地产浪潮里,即将浮起的五条大鱼

做自媒体后，对我个人而言较大的提升其实就在于加快了自己的工作效率，因为你时刻在接触互联网，你需要一直保持紧绷的状态

持续的学习持续的思考持续的去发现

我发现越发的跳出地产的领域，越发的看懂房地产本身，我之前和胖子还在聊天说其实现在让我写一份逻辑严密的报告我已经写不出来了，但是你让我探讨一些地产的现象或者对未来楼市的一些观点，我可能会和你说很多

而今天想和大家聊的，其实也是我最近学习到一位前辈吴晓波老师的一次演讲

演讲主题水大鱼大，也是吴晓波老师下一本书的名字，但是这个主题其实也刚好迎合了过去十年发生的事情

我没有去到现场，只是看了一些PPT和听了音频，有一些观点特别想和大家分享，或许这十年的中国经济发展过程中暗藏着未来房地产发展的五股红利

ps：以下内容来自于我结合吴晓波老师的演讲以及自己观点结合的内容，所以说的对的是吴晓波老师说的好，说的不对的一定是我理解有问题，大概是这样

其实很长一段时间我们都会忽略时间的力量，前段时间朋友圈还流传着一篇文章大概名字叫恍然间觉得十年前是1997，其实现在让你回忆其实你说不出来这10年的变化

但是吴晓波通过数字给我们呈现了一个巨大的变化

这十年中国的改变，超乎所有人的想象

10年里，GDP保持7%的增速，十年就是量变到质变的改变，增长了2.5倍

当然更加吃惊的是，人民币规模总量增加的更多，3.26倍，所以可见大家可以看出通货膨胀的水平大概是多少

另外有两个数据或许可以解释为什么过去十年也同样经历了房地产高速发展，因为我们看到，高铁这十年增长了183倍，这个城市骨架的蔓延很大程度上带动了城市化的发展，同样也带动了房地产的发展

城市的发展，经济的发展或者房地产发展，背后带来的一定是财富的重新分配和提升，这十年来财富的构建模式也重新洗牌

这些数据里我最熟悉的应该是房价，十年房价的扩张速度一线城市是4.7倍，这个价格放在上海深圳或者北京都是差不多的比值。

结合房价我们再来看之前的对比，房价4.7倍，货币总值3.26倍，经济2.5倍，我们大概可以感受出通货膨胀作为中间值如何推动经济以及推动房价哪个效率更高

当然本质意义上房价上涨，带动的其实也是财富更多的转移到个人，不论如何，我们的生活水平越来越好，从广义的维度上来说，富豪比想象中的多，奢侈品的购买力也比想象中的强，任何一个省的经济水平已经可以排在全球国家前排位置

所以未来十年，一定变化也比想象中的大，过去我们不曾预想到这十年的改变，未来十年一定也是水大鱼大

我们可以预见的十年后，一定会呈现的变化

和地产有关的有几个维度的数据需要所有地产人注意

首先城市人口会达到9.4亿，这个比例会达到总人口的70%以上。注意这里提到的是城市人口而不是城市化，未来越来越多的人购买力变强而且成为觉得庞大的群体

另外，老龄化也是不可逆转的趋势，老人比例达到30%

另外6070年代成为全球规模较大的高净值人群，产生这个现象有很多特定因素，首先这个群体没有经历计划生育，所以群体比例很高，而且这群人享受了房地产快速发展的红利，家庭资产通过时间的累积达到较高。

又庞大又有钱的群体其实是挺恐怖的，未来很有可能会改变很多事情

所以在这样的趋势下，房地产未来十年大概率情况下会发生的几种改变

1、诞生真正意义上的超大城市

城市发展必然会沿袭某种规律，而在其他国家多次被验证的规律就是一定会诞生若干个超级大城市

这是美国GDP城市热力图，我们发现一个非常明显的情况就是在局部区位会诞生经济能级特别高的几个城市，而且这个落差是保持特别高度的

而这种情况并不是个案，在其他国家也在发生

不论是发达国家

还是发展中国家都是如此

换句话来说，一个城市会有大城市，而且一定会有超级大城市，所谓的超级大城市，就是和周边保持特别落差，经济能级特别突兀的城市

其实这符合市场经济学，只有在相对聚集的环境下，互相的协作和沟通效率才会更高，才有可能产生不一样的经济能级

我们发现，中国拥有北京上海这样的大城市，但是尚没有特别的超级大城市。上海北京的经济化程度足够高，但是在未来还可以更高

这样的走势符合市场发展规律，一个大国需要足够多的超级大城市来孵化先进产业

这一点在未来10年很有可能会发生，因为下一个时间就是中国经济比肩美国的时刻，需要超级城市的支撑

2、中部大城市的崛起

但是中国经济有一个重要特色，就是政策倾斜，虽然这不会本质上影响市场经济的走势，但是会产生一些微调。而这十年过程中较大的微调就是会给到中部城市更多的机会，内陆会产生一批大城市用来协调区域的发展

