大揭底!上海“金三银四”还有这些项目成交挂零

“沪七条”新政之后，今年“金三银四”上海楼市交出了一份相对亮眼的成绩单。

网上房地产数据显示，二手房市场3月成交31215套、4月成交28742套，连续两月维持近3万套高位，合计59957套，创下近5年同期最佳。

新房市场方面，3-4月全市共52个新盘入市，累计供应5661套房源。这一轮行情中，两个高端项目接连触发积分制，多个红盘网签率超过60%，但也有外围个别项目至今成交挂零，市场结构性特征愈发清晰。

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3月刚需放量，4月高端接力

从整体走势看，“金三银四”市场热度较高。

3月在“沪七条”政策推动下，新建商品住宅成交面积达56.3万平方米，环比激增251.6%，反弹力度显著。大浦东受集中推盘带动，单区成交近23万平方米；宝山、嘉定等刚需聚焦区域成交均超5万平方米。

受中低价位房源集中成交影响，3月新房均价为63259元/㎡，环比下跌14.5%。

进入4月，成交节奏回归常态，全月新建商品住宅成交面积42.0万平方米，环比减少25.4%，供应端同步调整为36.2万平方米，环比减少32.2%。

当月入市项目中，单价10万以上高端项目达10个，月度成交前十榜单中高端项目占据4席，带动4月新房均价升至77167元/㎡，环比上涨22.0%，市场完成从刚需主导到高端接力的结构切换。

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豪宅整体去化稳健，市场分化同样存在

3-4月，上海豪宅市场持续活跃，核心区多个红盘入市受追捧。

据统计，“金三银四”期间，共18个均价10万元/㎡以上的高端项目取证入市，合计供应1724套，主要分布在内环以内及内中环间。从网签表现来看，高端项目整体去化稳健，但内部分化同样明显。

热销项目表现突出。备受瞩目的虹口北外滩绿城·潮鸣外滩，3月底首开44套，均价17.5万元/㎡，目前仅剩5套可售，去化速度快。浦东洋泾的陆家嘴太古源 源邸，均价181799元/㎡，供应56套，去化情况良好。

杨浦新江湾板块的保利珺园与建发海宸正面交锋，凭借板块成熟的国际社区氛围和差异化的产品定位，两个项目在“金三银四”期间均取得了超百套的去化成绩，实现共赢。

浦东三林滨江两个项目因推盘量少，双双触发积分。其中，前滩元境供应68套，均价121799元/㎡；前滩公馆·澜墅一批次主推12套建面约250-283平方米合院，均价139800元/㎡，认购累计超40组，认购率375%，触发积分制，入围分68分。

值得关注的是，也有部分高价项目去化偏慢。长宁西郊的西郊云庐，3月底推出三批次37套建面约104-307平方米房源，均价约123225元/㎡，目前已成交10套。该项目三个批次合计推出150套，目前仍有102套可售，去化率仅三成。

杨浦东外滩的中铁云璟外滩，4月下旬推出47套，均价132105元/㎡，截至目前网签仅4套，去化率约8.5%。该项目面临东外滩板块多盘同台竞争的格局，客户分流明显。同时，其拿地楼面价高达92225元/㎡，定价空间相对受限，在市场选择增多的情况下，去化速度受到影响。

总体来看，10万以上高端项目中，地段稀缺性强、供应套数少、品牌溢价高的项目更易实现快速去化；而供应相对集中、竞品较多的板块，即便是高端项目，也需要更长的去化周期。

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刚需改善为主力，远郊盘去化偏慢

单价10万元/㎡以下的项目是3-4月供应的主力，共34个项目，合计供应3937套，覆盖从中环到郊环以外的广泛区域。这部分项目中，区位、定价、产品力的差异直接决定了去化表现。

热销项目集中在近郊热点板块。宝山南大的中环麓岛，均价67296元/㎡，供应175套。嘉定南翔的时代雲境，均价57367元/㎡，供应189套。金山新城的建发瑞湖，均价36489元/㎡，供应192套。这些项目的共同特点是：位于区域核心或热点板块、定价与周边二手房价差合理、品牌开发商操盘。

网签挂零或去化较慢的项目，多位于远郊或供应集中板块。

松江洞泾的华发·海上都荟，4月24日加推四批次78套叠加产品，均价60616元/㎡，目前成交挂零。不过整个项目从3月至今已累计成交95套。

青浦新城的盘古云曦，4月11日首开48套建面153-200平方米叠墅产品，备案均价59997元/㎡，主力总价930万-1300万元，一个多月过去，至今颗粒无收。

青浦老城厢的南厢观宁府，二批次加推28套房源，均价56603元/㎡，主力总价1054-1555万元，其中一套总价达2400万元，目前仅成交4套。而整个项目今年已推出70套，累计售出24套，去化率刚过三成。

青浦朱家角的恒文璞悦江南，3月31日加推三期86套洋房、叠加、联排，均价40052元/㎡，该批次房源目前仅成交4套。

金山亭林板块的新华·星耀东方，3月底加推198套，该批次房源目前成交11套。

需要说明的是，网签数据存在一定滞后性。部分项目开盘时间接近4月末，从认购到完成网签通常需要1-2周甚至更长时间，当前零网签状态并不等同于零成交，后续几周数据有望逐步体现。

整体来看，“金三银四”上海新房市场运行平稳，52个项目、5661套房源的供应体量为市场提供了充足选择。3月刚需放量、4月高端接力，两月合计为市场注入了可观的成交体量。二手房连续两月近3万套的成交，也为后续置换需求储备了充足客源。

从项目表现来看，市场的选择逻辑愈发清晰：核心或热点板块、合理定价、品牌房企背书是热销的共性基础；而远郊区域、同板块竞品扎堆、产品差异化不足的项目，则需要更长的去化周期。这是市场成熟度提升的正常表现，也是购房者理性决策的体现。

随着4月供应逐步消化、5月更多项目入市，上海新房市场有望延续平稳向好态势。