138亿元,上海土拍杀疯了!大宁、北蔡拍出“新地王”!

3月28日，上海第三批次土拍正式打响，四幅地块全部完成出让，合计出让面积约36.85万㎡，成交总价超138亿元。结果如下：

绿城触顶拿下浦东北蔡“地王”，同时触发竞“高品质建设”指标，成交总价29.159亿元，楼板价约71412元/㎡，溢价率40%。

大华24.8564亿元竞得静安大宁“地王”，楼面价92659元/㎡，溢价率32.31%。

象屿66.7874亿元竞得闵行兰香湖旁低密度地块，楼面价33580元/㎡，溢价率18.97%。

长三角投资公司以17.544亿元底价竞得西岑科创园区组团商住办用地，楼板价6008元/㎡。

01

绿城再夺地王！溢价40%拿下北蔡地块

3月28日下午，上海第三批次土拍最后一幅，即浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块举行现场交易会。

该地块共吸引七组竞买人，分别为：1#大华、2#国贸&中铁建、3#招商、4#保利发展、5#建发、6#绿城、7#金茂。在竞价环节，2#和6#紧咬不放，最终在第66轮到达中止价，随后进入竞报“高品质建设”指标环节，也只有这两家确认参加。

经过多轮竞指标，该地块装修标准提升至5000元/㎡，新增公共设施和开放空间300㎡以及0.6%的高端人才住房配建比例。

最终，本次地块绿城拿下，成交总价为29.159亿元，楼板价约71412元/㎡，溢价率40%。该楼板价刷新国贸&中国铁建地块成交的楼板价，成为北蔡新的区域地王。

出让资料显示，该地块出让面积20415.99㎡，容积率2.0，计容面积40831.98㎡，建筑限高50米。地块规定住宅套数下限及中小套型占比，要求全装修占比100%，商品住宅装修标准不低于3000元/㎡（集采价）。

该地块属于浦东北蔡楔形绿地范围内，靠近高科西路罗山高架路，与张江核心区仅一路之隔，可眺望张江科学之门和上海光源等地标。

张江俯瞰

2024年，浦东北蔡楔形绿地已拍出两幅住宅用地，分别为中铁建国贸拿下的C11-01、C11-05地块（西派海上）和浦开拿下的C06-01地块。楼板价当时分别为5.57万/㎡、5.1万/㎡，房地联动价均为92000元/㎡。相比之下，绿城地块楼板价上涨近2万/㎡，在不限价之下未来售价会突破多少值得期待。

目前西派海上已经多次开盘，去化较快；浦开项目近期才公示设计方案，开盘尚早。

西派海上施工进度

北蔡楔形绿地新建工程总用地面积约19.64公顷，相当于7.5个世纪公园大小，总投资超3亿。地块东侧绿地规划性质为G1公共绿地，主要建设内容包括绿化种植、景观桥梁、园路地坪等，建成时间预计2029年。

除了生态和绿地，项目周边还规划众多商办、商业用地，还有2所幼儿园、1所小学、1所初中的规划，一站式配套配齐。项目旁边的小学、中学规划已出，建设单位是浦开集团。

根据答疑纪要，地块南侧规划小学已于2025年1月取得规划设计方案批复，预计最早2025年7月开工，2027年7月建成，2028年4月招生。中学已于2025年3月取得规划设计方案批复，预计2025年8月开工。接管学校由新区教育局统筹安排，具体以教育局公示为准。