我们看到中国经济的热力图是这样的

有一个非常明显的趋势就是：沿海城市的经济能级要明显高于内陆

这是特殊地理条件影响的，造成了整个沿海带的经济发展水平明显高于其他城市。但是从目前的信号就可以看出未来的发展区域

首先是发展城市群，很明显的意义就是领头的需要带动身边的。第二个是核心五个城市群，这五个大家都知道，我们需要关注哪些会得到重点照顾，很显然内陆最需要

最后一个大家也可以观察一下一带一路串联经过的地方，这些位置以后有可能就是内陆的大城市

如果让我选，内陆这几个城市，我比较看好的是武汉和重庆，理由就一个，武汉是大学生最多的地方，得年轻人者得天下。而重庆是最能够吸引上海、北京、深圳这些先进城市的人愿意前往扎根的内陆城市，得人才者得天下

3、候鸟式居住会被主流市场接纳

所谓候鸟式居住就是不同季节在不同城市居住，迁徙式居住。这种模式在过往一直被当成小概率需求存在，哪怕是在海南这样的纯度假类地产项目，候鸟式居住模式依然不是特别主流

但是在未来10年内这种情况会大面积被接受，因为潜藏在这种模式下有2个趋势会越来越明朗

首先是互联网会较大程度削弱距离的因素，伴随着互联网进一步的加强，互相协作的壁垒被降低到较低。在不同城市对工作的影响降低到最弱

第二个和房地产有关，就是房子资产的身份越来越被接纳。最近3年房地产较大的改变就是C端用户彻底的接纳房子是资产这一身份，伴随着租售并举的陆续普及，用户会越来越发现居住不仅可以购买还能租赁，这两个使用功能也将资产和居住这两个属性划清晰

一旦绝大部分人接受房子资产的身份，那么本质上也就会接受购买一套不会一直居住的房子作为生活的补充，或者改善型需求的一部分

而这里很重要的一个分支就是候鸟式居住，因为旅游地产再过十年已经非常成熟，运营也已经全部跟进，跟进不了的产品被市场淘汰，跟进上的就成为成功的候鸟式居住运营体系

4、特色小镇将成为地产开发全新模式

吴老师定义了未来的新居住模式，除了超级大城市和候鸟式生活模式之外，还有两种新居住类别，一个是养老产业的开发，另一个是特色小镇模式

养老行业毋庸置疑，之前已经分享过未来老龄化人口将达到30%的比例，而且具备购买力的50后开始步入老龄化，他们愿意为产品买单，养老产业开始进入高潮期

另外特别想和大家聊特色小镇的模式，特色小镇是后期深度城镇化必然的一个产物，相对和城市保持若即若离的关系以及美好生活场景的呈现，让小镇模式会在未来得到更多政策上的倾斜

但是特色小镇怎么开发之前很多人讨论，最近有一些卢俊观察到的现象我想和大家分享，不知道大家有没有注意两条消息

一条是这个

一条是这个

不知道大家是否看出一些端倪，为了规模化拿地，开发商越来越多和一些文化娱乐产业合作，华谊和恒大的合作模式我稍微了解一点，华谊输出品牌和恒大一起拿地，一个项目光品牌就拿1个亿的冠名，后期运营还要分成，可见一个好IP的力量

这也说明未来特色小镇的开发模式，会越来越重视内容，越来越强调运营，如果以后在这个模块里开发商不占据强势，不仅一线城市的全持有地产没有你的份，很有可能二三线城市的拿地项目你也参与不了

这是未来房企必须要重视的一个格局，少走一步可能就少走很多步

5、城镇发展演化出脱离地产捆绑的雏形

这最后一点是我自己加的，吴老师没有提到，但是我觉得值得大家思考，就是最近国务院出台对于雄安的8个决议

其中有几条是这样的

——雄安不设户口，只有工作证。持有营业执照，劳动合同即可办理。工作证设定积分制。

——雄安没有商品房，全部是国家提供的公租房。持有工作证或者营业执照，可以按家庭申请公租房，持有劳动合同可以按人申请宿舍。价格都非常便宜。

——雄安职工退休后无法在这里养老，国家会收回公租房。也能回老家或者在周边养老。

这几条就决定了一个态度，这个片区内可能就没有土地出让，没有房地产这个概念

那么对于一个片区的开发，如果脱离了房地产的产业，毫无疑问是很创新且大胆的，而且与此同时也是一个伟大的尝试

雄安新区的开发未来一定会中国一种独特的新区开发模式，一旦成功一定会像之前的深圳特区、浦东新区一样在全国复制。而复制的背后也就寓意着未来整个片区甚至城市的发展，可能会衍生出一种和地产无关的开发模式

这是真正意义上的大鱼大水，未来的10年是非常关键的10年，如果一旦成型，很有可能会成为一种全新的经济发展模式

以上就是我根据吴晓波的演讲内容的一点个人感悟，虽然通篇吴老师都没有聊地产，但是我就是死脑经的从里面读到这些地产资讯。

但是毫无疑问的是，过去十年中国市场经济是波澜壮阔的改变，不论是大格局还是小环境在发生着翻天覆地的变化，而所有的个人都在参与或者享受这样的改变

而对于未来，推波助澜的画面依然呈现，整个格局的变化还在，虽然我们始终猜不到最终版本，但是很多现象已然是大概率事件

所以我特备喜欢吴老师收尾时候的一句话

特别是对于我们地产人来说，我们要始终学会让自己参与到这个市场的改变当中，选择旁观最后一定是最后一个得利的，而选择参与或者尝试一点点的改变，中国楼市的下半场红利，你将不会是其中的缺席者

这世道总是会对迎难而上的人出乎意外的善意