买房产调有多重要?不可忽视的安全常识

买房是大事，牵扯到的资金可能是好几代人的积蓄，中原地产今年吹响“安全中介”的集结号，严控18道交易流程，承诺四重安全保障，确保交易安全。近期的“百问百答”，小编会为大家普及更多安全交易小知识，帮大家避免购房风险。

在买房之前，很多人都会听到一个词“拉产调”，到底拉产调有多重要？哪些人能拉产调？如何看产调信息？今天小编请到上海中原誉萃高级交易顾问刘老师，聊聊大家都关注的，关于的产调那些事儿。

案例：买房前及时产调，“调”出一套查封房

打算置换的沈女士将徐汇区房子挂牌出售后，很快就被一对小夫妻看中了，双方签订了居间协议及买卖协议，买家付了20万定金，约定第二天至中介处签订网上房地产买卖合同。

签约当天，买家告知沈女士他们刚刚去拉了产调，发现沈女士的房子已经被法院查封了，并拿出了当时双方签订的居间协议和买卖协议，要求沈女士按照定金双倍返还40万。

原来，沈女士前段时间做服装生意，拖欠厂家的进货款未付，所以厂家把她起诉了并把她的房子给查封了......

被法院查封的房子，是无法进行正常的房产交易的，想要买二手房的买家，一定要认真审查房屋的各种产权信息，才能较大程度地保障个人权益。上述买家及时做产调，避免了一次购入“查封房”的风险。

哪些人能拉产调

按照上海现有政策，权利人（卖房者）本人持身份证， 随时可以拉产调；购房者在签完合同后，可以拉产调，经纪人无法代拉产调。

如何拉产调

拉产调一般是去房屋所在区域的交易中心办理，填写《上海市房地产登记簿查阅申请书》，即可查询相关房产产权信息。

产调哪些信息最重要

产调总共有11项，包括土地状况信息，房屋状况及产权人信息，房地产抵押状况信息，及无登记状况信息等。

对于现房主要看：房屋状况和产权人信息、抵押信息、限制信息、租赁信息、异议登记；

对于期房主要看：房屋状况和产权人信息、预购房屋及抵押、限制信息、租赁信息、异议登记。

以下几点需划重点关注：

房屋状况和产权人信息

此处主要看房屋面积、门牌号、权利人等基础信息是否和房产证上一样，里面的竣工日期需要特别留意，直接影响到贷款的年限；底下的打印日期也需要看清楚，时间隔太久的，房屋的权利信息可能已经变更过了。

抵押状况信息

查询是否有抵押情况，是拉产调的主要原因。拉产调时可以在申请书上选择房屋状况、房地产抵押状况、预购房屋及抵押状况这三项，若房屋有抵押，则会显示出该房产的抵押权人、债权数额，债权履行期限等，抵押信息一目了然。

限制状况信息

司法限制：即法院查封，房东的债务、经济、劳动、合同等官司都有可能引起不动产的查封；轮候查封即该房产已经被多次查封，想了解具体什么查封原因可以根据限制原因中的案号，到相应法院去咨询；

行政限制：即行政机关对房产做出的限制交易，最多的原因是：违章搭建、破坏房屋结构，或是某些历史遗留问题（早期的土地划拨性质需要补缴土地出让金后转成出让性质；某些集体用地上建的住宅，俗称小产权房；历史保护建筑等）；

其他限制：公安等国家机关对于产权人牵涉犯罪后的财产查封等；

限制期限：司法限制一般2年，到期后法院续封为一年，只要案件不结，可以不断续封；其他性质限制都是无期限的，直至违法行为消除，方能解封。

租赁登记

二手房交易若是有租赁登记，需征询承租人意见方可出售。租赁未到期解约，需要租赁双方共同申请办理撤销登记，一旦租客回老家或是不配合就比较麻烦了。

异议登记

通俗讲：产证上没你名字，但又是利害关系人，一旦权利人把房子卖了会损害到你的利益，那就可以做异议登记，但异议登记属于临时性的，需要利害关系人尽快向法院发起诉讼，保护自己利益。

友情提醒

产调上主要是这么几个类别需要特别了解，其他像在建工程抵押（开发商建房阶段的抵押）、预购房屋及抵押（期房下的权利、抵押预登记）、地役权（别人占用到你的地方，几乎没有）、文件登记（特别事项的备注）用的地方比较少，不做详细介绍。

最后特别提醒：抵押、租赁等信息，如果取消或不存在了，必须提供有效证明来交易中心办理撤销，否则此信息仍然挂靠在房屋信息上。

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