已办理网签的房屋所有权属于开发商还是购房者?

案情

秦某等6人与射阳某房地产公司关于建筑工程施工合同纠纷一案中，法院依法对该房地产公司的房屋进行查封，案外人刘某提出执行异议，表示对查封的其中两套房屋不服，认为该房地产公司与其签订了预售房屋合同，办理了网签手续，支付了五分之一的购房款，证明该房地产公司已将这两套房屋出售给他，其对这两套房屋拥有所有权。

评析

本案争议主要是已经办理网签手续的房屋所有权归房地产开发商还是房屋购买者？法院能否对已预售的房屋进行查封？从该案例来看，笔者作如下分析：

一、关于登记备案的房屋所有权归属

所谓网签即商品房预售登记，就是房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋备案，在预售的房屋合同上编上不同的号码，并在网上予以公布，防止商品房销售中出现重复销售、重复抵押的情形，保护房地产交易的透明度。

我国法律及相关法规中规定了商品房预售登记制度，比如《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条均规定商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案，证实登记备案制度是一种行政管理行为，但是这些法律法规中并没有明确预售登记的效力问题。一般在实践中认为，预售登记是是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权，因预售登记时物权尚不存在，故所登记的仍是一种请求权，且在《中华人民共和国物权法》中，没有规定备案登记制度，根据物权法定原则，备案登记不具有物权的效力，案涉房屋的所有权人仍为该房地产公司。

另外预售登记备案的效力不同于商品房买卖合同，《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》排名前列条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，此解释中明确规定商品房买卖合同需转移房屋的所有权，此条款受《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的保护，故若案外人刘某与房地产公司签订房屋买卖合同，并确实按照合同约定履行相应义务，即可拥有房屋的所有权，而从法院查明的事实来看，刘某与房地产开发公司未签订商品房买卖合同，而只进行了房屋预售登记。

二、对预售房屋的查封问题

案外人刘某认为法院不能对其房屋进行查封，而《较高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。

从法院审理查明情况来看，刘某在法院查封前未与开发商签订书面房屋买卖合同，却只有预售合同，预售合同的效力不能等同于房屋买卖合同，且刘某除了查封的房屋外还有其他处所可供居住，另刘某只支付了五分之一的购房款，故刘某提出不能查封的理由不能满足上述任一条款，因此法院有权对刘某的房屋进行查封。故法院依法驳回刘某的案外人执行异议申请。

来源：射阳县人民法院