中华企业中企誉品银湖湾 300多套房源仅50多组认购 认购率不足2成

在很多地产人看来，现如今大多数国央企非常稳，基本不愁活不下去。

而且艳姐也说个大实话，如今很多爆雷房企和民营房企的项目，都出现延期交房或者无法交付的情况，这也让国央企新盘销售变得更为容易。

当然不可否认的是，一些国企打造的项目也会因为区位、市场行情等因素，导致项目遇冷情况的出现，之前艳姐也是报道过相关房企和项目。

近期有点让人意外的是，一家超级国企打造的单价近6万/㎡的项目，推出300多套房源，居然被传认购首日0认购，而近日根据其官微最新披露，仅50多组客户认购，不禁让人扼腕叹息。

这家房企就是上海地头蛇国企——中华企业。

今天艳姐就想聊聊这家超级国企，也欢迎大家在文末发表您的看法和见解。

01

认购率不足2成

2000多套房源待解

或许中华企业自己也没有想到，自己在上海松江新城打造的全新项目会是如今这样一幅图景。

这个项目名为中企誉品银湖湾，在8月7日认购第一天，居然有消息传出，认购非常冷清。而在经过了5天的认购后，最终仅吸引了50多组意向客户认购。

图片来源：官微

此次项目总共推出近300套房源，换算下来此次认购率不足2成，这样的成绩在整个上海新房认购率排行中也算是倒数。

项目看上去也是要打造成一个品质项目：

项目建面约89-155㎡，过会均价高达59794元/㎡，这个价格也在松江新城的新房项目价格中也算是第一梯队。

而且这个项目之前对外宣传的时候项目是湖居产品，格调也是比较高雅，从效果图看确实是赏心悦目。

项目效果图

而且之前项目开工的时候，在开工仪式的背景板上，也提到了项目是“上海五大新城重点项目”，也提到了国匠中企的概念，可见对于项目的期待也是比较高的。

开工仪式现场图片

更值得一提的是，早在差不多10年前，中华企业已经在松江打造了一个比较成功的项目中企誉品·谷水湾，也因为品质较高被称为小汤臣一品。

目前一些楼层和位置较好的房源，成交价超7万/㎡左右，总价也是超1000万。

图片来源：链家

所以中华企业时隔10年，再次在松江打造项目，也算是有之前的成功经验。

况且在今年3月和4月，竞争对手龙湖同样也是在松江新城推出了新房项目龙湖御湖境一期和二期，一二期房源加起来总共有430多套，项目整体的去化表现也是不错，也已经卖了接近400套房源。

这也在一定程度上说明这个地段的房子还是比较受欢迎的。

只不过，中企项目在价格上已不具备优势：龙湖一二期的均价在58468/㎡、58880/㎡，而中企誉品银湖湾均价为59794/㎡。

此外，新房的推盘也讲究时间策略，此次中企誉品银湖湾的遇冷，可能是因为3、4月龙湖项目前期吸走了一波客户，如今中企誉品银湖湾入市，也不具备先发制人的时间优势。

此次中企誉品银湖湾的战绩，不知道这会有多伤操盘者的自尊心。作为在地产扎根多年的媒体人，艳姐也真的很不想看到这种楼盘极度遇冷的消息。

也但愿后续项目在持续销售阶段，能够逆转颓势，实现较优的销售业绩。

只是项目也算是一个大体量的项目，总户数有2000多套，未来这个项目还有很长一段路要走，也会面临一个个挑战。

02

中华企业的前世今生

一个“受宠”的体质

谈到中华企业，估计大部分上海地产人会比较熟悉，而对于上海之外的地产人而言，可能就比较陌生了。

因为中华企业也确实算是一家地头蛇房企，主要还是在上海进行布局。

这里就不得不提到它的出身。

事实上，看中华企业的名字就知道，有“中华”两个字的，来头肯定不小。

根据官网资料显示，中华企业早在上世纪50年代就已经成立，是上海解放后经政务院（国务院）批准设立专业从事房地产开发经营的国有企业。

中华企业也是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业。在建国初期，受上海市政府委托，承办外商在沪的房地产转让、租赁和买卖业务。

本来就是含着金汤匙出身，中华企业的发展之路自然是顺风顺水，不用发什么愁。

在1993年9月，中华企业公司改制为股份上市公司，在A股上市，就此成为了典型的老牌上市沪企。

虽然那段时间中华企业后台硬，但中华企业在市场上的动作也是非常少，只能用温吞水来形容。

而在2009年到2010年左右，中华企业好像突然开窍了，居然连拿了几块地王：

比如2009年以溢价3倍，总价13.99亿拿下宝山罗店地王；当年又在杭州章家坝以近30亿拿地，成为杭州当年地王等等。

也因为中华企业的激进，之后中华企业债台高筑，到2014年中华企业负债一度接近350亿。

但是中华企业的利润却非常单薄，2011年到2013年都是个位数的水平，2014年利润直接变成负数，亏损将近5亿、2015年更是亏损近30亿。

由于连续两年的亏损，中华企业于2015年还一度被上交所实施退市风险警示。

好在中华企业的后台硬，遇到困难了，有后台大股东来帮忙。

于是在2016年，将中星集团资产注入中华企业，获取了总面积约200万平方米的房地产开发项目，这也让中华企业度过了难关。

中华企业也是一个“被宠爱”的体质，在2018年年底，中华企业还引进了两大战略投资者，向其定向增发3.73亿股，募资近20亿。

只是有鼎力支持，中华企业近年来的运营情况，似乎也并不那样顺风顺水。

03

中华企业面临的挑战

在中华企业最新发布的2023年半年度业绩预告公告中可以看到，中华企业的运营情况并不乐观：

预计2023年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为-1.2亿元到-0.9 亿元。

更让人看了有点胆战心惊的是中华企业2022年的利润数据：

2022年，中华企业实现归母净利润为0.23亿，较2021年同期减少97.14%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-8.10亿元，较2021年同期减少252.84%。

值得注意的是，中华企业的资产负债率，也处于较高水平，2022年其资产负债率为71.98%，2023年一季度为73.46%。

如何增厚自己的利润以及控制负债率，也是中华企业未来必须要面临的课题。

也或许是意识到自己在经营层面需要补足，近期中华企业也是采取了一些行动：

今年5月5日，中华企业发布公告，挂牌转让公司下属公司上海环江投资发展有限公司所持有申阳滨江75%的股权及相关债权。

就在7月底，中华企业发布公告，最终由上海杨浦滨江投资开发（集团）有限公司接盘，交易价近8亿。

无独有偶，在去年11月，中华企业子公司上海中星（集团）有限公司挂牌转让所持有的上海春日置业有限公司50%股权及部分债权，底价为5.2亿。

最终在去年12月底，由上海虹甬企业管理有限公司以5.2亿元收入囊中。

在出售资产的同时，中华企业对于上海的土拍市场，也是兴趣不减：

比如在今年4月，其击败了20多家房企，拿下了闵行莘庄地块，成交价为20.11亿，溢价率为8.47%。

而就在去年9月，在当时上海第三批次土拍中，中华企业以超68亿拿下上海松江广富林街道宅地，这样的宅地，体量也是超大，至少可以供应2000多套住宅。

而在这幅地之上所打造的项目，正是上文所说的中企誉品银湖湾。

只是当时的心境，或许和如今截然不同：

当时拿地是意气风发，而如今的销售或许是萧瑟愁云。

吃一堑，长一智。或许未来，中华企业拿地的时候，也会多个心眼。

来源：地产人言