地块南侧小学效果图

地块四周规划道路目前均未开通，规划四路（北中路-高科西路）段已开工，预计2026年建成，另外三侧道路预计2025年年底开工，2026年年底建成。

02

大华单挑国央企 高溢价问鼎大宁地王

静安大宁地块同样备受关注，共吸引9家竞买人：1#北京城建、2#大华、3#华发、4#中海、5#招商、6#保利置业、7#绿城、8#建发、9#越秀&金茂。

2号大华出价坚决，全程积极竞价，最终在第67轮达到地块中止价之前以24.8564亿元竞得该地块，成交楼面价92659元/㎡，溢价率32.31%。

超9.26万/㎡的楼板价，打破了此前中建玖合地块6.83万/㎡的成交楼板价，一跃成为静安大宁区域的新地王。

出让文件显示，地块东至永乐苑、规划111-24地块、南至永乐苑、西至沪太路、北至规划111-20地块，出让面积10730.27㎡，容积率2.5。地块中小套型住宅建筑面积为地块住宅总建筑面积的40%，限高80米，全装修住宅面积占新建商品住宅面积(三层及以下的低层住宅除外)比例为100%，装修标准不低于5000元/㎡（集采价）。

地块距离1号线延长路站约1.2公里，临近上海第十人民医院，周边大型商业有久光中心、大宁国际商业广场等。

地块北侧1.7公里处为静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，为商办综合用地，于2024年5批次土拍中由中建二局底价竞得，容积率2.95。地块总价63.6561亿元，楼面价68280元/㎡。该项目展厅即将开放，主力建面约120-270㎡3-4房，预计年中入市。

03

象屿再次落子紫竹 66.7874亿元成功拿地

闵行紫竹低密度地块同样也比较抢手，虽然只有象屿、联发2家竞买人现场角逐，但依然拍出高溢价率，最终象屿以66.7874亿元竞得该地块，楼面价33580元/㎡，溢价率18.97%。

地块位于闵行兰香湖畔，住宅地块临近在建中的23号线华东师范大学站，靠近民办圣华紫竹双语学校和圣华紫竹高级中学，同时紫凤路上分布着多所名校，周边整体居住氛围和环境较好。

上述地块打包总出让面积195494.59㎡，02-09地块、03-04地块为普通商品房用地，容积率均为1.01。16-07地块及16-06、16-08地下空间为餐饮旅馆业用地，容积率1.04。

值得注意的是，02-09地块和03-04地块内中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的30%，中小套型住宅建筑面积可在两个子地块间进行统筹设置。两个地块全装修面积均是不低于50%，装修标准不低于3000元/㎡（集采价）。16-07地块将引入高端酒店（国际知名品牌,达到五星或以上酒店标准）。

地块西侧紧邻兰香湖雅苑，容积率0.55，208套洋房已于2024年全部售罄，当时均价6.8万/㎡。区域内目前在售项目主要是兰香湖壹号、兰香湖贰号。其中兰香湖壹号高层住宅主推建面约230-270㎡四房，均价约8.18万/㎡；兰香湖贰号目前主推建面约168-170㎡联排，均价11.5万/㎡。

2022年，象屿+招商联合竞得闵行吴泾镇紫竹科学园宅地，总价40.43亿，溢价率5.07%，成交楼板价约29734元/㎡，房地联动价5.2万/㎡。项目即为象屿招商公园1872，屡次触发积分，现已交付。

04

长三角投资公司托底 拿下示范区科创地块

位于青浦西岑华为研发中心西侧组团地块由长三角投资托底拿下，成交总价17.54亿元，楼板价6008元/㎡，溢价率0%。

本批次西岑组团地块共涉及8宗建设用地，其中4幅为三类住宅组团、商务办公综合用地，4幅为商业服务业用地，及商业服务业、商务办公综合用地。该混合地块总建面29.2万㎡，含住宅12.99万㎡，住宅占比44.48%。

青浦西岑地块区位示意

本次组团地块位于金泽镇西岑科创中心西片区，即西岑科创园区，靠近沪渝高速和17号线延伸线西岑站，其东片区就是大名鼎鼎的华为练秋湖研发中心。

华为练秋湖研发中心

本次打包出让的西岑地块，是西岑科创园区的第二次。上一次是在2023年10月，也是8块地组合，由长三角西岑科创公司底价摘得，房地联动价为3.8万元/㎡，住宅至今尚未入市。