上海楼市:买房规划,未来的潜力区域会是在哪里?

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以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，你认为上海未来的潜力区域会是在哪里？能不能简要分析下？或许这些有助于之后的买房规划呢！

回答： 前段时间去看了周浦的新房，在路上看到了一大片的土地，都是宅基地。发现周浦还是有大量的土地储备，仔细想了想，不光是周浦、康桥、御桥，甚至曹路，以及金色中环这一带，浦东其实还有大量未开发的区域。

所以从某种角度上来说，上海未来真正的发展的潜力还是在浦东，因为浦东中外环这一带有大量的土地储备，那势必会有非常多的供地，也会有充裕的财政收入。所以如果要打造中环的发展带，也就浦东做得到。这也就是为什么之前在考虑上海板块的时候，会把浦东的规划放在一个比较高的位置。比如说前滩，其实并没有像大虹桥那样的高级的战略，它更多的是浦东自己的陆家嘴集团想把它打造成下一个陆家嘴。但其实大家可以看到，不管是从基建的速度还是学校的引入方面，浦东走得非常快，这就是地方财政的力量。

给我们的启发就是，如果你要投资一个区域的话，较好去找那些有充裕土地储备的区域，这些地方会有财政投入，政府会有发展的动力。

提问：成哥，因为全家在上海工作，房子买了可能3-5年都不住。那这个周期从保值角度，余杭、钱江新区是不是可以考虑？余杭是不是有一个板块，华为等大企业会入驻，未来科技城？是否可以持续关注？钱江新区，江东板块的价格不高，是不是可以提前考虑？

回答：近几年不住就是纯投资思维，除了常规建议的几个红盘，未来科技城和大江东都是建议关注的，未来科技城长线空间看好；大江东短线发展会很快，而且价格基数很低。只是两个板块中签率都很低，所以其他板块性价比好的楼盘是建议同步多摇，给自己多一次机会。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥你好，上海外环内，600万以内的次新房，你建议哪些区域比较好？如果考虑学区，哪些区域比较好？

回答：外环内600万想带学区的次新，基本不太可能的，建议次新和学区选一个，要么是居住比较好的区域，带一个不是菜小的学区，要么是一二梯队的二房。具体怎么选，需要结合你的家庭户口结构、学区强度、预算弹性、通勤要求来综合判断。具体要根据你的情况推荐区域及楼盘，这个可到内部分析！

提问：成哥，手头有点零钱想买套房自住兼投资，请问保利云上值得买吗？

回答：户型不错的，但是我觉得地段其实并不是那么强势，曹安公路总体来说界面一般。我觉得比较适合14号沿线的自住。如果你是纯投资我更建议二手。如果一定要买新房投资，你可以关注下前滩、南虹桥和金桥的项目。

提问：成哥你好，请问您对上海宝山央玺115平怎么看待，700预算，家有二宝想买三房二卫，首套购房资格，手里现金400+左右，学区在虹口一剃队不用考虑，以后上学需要接送，买哪个板块比较适宜？

回答：央玺从自住上选择不错，中式的风格喜欢的人喜欢的不得了，但是这个价格在这个位置是不太合算的。如果你特别喜欢的话，那么可以买的。要兼顾投资就不建议。另外，你学区既然在虹口，那买在央玺上下学不方便的，北区交通本来就是短板，虹口宝山连接的江杨南路那一段，路况很不好，将来接送小孩是问题。我倒是建议你考虑在学区附近买二手房，可以考虑买新一点的房子。因为你首付足够多，如果现金流ok的话，可以买更大规模的三房。具体更详细的分析及建议详见内部！

提问：成哥，在看云城旁的蓝月春晓，由于担心二套中签率很低，也在看良渚的二手房，万科七贤郡、崇贤的星合映。蓝月春晓继摇号可能有时间成本，想了解下投资的选择排序。继续摇蓝月春晓、买七贤郡、摇星合映、海逸翠庭？

回答：蓝月春晓1月份应该能开，优先选择；星合映是当下崇贤位置较好的一个，海逸翠廷就要弱一些了，崇贤大概率地铁能够落地，未来还能有一些空间，星合映可以考虑先摇；七贤郡的二手相对还是稳定的，没有必要过于着急入手的。后续大溪谷6期，虽然位置靠近公墓，但是价格低，依然是可以摇的。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥你好，现手头有200万现金，上海户籍，有贷款记录，夫妻都在嘉定新城工作。想置换二套房，可以买江桥吗？如果江桥，哪个小区比较好？还是买嘉定新城？

回答：200万可以买江桥了，不过江桥有航道，略吵，我自己那边有房子，不过是投资，所以不介意的，你如果是自住，要有心理准备。我偏向于在万达周边找，大部分是动迁房，商品房只有万达一个，需要用心淘一淘，具体更详细的分析及建议详见内部！

提问：成哥你好，请问上海买房，嘉定、 青浦、松江哪个区升值空间大？

回答：每个区都有很多板块，不同板块价值上差别很大，既有好的板块也有差的板块，地铁板块比非地铁远郊板块价值更大。嘉定的南翔板块和嘉定新城板块，松江的九亭泗泾佘山板块青浦的徐泾板块、青浦新城、朱家角淀山湖板块都很有价值。嘉定当前平均房价水平比青浦松江低，11号线通勤很方便，是刚需的优选区域。青浦拥有临近大虹桥的优势，又有上海少有的天然湖泊淀山湖，华为研发基地已经落地青浦金泽镇淀山湖湖畔，未来房价水平会是三区较高的 。松江很宜居，9号线直通徐家汇漕河泾等区域，房价支撑力也非常强，房价水平这些年一直比嘉定高。

提问：成哥，前滩的辐射？有没有升值或保值空间呢？

回答：可以享受到前滩辐射，涨幅总体来说应该也不会太差。但那里的问题是，芦恒路都是老小区，品质感不是特别好，前滩溢出需求，应该不会来买这里的动迁房，要么就是前滩消化掉，要么就是再往南买浦江镇。你如果是前滩上班自用，这个地方可以考虑，如果是投资，意思不大。具体更详细的分析及建议详见内部！

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