“高收益”的追求逐渐转向“收益与风险平衡”的稳健选择，开发商、消费者、专业机构的决策均倾向这一平衡。当前传统发达经济体市场增长乏力，新兴市场发掘尤为重要，而兼具快速增长、资源禀赋与产业集聚优势的中东（尤其是海合会国家）成为焦点，其中阿联酋最受全球金融资本瞩目。
他分析，阿联酋凭借地理区位、油气资源基础，叠加金融业、旅游业、数字经济多元发展，以及人口持续涌入，形成了全球增长最迅猛的房地产市场，且这一趋势仍在延续。其在经济、金融、产权、服务等方面的八大优势，短期内难以被其他地区替代，在全球金融中心向迪拜与阿布扎比转移的过程中，暂无其他区域能承接海量不动产投资与主权财富基金转移，因此阿联酋房产投资将长期成为“兼顾收益与风险”的优质选择。
圆桌论坛：共同探讨“一带一路”引领下中外投资前景与潜力
左二至右嘉宾：
Jonathan Emery CEO, ALDAR Development
罗长远 复旦大学经济学院世界经济研究所所长
李岚 上海建工集团海外业务管理部总经理
胡嘉晋 IFCX集团与Asia Bankers club合伙人及首席运营官
候朝辉 锦天城律师事务所合伙人
话题一：中阿合作中的潜在机遇
罗长远：政策互动为企业合作保驾护航。中阿合作已突破双边局限，“通道国家”作用凸显，企业可重点把握中阿双边政府合作、中国－海合会分会、中国-阿拉伯国家分会、中国-东盟-海合会分会四大平台，整合优化资源，精准把握投资方向，增强投资信心。
Jonathan Emery：阿布扎比地产开发与创新空间广阔。阿布扎比在住宅地产与商业地产领域仍有大量未被充分挖掘的发展机遇，ALDAR将坚持质量与社区责任，探索房地产开发与管理新模式，推动阿布扎比成为宜居家园。数据驱动增强中国投资者信心。吸引中国投资者的不仅是阿联酋高租金回报率与资产增值率，更包括人口增长、主权财富基金增加等基础数据支撑的发展前景，多维度因素共同驱动阿布扎比经济稳步增长，为投资提供保障。中阿房企在数据领域合作空间大。数字化是ALDAR发展的重要方向，中国是潜在大市场，ALDAR希望与克而瑞等中国领军企业交流学习，在房地产数据共享、智慧城市数据整合等领域探索更多合作可能。
李岚：中企出海目的地选择有讲究。“一带一路”沿线152个国家中，东南亚与中东市场潜力突出。中企出海需对接国家战略（如中国“一带一路”与沙特“2030愿景”对接），关注目的地大型活动带来的建设需求，同时推动全产业链联合“走出去”，通过平台实现多方资源联结。
胡嘉晋：税收优势成阿联酋吸引资本关键。阿联酋无所得税、资本利得税、遗产税，且房产享永久产权，货币与美元挂钩，为企业与个人财富管理提供便利。此外，阿联酋及阿布扎比的“自由区”与配套扶持政策，以及政府对企业入驻的协助，进一步增强了对国际资本的吸引力。
话题二：海外合作中的风险管控
罗长远：构建数据互通平台降低信息不对称。中阿跨境合作面临信息不对称挑战，企业可从宏观（商务部、发改委政策）、中观（行业协会数据）、微观（高校委托研究）三个层面获取信息；产学研需通过论坛、合作项目、交叉智库研究深化合作，搭建知识共享平台。
李岚：中企出海需聚焦目标与风险防控。出海企业要以“高标准、可持续、惠民生”为目标，推动“硬联通”“软联通”“心联通”；同时警惕地缘政治、项目履约、债务、汇率四大风险，遵循可持续发展原则，灵活应对目的地文化与用工差异。
胡嘉晋：安全与流动性成高净值投资者核心关切：家族办公室、私人投资机构选择阿联酋，首要关注安全（阿布扎比、迪拜是全球最安全城市之一）与法律保障（如产权保护），其次是市场透明度与数据（如交易活跃度、租金回报率），资金流动性（进出便利度）也至关重要。
侯朝辉：法律策略为跨境合作“保驾护航”。跨境合作需重视争议解决机制选择，优先约定国际仲裁（如新加坡、中国香港、纽约国际仲裁中心），明确适用法律与语言；同时优化合同架构，主合同选择权威法律或仲裁机构，子合同适配当地法律，平衡合规与商业拓展需求。
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