事关农民宅基地!这两条政策底线必须守住、不能突破

2月23日，2025年中央一号文件《关于进一步深化农村改革扎实推进乡村全面振兴的意见》正式对外发布。《意见》明确指出两个“不允许”：

①不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地；

②不允许退休干部到农村占地建房。

第一个“不允许”是一以贯之的政策，延续了数十年之久，每隔几年都会重点强调一次。

第二个“不允许”则是新提法，针对的是某些地方以所谓的“特殊资格权”、村民决议等，变相给回乡退休干部分配宅基地的现实。

这意味着，宅基地仍然不允许上市交易，城镇居民到农村盖别墅的口子没有放开，而退休干部的买地建房、回乡养老之路也被堵死。

严控城镇居民和退休干部到农村建房子，释放了什么信号？

01

宅基地，越来越珍贵

宅基地，法律意义上是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上属于（集体）建设用地。

根据土地管理法规定，宅基地一户只能申请一处，然后在该地块上建房，即一户一宅。这一原则从根本上限制了宅基地的扩张空间，而近年来各地对宅基地的审批越来越严，其稀缺性就越来越凸显。

同时，政策解决了后顾之忧：进城落户或进城入学，不用再强制放弃宅基地，“老家一套房、城里一套房”已成为常态。

2020年，自然资源部等7部委明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。但要注意，继承的只是房子，宅基地不能单独继承。

过去十年来，伴随城镇化进程，我国已有数亿农民进城，大量新生代农民工已经在城市落户。但随着全国绝大多数城市取消落户限制，“零门槛落户”已成常态，农村户口反而比城市户口更珍贵。与此同时，农村的宅基地则越来越稀缺，相对价值随之而提升。

可以说，宅基地被视为农民的基础居住保障，是兜底性的政策安排。

它的重要性，不在于能产生多大经济价值，而在于提供一条退路。一旦未来城市就业机会减少，农村的宅基地和承包耕地，仍旧是许多人最后的依托。

事实上，不是所有农村的宅基地都有高经济价值。偏远乡村的宅基地闲置乃至荒废的不在少数，只有城市城中村或城郊的宅基地，才有上“牌桌”的资格。

政策不会轻易变更，务必守好自己的一亩地，守好越来越稀缺的宅基地。

02

为何不允许城镇居民到农村建房子？

农业农村部经济研究中心主任金文成在解读文件时表示：

城里人下乡到农村买宅基地这个口子不能开，退休干部到农村占地建房这个口子也不能开，是因为在宅基地制度改革过程中，这两条是红线、底线，必须牢牢守住。

那么，在这两个口子不能开的情况下，怎么盘活宅基地这一重要的农村资源资产呢？《意见》提出：管好用好农村资源资产。具体举措是这样3条：

①扎实做好房地一体宅基地确权登记颁证；

②探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式；

③有序推进农村集体经营性建设用地入市改革。

这些明确了2025年农村房地产领域改革的方向：2个方面不能做、3个方面允许做。

2025年中央一号文件对农村宅基地制度改革的“双红线、三路径”政策设计，体现了保底线与促发展的平衡思维。

03

土地政策，越来越严格

与城市土地不同，农村土地分为宅基地、集体建设用地、耕地。性质不同，政策约束不同，经济价值也截然不同。

其中，要数耕地最为严格，“18亿亩耕地红线”的说法广为人知。

最新发布的国土空间规划，设定了各省份的耕地红线和永久农田面积，即使超大特大城市也不例外。以上海为例，根据2035总规，上海要守牢2035年180万亩耕地保有量、150万亩永久基本农田保护任务底线。

对比之下，集体建设用地上市则是大势所趋，有望与城市土地享受“同地同权”的待遇。

2023年6月，上海市规划和自然资源局印发《上海市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》的通知，根据自然资源部确定的试点地区名单，本市试点范围为嘉定区、奉贤区、松江区、金山区、青浦区、崇明区。

随后至今，上述各区均成功完成农村集体经营性建设用地入市从0到1、从无到有的突破。

据最新报道，2025年2月，奉贤区庄行镇、南桥镇等区域六幅农村集体经营性建设用地正式入市签约，六幅地块总面积达11238平方米，规划用途均为商业用地，预计总出让金额4215万元，将重点用于乡村文旅等产业项目，为乡村振兴注入新动能。

总之，宅基地作为农村的重要资源，其稀缺性和价值日益凸显。政策的严格控制不仅是为了保护农民的基本居住权益，也是为了确保农村资源的合理利用。在未来，随着集体建设用地入市改革的推进，农村土地的价值将进一步释放，为乡村振兴注入新的活力。