上海楼市:重点关注板块各项规划及落实情况!房价必定上涨的快!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔好！我要买房，希望能选择板块涨幅大而且上涨快的房子，想请教老师该如何挑选？

回答：你好，选择房产时要关注其交通、配套以及产业。首先是交通方面，如果楼盘有地铁规划，到后期地铁施工以及开通，都会给楼盘带来一定的溢价，除地铁外，公交站、有轨电车等也可以为楼盘带来交通利好，房价上涨较快。其次是周边配套，主要包括教育配套与商业配套，若楼盘有学区规划或商圈规划，等学区成绩出来与商业综合体建成之后，楼盘价格也会上涨。最后是产业，如果板块产业发展升级，也会给板块价值带来较大的溢价空间。以上这些条件都是从规划到逐渐落实，从未开发到开发成熟，规划落地后就可以给区块带来较大的升值价值，因此我们要关注政府规划，规划涉及到的区域上涨潜力较大。另外一点需要关注的是供求关系，如果板块内发展较好，有人口流入，需求量增加，房价也会有较高涨幅，但板块发展也依赖于产业、交通与配套的发展，因此如果想要买到房价上涨快的板块，就要重点关注板块各项规划及落实情况。

提问：你好，曾叔，想请教下买房区域的问题。我们目前住在春申板块的两房，买了闵实验的学区房，大的刚上一年级，小的2022年才上幼儿园，还有两个老人，孩子慢慢长大住不下了。目前想买一套2008年后的自住三房，预算800万左右，原来计划在华泾买的，可是了解了一些小区后，感觉环境一般，性价比不高，现在开始迷茫了，不知道这个价位买哪里了？

回答：你好，800万三房，挺难买到外环内的，你其实可以选择的范围也不大，现在闵行的房价也不便宜了，建议在1号线，5号线附近选那种配套齐全，房龄在2000年以后的三房，比如莲花路、莘庄、莘闵别墅区、还有老闵行那里也可以考虑。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，我买了徐汇滨江的百汇园二期，新房，刚拿到手，也实现了单价三万的增值，我嫌得房率太低，离我上班地方远（我在陆家嘴），想卖了再换浦东或虹口，杨浦，黄埔一带的新房，此举合适吗？

回答：你好，现在还不建议买，百汇园二期还有潜力的，你可以做投住分离，保留这套，然后在上班近的地方租房住即可。

提问：曾叔你好，请问首套在三林板块预算400万以内的二手房，您有推荐的吗？

回答：你好，这个预算买三林有点紧张，只能买动迁房了，要到中环外南三林附近找找了。即便如此，也只能买个二房。但我建议宁可买的小一点，也要买电梯房，房龄较好新一点，至少2000年以后。具体小区推荐可以参考内部资料。

提问：曾叔好！想请问，中国的房价是否合理呢？

回答：你好，如果拿日美两国过去几十年的楼市涨幅规律来分析评判，你会发现中国的楼市完全是“异类”。要说房价是否合理得先说土地制度，我国是社会主义制度国家，土地归国家所有。任何一个市场价格的涨幅除了遵循需求之外，还有多方供给的博弈，而中国的土地市场只有一个供给者，完全可以很好地顺应市场趋势做到利润较大化。这就是中式地产与其他国家不同的本质差别，也是房价可以持续稳健上涨的核心保障因素。也是为什么当一块地皮拍出新高价的时候，周边房价会上涨的原因，地价新高带来的是房价的新高。老城区房价涨得慢除配套老旧外，还有缺少新高房价的带动。未来房价还会一直涨，如果是刚需自住，不要等，早上车早划算。

提问：你好，曾叔，这几天看的消息，深圳房价涨完之后轮动到了上海，这一阵上海那边涨得确实很疯狂，有的小区从五万几个月涨到了十万，有些地产人士上海涨完就到了北京，北京涨完基本就到杭州这些二线城市了，就是说杭州很快还得涨，对此你有什么看法？另外，杭州现在的情况到底是属于强二线城市还是二线城市？

回答：你好，首先，杭州到底是属于新一线、还是强二线、还是二线，这并不重要，重要的是杭州自身的人口、地位、需求等等。对于未来杭州房价的走势，个人认为会保持稳定上涨的，这个涨幅每年在10%很正常，不可能再出现2017年-2019年3年时间翻番的现象，那是不正常的，也是不理性的，有一定的补涨成分。之所以对杭州市场充满信心，主要还是由杭州的市场需求决定的，不仅仅是杭州人在杭州买房，杭州周边的城市人口都在涌入杭州买房，整个市场需求还是很大的。上海杭州投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，请问和朋友的房子当年差不多的价格买的，朋友的房子价格涨了不少，而我的房子不怎么涨价，到底是什么原因？

回答：你好，其实总结起来也不在乎这么几点原因：1、城市：一个城市的房价，就相当于这个城市的股票，影响房价80%的直接因素是城市和区域，剩下再怎么努力，也只能说是先天不足，发展滞后。2、区域：区域的分配问题，看的就是这个板块的主流购买力是谁？如果你在刚需板块上买豪宅，而在豪宅板块买老破小，人群错配，这样的房子也很难涨价。3.产品：剩下的20%的分值就是看产品本身的价值，周边有没有没地铁或者地铁线路规划？户型是不是很奇怪？朝向好不好？周边环境有没有公园绿化带？附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等，这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少，房价的涨幅也不会太好。4、涨幅透支：像部分城市房价在之前已经是属于高位，调控政策一来，房价应声下跌，而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位，要恢复涨起来那还得看zc，看人群走向。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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