上海楼市“金九银十”已成过去式?

转眼已进入11月，回顾过去两个月的市场表现，楼市传统的“金九银十”是否依然存在？

总体来看，上海楼市呈现出明显分化态势。8月底上海楼市新政出台后，9月市场呈现温和回暖，但这一势头未能在10月延续，新房与二手房成交总量双双环比回落。市场呈现冰火交织格局：一方面，外环以外刚需及改善项目认购冷热不均；另一方面，市中心顶级豪宅价格天花板持续抬升，展现出独特的市场韧性。

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受长假影响，银十成色不足

10月，上海楼市整体进入调整阶段。长达八天的国庆中秋假期显著影响成交节奏，导致上半月数据表现低迷。尽管节后交易秩序逐步恢复，月底市场出现翘尾迹象，但最终未能弥补月初缺口。与9月相比，银十成色明显不足，环比下滑成为主基调。在整体回调的表象下，新房与二手房市场之间、不同区域与产品类型之间的分化趋势愈发清晰。

10月上海新房市场呈现整体缩量、结构走强的特征。数据显示，当月新建商品住宅成交面积40.86万㎡，环比减少17.7%；成交均价为88405元/㎡，环比上涨2.66%。

从区域表现看，大浦东以超过6万㎡的成交量持续领跑；宝山、闵行紧随其后，保持稳定市场热度。中心城区表现尤为突出，黄浦、杨浦两区成交面积双双突破4万㎡，显示出核心地段强劲的购买力。

从项目表现看，10月上海单价10万以上楼盘有所降温。成交面积前十榜单中，10万以上项目共4个，较9月减少2个。黄浦区淮海中路板块的高福云境以成交73套、均价超21万元/㎡位居榜首，其中多套总价过亿房源成交。杨浦新江湾的建发海宸成交180套位列第二，均价超10.6万元/㎡。另外，翡雲悦府和绿城逸庐位列六、七名，均价接近11万/㎡。

10月成交面积TOP10（来源：克而瑞）

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新房认购：冷热不均成常态

10月新房认购市场清晰反映出分化格局。当月累计官宣过会4个批次，仅24个项目2446套房源，供应量较9月下降约47%。

供应端同步收紧，当月新增供应3745套新房，供应面积约46.43万㎡，环比减少约三分之一。当期开盘入市34个楼盘中，仅半数项目单次推盘超百套，多数采取小批量、多批次策略试探市场。其中仅1个项目触发积分，9个项目因认购人数不足而取消摇号，市场分化加剧。

名单显示，保利、招商、中海、华润、金茂、中国铁建、象屿等房企有多个项目入市。当期推盘重点仍聚焦中高端改善项目，10万+楼盘达9个。供应量较大的高福云境、外滩瑞府，凭借地段稀缺性均取得较好销售业绩。

外围区域热度分化明显。闵行旗忠板块的尚园成为当月唯一“触发积分”并且开盘“日光”的项目，均价约6.16万元/㎡。青浦刚需项目保利虹桥和颂·西岸以118套的成交量跻身当月成交量前三，均价37255元/㎡。然而，更多同质化竞争严重的外环外项目认购表现平平，部分需依靠渠道续客，反映出购房者选择更趋理性。

10月开盘项目汇总

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土地市场：“全国单价地王”再易主

10月20日，上海第八批次土地拍卖落幕，共成交6幅地块，总出让面积约19.16万㎡，成交总金额198.77亿元。

本次土拍呈现“核心热、外围稳”特征。徐汇滨江、静安苏河湾、杨浦定海三幅地块溢价成交，其中徐汇滨江地块以14.85万元/㎡的楼板价刷新全国住宅单价地王纪录。而徐汇华泾、宝山杨行、松江新城三幅地块则以底价成交。

对比9月初的第七批次土拍，本轮市场热度有所回落。此前第七批次共成交5宗地块，其中3宗获多家竞买，最高溢价率28%，普陀真如、杨浦滨江宅地楼板价仍呈上涨趋势。

上海第七、八批次土拍结果

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二手房市场：成交1.84万套探底

与新房市场结构性火热相比，二手房市场全面进入以价换量调整期。

网上房地产数据显示，10月上海二手房累计成交1.84万套，环比下降9.8%，创今年3月以来新低。同比去年10月“929新政”后的2.4万套高位，降幅超24%。

2025年1—10月二手房成交量走势

市场供需方面，截至11月初，全市二手房挂牌量仍维持在35.5万套高位，挂牌均价已跌至近一年新低。价格下行预期在买卖双方间形成共识，房东挂牌热情下滑，购房者观望情绪浓厚，交易周期显著拉长，改善型需求交易链条受阻尤为明显。

总体来看，今年的“金九银十”以分化态势收官。9月回暖势头未能在10月延续，假期因素仅是表象，更深层原因在于市场信心尚未完全修复与供需结构矛盾。

短期来看，新房市场将继续依靠中心区豪宅和部分性价比高的外围红盘维持热度；二手房市场仍面临艰难去库存过程，价格实质性筑底是交易量回升的前提。年末将至，政策效应与开发商冲刺力度能否形成合力，催生翘尾行情，将成为市场最大看点。