上海龙湖发掘“新赛道” 转型美好城市运营商

住宅看机会，长租是核心

传统住宅开发几乎是所有房企的核心业务，龙湖也不例外，但随着城市更新、房地产市场的变化，特别是在一线城市，住宅开发正在逐步萎缩。

诸多背景之下，上海龙湖开始战略调整，传统的住宅开发仍会发挥传统优势，但还是要看机会。

一线城市已经发展到再城市化的阶段，住宅市场逐步在萎缩，已经处于“后房地产”时代。如果一个公司的战略重心不做出调整，将会被市场淘汰，上海龙湖有坚定转型的决心。

就上海的定位而言，由于传统业务不会过度的消耗资源或者精力，龙湖将按照惯性推进，但从中长期来看，单纯的住宅开发不是未来的核心竞争力。

▲  闵行天街效果图

未来，城市发展的需求即是未来核心业务发展的方向，长租、养老、教育、医疗均已进入上海龙湖的视野。由于公司精力有限，资源有限，需要相对聚焦，上海龙湖会将业务分级，如核心销售业务、核心经营业务和培育业务需有所侧重。

上海龙湖较大的重心将会是仍处在政策红利期的长租业务；此外，随着城市结构的调整，产业协同也将是上海龙湖重点关注的领域；养老市场周期尚未到来，该业务将是龙湖的培育对象。

业务调整的同时，龙湖集团对城市公司的考核指标也在进行调整。与市场上以“销售额”为核心的考核制度不同，龙湖集团的考核是多维度的，涵盖销售物业的销售额、销售利润，持有物业的租金等。此外，培育性业务的进展、城市公司的战略路径、组织架构的构建同样位于考核之列。

长租公寓80%要盈利

冠寓（龙湖旗下长租公寓品牌）被定义为上海龙湖的核心业务。至2018年，上海龙湖开业冠寓间数要成几何级数增长，这是上海龙湖的决心和魄力。

2017年，上海龙湖9家冠寓约3000间房源完成开业。截止目前，上海龙湖冠寓门店数量已经拓至19家，签约获取房源量近一万间。房源数量位居龙湖集团各城市的首位。

对于业内鲜有讨论的盈利问题，上海龙湖并不认同不盈利的观点：个别项目在定位、客户选择上的精度和广度不够会存在不盈利的现象，但不能因为个别项目的不盈利而否定生意的不盈利。

目前，整个长租公寓都没有一个成型的盈利模式。冠寓的盈利结构为：租金外，龙湖提出“CityHub”概念，试图将长租公寓、联合办公以及配套商业的组成小综合体，实现生活场景即消费场景，三者之间相互导流和转化，丰富盈利模式。龙湖切入长租公寓的另一个视角则为“资产运营”，从回报和利润方面，长租公寓不仅赚取租金，更多的是资产保值和经营增值。

▲ 上海冠寓实景图

长租公寓的盈利是一个动态的过程，并非只是租金减掉项目获取成本和装修改造成本的静态过程。长租公寓行业刚兴起，市场正在发生根本性的变化，不能用眼下的租金收益和溢价去衡量未来市场。具体而言，原来的租赁市场主要是C端到C端，产品和服务的匹配程度并不理想。随着专门运营长租物业的公司出现，市场正在转为B端到C端，该种转变必然会促使产品多样化、服务系统化和秩序化，进而使得市场发生根本性的变化。

从政策层面而言，市场秩序的逐步建立和规范，又带来外部环境的变化。市场发生了根本性的改变，该过程当中所谓的收益、溢价已不能用目前的租金市场去衡量和定义。长租公寓还有一个动态的收益未被关注到，即其精髓是具备创造现金流的能力，且呈非线性增长，故业务发展的后期速度和规模会加快。

就龙湖而言，所有的长租公寓项目均有严格的投资标准。这个标准是盈利的，但在项目的发展中，会存在可能80%的项目盈利，20%的项目处于爬坡期，会对盈利模式有扰动，但并不影响全盘的布局。

租赁业务与传统地产业务有明显的区别，租赁是一个多频的消费业务，能够产生更多的增值服务类；其本身就是一个线下数据的入口和平台，从提供服务、建立数据平台这两个角度而言，均可以实现价值兑换。

上海冠寓的产品划分有5个层级，对应的服务也有不同内容。服务分硬件和软性两个维度。硬件包括公区设置，商务会客、购物、出行等硬件配套，可以通过平台去对接；提供服务更核心的是软性服务，针对不同的客户群体，在软性服务层面的需求是不同的。服务需要不停的去迭代更新，背后还要靠整个人才链条去满足。

随着国家政策导向和市场的扩大，整个行业对于人才的吸附能力逐步加强。龙湖目前已经开展租赁方面的人才专门招聘会和人才储备。

产业地产的切入点：协同

2017年3月，龙湖在上海拿下集团的排名前列宗工业用地，试图在产业上做出尝试和突破。该宗产业用地的定位基本确定，正在与合作方做一些真正产业管理的落地。“协同”则是龙湖介入产业发展的切入点。

产业发展无统一的模式，不同城市，甚至不同区域的产业规划和所承载的产业内容均大相径庭，该过程中，需要有人“协同”产业企业。

房企介入产业，不可能一步到位。实现在产业中的协同，需要深入了解，洞察其中的发展逻辑。此后，可以去进行业务实践，投资产业。在未来消费时代，具备综合开发能力、运营和服务能力的企业会拥有更多机会。市场在变，城市发展的诉求也在变，必须做配套能力的搭建和匹配。

▲  临港松江科技城签约现场

此外，2017年11月，上海龙湖与上海临港松江科技城投资发展有限公司就产业发展达成合作。负责人介绍，后者在产业开发、产业的导入和产业的运营方面积累了很强的能力，可以在全国排到前五，双方的合作能够做到优势互补。

养老产业的市场周期还没完全到来

城市发展，产业升级之后，上海龙湖的核心产业持续发展，城市服务当中的一些培育型业务，如养老、教育均可涉足，但短期内不会占据公司的主要精力。

就全国范围而言，养老市场的周期还没有完全到来。上海龙湖负责人给出如下解释：“周期没有完全到来的原因很简单，现在完成原始资本积累的人当中多是四五十年代出生的人，这代人的消费习惯是不会把大量资金投入到养老服务上；五六十年代出生的人则已经有一部分人有了养老服务的消费意识，但该部分人群的身体状况尚未达到需要养老服务的阶段，所以养老市场的周期阶段还没来，但是有一些市场机会逐步都会显现。”

尽管如此，因为上海的市场基础较好，上海龙湖已经启动养老项目，并已经有项目落地。（文｜澎湃新闻记者庞静涛 ）