上海动迁房买卖较新政策及税费认定标准(收藏)

创智资讯 2019-10-13 15:53:28
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在上海购买动迁房

需要动迁房满三年才能过户交易

三年是指大产证或者小产证和动迁协议同时满三年

动迁房税费计算方式

                                                                                                                       上海市动迁房税费表

1)、增值税及增值税附加税:免征

2)、个人所得税:小产证满五年,且为出售方家庭少有住宅,个人所得税免征;其他情况:核定价*1%。(注:虹口区普通住宅个税1%,非普通住宅个税2%)

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认定方法:可享受动迁房税费优惠政策的常见动迁房分类情况

排名前列类:动迁类型为《拆迁补偿安置协议》(适用价值标准房屋调换)

《拆迁补偿安置协议》与产证中完全一致;或产证中产权人与《配套商品房供应单》中完全一致,可享受动迁房税费政策。

注:配套商品房供应单(俗称“五联单”),主要看“所购房屋地址”及“购房人“是否吻合。

注:《拆迁补偿安置协议》(适用价值标准房屋调换):主要看“被拆迁人”及安置的房屋地址。

第二类:动迁类型为《拆迁补偿安置协议》(货币补偿)

《拆迁补偿安置协议》中被迁拆人与产证中有一人(可为被拆迁人、被拆迁人的直系亲属(3代以内)、或原户口在被拆迁地当中,此3种情况均认可)吻合且产证附记页有“备注配套商品房,自登记日起5年(3年)内不得转让、出租”字样;可享受动迁房税费政策。

注:《拆迁补偿安置协议》(货币补偿)的,查看产证中附记页是否备注配套商品房字样。

第三类:动迁类型为《置换协议》(须在税务局登记签报清单中)

《置换协议》中与产证中完全一致;或产证中产权人与《配套商品房供应单》中完全一致,可享受动迁房税费政策。

注:动迁类型为《置换协议》的:提供《置换协议》及配套商品房供应单,税务核查动迁组是否向税务部门提交签报,若提交签报登记则认可为动迁房,享受税费优惠政策;未提交则不认同,按正常商品房缴纳税费。

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第四类:动迁类型为《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(居住房屋)

1)、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,补偿类型为:(适用价值标准房屋调换),《房屋征收补偿协议》中被与产证中产权人完全一致;或产证中产权人与《配套商品房供应单》或《买卖合同》(预售合同)中完全一致,可享受动迁房税费政策。

2)、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,补偿类型为:(货币补偿),《房屋征收补偿协议》中被迁拆人与产证中有一人(产权人可为被拆迁人、被拆迁人的直系亲属(3代以内)、或原户口在被拆迁地当中)吻合且产证附记页有“备注配套商品房,自登记日起5年(3年)内不得转让、出租”字样;可享受动迁房税费政策。

第五类:《铁路上海南站噪声治理房屋收购意向协议》不属于动迁范畴,不享有税费优惠政策

                                                                                                                   佘山脚下 佘山水岸名邸 洋房和精装叠墅

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认定标准:

1、2005年之前需要提供动迁协议,动迁协议中需要体现《拆迁 字 号》,地址明确,并注明宅基地或市政动迁方可减免,若未写明动迁性质,需要动迁办开具宅基地或市政动迁证明。

2、2005年之后的提供动迁协议和配套商品房供应单,便可以直接减免(若配套商品房供应单遗失,可至交易中心三楼档案部调取)。

3、非居动迁减免(例如:市区的小卖部动迁),需要提供营业执照副本,若拆迁的不是原产权人,需要原产权人到场签订放弃承诺书。

4、若商业动迁不能享受增值税减免政策。

5、动迁房契税减免;

若动迁性质属于货币动迁,可以享受契税减免,如动迁分得动迁款300万,但购买房屋的价值是400万,那么300万享受契税减免,另外的100万则需要征收;提供的材料需要在动迁协议里写清楚动迁款是购买此套房屋的地址,若没有体现,需要动迁组开具动迁款用于购买此套房屋的证明。

佘山脚下 佘山一品 碣石风格别墅区

宝 山 区

1、产证附记页有“配套商品房(动迁安置房)三年(五年)内不得转让、抵押(出租)的,需提供动迁协议原件(无需产证地址),配套商品房供应单(交易中心拉取),契税已申报办理证明(交易中心拉取)或契税缴款书

2、产证附记页无任何标注的,需提供动迁协议原件(必需有产证地址),契税已申报办理证明或契税缴款书

售后公房认定标准及出售时原值的认定方式

1、售后公房税费计算方式

1)、增值税及增值税附加税:免征

2)、个人所得税:小产证满五年,且为出售方家庭少有住宅,个人所得税免征;其他情况:核定价*1%(注:青浦、奉贤普通住宅个税1%,非普通住宅个税2%)

2、认定售后公房的依据

1)、房地产权证附记页标注:售后公房/房改售房;

2)、房地产权证附记页未标注售后公房/房改售房,但可以提供当时购入时的《上海市公有住房出售合同》(白皮合同)、价格计算表(表六、表七)、专用票据、建行缴款凭证。

3、售后公房出售时若涉及差额税费(例如继承再出售时不少有,需交利润20%个税)时,原值的认定标准

1)、按上一年度区域经济适用房的平均价格认定原值单价

2)、以《上海市公有住房出售合同》(白皮合同)、价格计算表(表六、表七)上的金额确认

3)、税务匹配原值单价6500-8200元计算原值总值

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