商业下沉式广场浅析

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当前我国城市现代化程度不断加深，越来越多的大型商业建筑拔地而起，随着人们生活水平的持续提高，对美好购物生活的向往也在加深，因此涌现出了一大批体验性的、独具特色的购物中心。如何在众多的商业项目中脱颖而出，成为被人们记住的IP，已经是摆在商业地产人士面前的一个难题。商业项目的成败有非常多的原因，今天要跟大家分享的商业下沉式广场就是其中一个非常重要的因素。

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我们会发现目前越来越多的商业建筑都会设置下沉式广场，其对商业的价值如何呢？通过对商业运营本质的分析，总结了如下几点：

1从建筑的角度出发，下沉式广场可以增加空间的丰富性与趣味性，通过不定期的活动演出以及超级IP展示，可以聚集人气，提高商场的活力。

广州天环广场

项目以轻奢定位，外观为“双鲤鱼型”建筑，建筑顶部由银色的网状钢结构材料罩住，酷似鱼鳞。建筑外立面采用通透的玻璃幕墙，两条鲤鱼半围合出一个巨大的下沉式广场，大台阶和扶梯的设置，使1F与B1F无缝连接，人们可以坐在台阶上面欣赏下沉式广场举行的演艺活动，聚集大量年轻客群来此观演。整个项目是一个体量很大的“开放式购物公园”，成为华南高端购物中心新地标。

上海国金中心商场

项目位于陆家嘴核心区，旨在为世博期间来自全世界各地的顾客带来崭新的购物体验和殿堂级的享受。商业前广场设置一个大型的下沉式广场，引入苹果旗舰店，十几米高苹果店标志性的特制玻璃幕墙里面每天接待数千名往来顾客，向品牌爱好者展示并试用各式新产品、新装备，吸引大量苹果粉丝来此体验。有人流就会带来随机消费，整个商场才会有活力。下沉式广场+苹果主力店组合成超级IP，给人们留下深刻的印象，打造上海国金中心商场的独特基因。

2从招商角度出发，下沉式广场可以打造建筑双首层，把人快速导入地下，使地下商业有更好的展示效果，并提升地下商业的价值。

我们知道全国每年会有很多商场开业，根据不完全统计，2017年上海商场开业的数量为85个，假设每个商场平均品牌数量是200个，每年上海新开业的商场品牌需求量是17000个。这是一个非常吓人的数字，知名品牌的数量是有限的，必然会面临僧多粥少的局面，商场为了能招来有影响力的主力店拼的头破血流。我们都知道目前购物中心几乎都会在地下空间引入超市，超市面积越来越趋向小型化，以前动辄上万方的超市逐渐被淘汰，精品超市应运而生。例如永辉、Ole’、city super等比较常见。其中永辉超市入驻是有条件的，一般情况下，当永辉超市设置在地下一层时，主入口必须通过下沉式广场与主要道路相连接。因此，下沉式广场的存在更有利于主力店招商。另外还有一些业态也可以与下沉式广场结合，这些业态的运营时间是与商场不同的，错时营业成为可能，例如健身房、24小时便利店、体育运动馆等。

另外通过一些项目数据分析我们发现，有良好运营的项目地下一层商业租金普遍大于地上二层商业的租金。从这个角度来说，地下一层商业的价值是非常高的，通过下沉式广场把人导入地下商业，充分发挥出地下一层商业的潜力价值。

上图为柏盈设计的城市综合体地下一层平面图，项目位于郑州新密市，总建筑面积24万㎡，商业体量8万㎡，其中地下一层有8000方的永辉超市，出入口通过下沉式广场与城市主干道相连接，方便人流的导入。

3下沉式广场与地铁出入口优质结合，吸收巨量的人流。

参考案例上海百盛优客城市广场

项目坐落在上海天山路娄山关路交叉口，紧邻地铁二号线娄山关路站，地铁出站口通过下沉式广场与商业相连接，为商场输送大量地铁人流。

参考案例上海近铁城市广场

项目位于上海真北路、金沙江路路口，紧邻中环线快速通道，同时拥有轨道交通13号线真北路站全部四个出入口。已经建成、部分通车的轨道交通13号线将横贯上海中心城区，串连上海多个重要节点，与10条轨交换乘，是上海轨交重要主干线之一。总建筑面积约16万方，地下一层和地下二层为商业，地下二层商业与地铁13号线真北路站相连接，通过自动扶梯和台阶往商场内部和地面导入大量地铁人流。

4增加疏散宽度

疏散宽度公式：地下一层商业疏散宽度（m）=建筑面积（㎡）*人员密度（人/㎡）*每100人最小疏散净宽度（m/百人）/100

地下一层商业人员密度比较大，相同商业面积条件下，每个防火分区的楼梯数量会比楼上要多，地下到首层的楼梯疏散出口会很多，我们知道首层商业的价值是较大的，首层楼梯越多就会影响首层商业价值。合理的设置下沉式广场，通过台阶疏散地下一部分人员，达到减少首层楼梯数量的目的，较大化首层商业价值。

郑州新密项目下沉式广场

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柏盈项目案例

 01  苏州方圆里

项目位于苏州相城老城区，十万方的商业体量目前处于半停业状态，业主期望通过改造，成为苏州有影响力的购物中心。通过项目中心区下沉式广场的重点打造，以及特色街区、调性的地下商业设置，使得项目焕然一新。

 02  郑东商业中心

项目处于郑州郑东新区，郑东高铁站距离本案2公里，地理位置非常优越。项目集办公、居住、购物于一体，提出开放式的乐活社区全新概念，打造郑东新区商业新名片。

 03  晋中怡和天誉

本案位于晋中大学城核心区，距离太原30公里，目前正处于太原晋中同城化发展阶段，未来潜力巨大。项目由6万方集中商业和10万方高端住宅小区组成，为周边大学生和居民提供聚会、游乐、购物场所。

关于柏盈About BYDC

上海柏盈设计工程咨询有限公司创立于2013年，为盈石旗下专业商业地产设计咨询公司，专注于商业地产项目的全程设计及工程顾问服务。公司汇聚了中国商业地产的设计及工程精英，目前拥有专业设计人员约40人。

公司服务范围涵盖了商业建筑设计顾问、商业室内装修设计、商业机电设计及顾问、商业建筑方案设计及开业筹备工程顾问五大板块，致力成为中国商业地产设计工程全程综合服务的引领者。 凭借对商业项目全程运作理解这一独特的优势，承揽了上海迪美购物中心、上海东方渔人码头、上海绿地五里桥、上海新邻生活站、上海南翔绿茵广场、南昌绿地中央广场、重庆小时代、苏州相城方圆里、嘉兴月河商业中心、郑州郑东商业中心A地块、建业南阳凯旋广场、商丘瑞华上海城、西安四海唐人街、南宁绿地中心、南宁绿地中央广场、越南胡志明市Alpha系列等多个商业项目的设计及顾问工作。